16個舊改村，12個在拆！老黃埔正在“改頭換面”！

老黃埔舊改，全面發力。

最近，下沙街道裕豐圍曝出，該村舊改正式開拆，這也是下沙街道繼珠江村、新溪村之后，又一個開拆的城中村。

有村民感慨：現在老黃埔沒拆的村，不多了。

樓市君統計了下，老黃埔正在推進的16個舊改中，有12個已經在拆，有些甚至已快拆完了。

從地圖上看，從魚珠到南崗，橫跨東西10公里的拆遷地塊，正在老黃埔鋪開來。

｜廣州樓市發布制圖

壹

現在的老黃埔，真有點越拆越快的意思了。

前兩天，科學城集團和中交投資共同操刀的裕豐圍舊改傳出消息：現場村屋拆除工作正式啟動。

樓市君翻了下資料，今年8月裕豐圍開始推進簽約，如今2個多月，已經簽約97%。

根據科學城集團提出的目標，裕豐圍今年要完成簽約和拆遷清零。

也就是說， 在接下來2個月，裕豐圍不僅要簽約清零，還要拆除村內的所有改造建筑。

這個速度，夠有推背感。

｜裕豐圍舊改拆遷現場

｜圖源：科學城投資集團官微

事實上，裕豐圍只是老黃埔眾多舊改中，起步較晚的一個，許多舊改進度其實比裕豐圍都要快。

樓市君數了下，目前老黃埔在改造的城中村和舊廠，總共超過了16個。

除了茅崗東、夏園、南崗南片、南崗北片4個城中村，還未全面開拆外，其他12個，基本已經在風風火火拆卸了。

甚至，大部分還都集體進入了沖刺清拆階段。

｜廣州樓市發布 制圖

像裕豐圍隔壁的新溪舊改和珠江村舊改，目前簽約率均已達到100%，兩村現在都鉚足干勁，進行全面清拆。

樓市君前段時間去新溪村，就看到項目的小學地塊、二期復建住宅地塊，基本被圍蔽拆平。

部分待拆村屋，則已經拆除門窗， 搬空走人。

｜新溪舊改實拍

｜廣州樓市發布 攝

還有科學城集團操刀的另一個舊改——魚珠城改，住宅地塊也已經清零。

從航拍圖上看，目前正在緊鑼密鼓復建當中。

｜魚珠城改

｜廣州樓市發布 攝

樓市君還注意到，連一些極具規模的“巨無霸”舊改，拆遷進度條也快拉到滿格狀態。

起步較早的沙步，目前只剩少量村屋未拆，部分先動工的地方，也基本建好。

而廟頭村，整村的拆除率在6月份已經達到81.2%，按照目標，預計明年年初就能拆完。

｜沙步舊改

｜廣州樓市發布 攝

今年在市場上賣得風聲水起的雙沙、文沖東舊改，拆遷進度也同樣很快。

雙沙的雙崗片區，今年6月份就完成了全部房屋拆除工作。

文沖東節奏更快，9月份的時候就曝出村內有10個片區陸續到達清零獎勵的沖刺階段。

也就是說，接下來文沖東起碼有10個片區會迎來拆遷“撞線”。

｜文沖東舊改實拍圖

｜廣州樓市發布 攝

從這里其實也可以看出，老黃埔的舊改和其他板塊最大的不同就是：

它能夠實現大面積的連片推進改造，這種從東到西接近11公里的拆遷版圖，是廣州其他地方，很難看到的。

按照進度，短則1-2年，長則3-5年，老黃埔舊改帶來巨變就會顯現出來。

｜老黃埔實拍圖

｜廣州樓市發布 攝

貳

事實上，老黃埔全力搞舊改拆遷帶來的積極意義，目前已經慢慢顯現出來了。

這點在新房市場、公服配套、城市界面煥新上，可以清楚看到。

首先，老黃埔的舊改項目，已經挑起了新房市場的大梁。

拿今年為例，老黃埔1-11月網簽最多的新盤，就是老黃埔舊改項目。

全區網簽TOP10的新盤中，板塊舊改項目直接占到4席。

像沙步舊改轉化而來的萬科黃埔新城，今年網簽651套，而中建海絲城、中建·未來方洲，則分別網簽644套、579套。

｜廣州樓市發布 制圖

截止到11月4日，老黃埔舊改新盤網簽量為2375套，相當于黃埔今年57%的新房銷量，就是老黃埔舊改盤貢獻的。

這在一定程度上說明，舊改對黃埔樓市的回溫，起到了明顯地刺激作用。

｜廣州樓市發布 制圖

這種對樓市的支撐，還不僅體現在供應端，在需求上我們也可以看到。

最為明顯的是，隨著改造推進，很多舊改在釋放新的購買力。

像前段時間，南崗舊改曝出很多村民進入新房市場掃貨，其中有不少購買力直接流入了周邊新盤。

|萬科黃埔新城房票客戶調查

|圖源：群聊截圖

其次，老黃埔舊改拆遷，已經帶來了巨量資源。

以片區的學校為例，過去老黃埔的教育資源，主要以村小為主。

但現在，板塊幾個進度較快的項目，基本都敲定了名校資源。

如富頤都薈，引入黃廣附西校區；中鼎上城書院是黃埔軍校紀念中學+黃埔實驗小學“雙打”；而中建海絲城、中建未來方洲，分別有華中黃埔實驗、華師附屬高新區實驗學校作強援。

對比改造前，如今的老黃埔，妥妥的教育高地。

｜廣州樓市發布 制圖

在商業上，舊改也在彌補老黃埔短板。

目前已知的幾個舊改大盤中，就有不少會引入大型商業。

雙沙舊改配建有31萬方商業綜合體，據了解將引入萬象系商業；而茅崗西舊改也將“孵化”一座10萬方商業。

從這里我們可以看出，老黃埔的舊改拆遷，并非只是單純的讓村民“洗腳上樓”，而是讓板塊的城市能級得以進一步放大。

｜雙沙萬象系商業效果圖

｜圖源：項目資料

最后，舊改也在為老黃埔的產業升級、城市煥新、濱水人居，創造契機。

去年3月，廣州海絲城整體規劃出爐，里面提出了3個目標：建設11公里科技長灘、4公里長海絲新岸、世界一流濱水城區。

如果掰開揉碎，它對應的正是產業、城市、人居等方面的躍升。

而我們可以看到，海絲城的11公里科技長灘，很多地方恰好是正在改造的城中村。

換句話說，隨著舊改全面加快，黃埔產業結構將得以加速重構。

｜圖源：廣州黃埔發布

而在居住價值上，老黃埔也將擁有自己的宜居濱江住區。

就目前而言，老黃埔很多改造新盤，許多都有江景視野和大園林。

如珠江春不僅南向望江，與珠江最近的距離只有300多米；中建海絲城部分地塊也有南向望江樓棟。

它們在居住尺度上，對比以前無疑是一次巨大升級。

也就是說，老黃埔如火如荼的拆遷，不僅在新房市場上狠狠推了樓市一把，同時還在把板塊，變成一條科技長廊和宜居沿江帶。

總之，十幾個村的集體拆卸，只是老黃埔城市煥新的第一步。