面對(duì)萬科的無底洞，深鐵加了一道防火墻

昨日晚間，萬科企業(yè)股份有限公司發(fā)布公告，宣布與第一大股東深圳地鐵集團(tuán)簽署《股東貸款及資產(chǎn)抵押框架協(xié)議》。

根據(jù)協(xié)議內(nèi)容，未來三年內(nèi)，深圳地鐵將向萬科提供總額不超過220億元的股東貸款，且每筆貸款期限不得超過三年。

這是不是深鐵又要給萬科新增220億借款?非也非也！

細(xì)看內(nèi)容，這份公告本質(zhì)是份 “補(bǔ)充協(xié)議”，這筆220億元的借款額度，更像是對(duì)已發(fā)生貸款的“事后追認(rèn)”。

公告披露，深鐵此前已向萬科提供了203.73億元的無擔(dān)保信用貸款，其中實(shí)際提用金額達(dá)197.1億元。

這些存量信用貸款被整體納入新簽訂的框架協(xié)議之中，并要求萬科補(bǔ)充提供抵押擔(dān)保。

換言之，在220億元的總額度中，真正可新增動(dòng)用的借款僅約16億元，且必須提供足額抵押物作為擔(dān)保。

這與年初以來深鐵對(duì)萬科的無條件支持形成鮮明對(duì)比。據(jù)統(tǒng)計(jì)，自2024年2月10日起，萬科已至少十次向深鐵借款，累計(jì)金額高達(dá)269.3億元。

本次協(xié)議最關(guān)鍵的變化在于，深鐵明確收緊了擔(dān)保要求。

協(xié)議規(guī)定，萬科須提供“經(jīng)營性房地產(chǎn)、固定資產(chǎn)、存貨、在建工程或股票、非上市公司股權(quán)等”作為擔(dān)保物。

抵押率亦被嚴(yán)格限制：房地產(chǎn)類資產(chǎn)最高不超過70%，股權(quán)類資產(chǎn)僅可抵押50%至60%。

更為嚴(yán)厲的是，協(xié)議中明確，若萬科未能按時(shí)提供足額抵押物，深鐵有權(quán)要求其立即償還全部借款本息。

這一條款徹底改變了深鐵對(duì)萬科的支持邏輯——從“憑面子”轉(zhuǎn)向“憑資產(chǎn)”。

前不久，萬科突發(fā)公告，深鐵集團(tuán)董事長辛杰因“個(gè)人原因”辭去萬科董事長職務(wù)。

辛杰2025年1月才接替郁亮出任萬科董事會(huì)主席，全面主持工作，在不到一年時(shí)間內(nèi)就匆匆離場(chǎng)。

辛杰辭職后，深鐵總經(jīng)理黃力平火線接任萬科董事長，人事變動(dòng)后，貸款協(xié)議中風(fēng)控政策立馬收緊，很難用巧合來解釋。

深鐵的新管理層顯然正在調(diào)整對(duì)萬科的支持策略，從“不計(jì)成本”轉(zhuǎn)向“風(fēng)險(xiǎn)可控”。

深鐵對(duì)萬科的支持策略轉(zhuǎn)變，也與其自身困境有關(guān)。

2024年，受萬科業(yè)績(jī)暴跌影響，深鐵集團(tuán)確認(rèn)了超百億的投資虧損。事實(shí)上，深鐵自身也是半個(gè)房企，其“站城開發(fā)”業(yè)務(wù)同樣受到房地產(chǎn)周期嚴(yán)重沖擊。

2024年，深鐵集團(tuán)凈利潤虧損高達(dá)335億元。在此情況下，繼續(xù)無條件向萬科輸血，不僅風(fēng)險(xiǎn)巨大，在國有資產(chǎn)管理層面也面臨壓力。

摩根大通在近期一份報(bào)告中直言，深鐵向萬科提供的是“剛好足夠”的流動(dòng)性支持，只能減輕未來兩三個(gè)月的違約風(fēng)險(xiǎn)。

再看看萬科的財(cái)務(wù)狀況，或許也能理解深鐵為何要選擇收緊風(fēng)控。

截至三季度末，萬科手持貨幣資金656.8億元，卻要面對(duì)1513.9億元的短期債務(wù)，現(xiàn)金短債比只有0.43倍。

這意味著，萬科手里的現(xiàn)金連一半短期債務(wù)都覆蓋不了。

前三季度，萬科營收1613.9億元，同比下滑26.61%，凈利潤更是巨虧280.2億元。

在銷售持續(xù)下滑的背景下，萬科依靠自身造血能力緩解債務(wù)危機(jī)的可能性正變得越來越小。

客觀來說，深鐵對(duì)萬科的總投入已超過900億元，早已沒有“中途下船”的余地。

另一方面，作為深圳市國資委全資控股的企業(yè)，深鐵也必須對(duì)國有資產(chǎn)負(fù)責(zé)，不能進(jìn)行無底洞式的救助。

設(shè)置明確的抵押要求和額度上限，實(shí)際上是深鐵向市場(chǎng)傳遞的信號(hào)：萬科的生存不能只靠大股東。

一方面倒逼萬科加速資產(chǎn)變現(xiàn)，另一方面也在向銀行和其他債權(quán)人施壓。

從此次協(xié)議來看，萬科的未來生存將取決于三道防線。

第一道是自身造血能力。萬科前三季度銷售額1004.6億元，同比仍在下降。銷售回暖是其生存的根本。

第二道是資產(chǎn)抵押融資。萬科總資產(chǎn)達(dá)1.14萬億元，即便按70%抵押率，理論上也能撬動(dòng)數(shù)千億資金。但問題在于，并非所有資產(chǎn)都易于變現(xiàn)或符合抵押條件。

第三道是銀行債務(wù)展期。萬科3629.3億元的有息負(fù)債中，銀行貸款約2600億元。這些債務(wù)能否獲得展期，至關(guān)重要。

萬科的命運(yùn)已不再僅僅掌握在自己手中。深鐵作為大股東能做的，就是在自身風(fēng)險(xiǎn)可控的前提下，提供有限支持。

如果萬科最終無法自救，深鐵至少已經(jīng)通過設(shè)置抵押擔(dān)保修筑了一道防火墻。