11月新房供應低位持穩，主城區改善產品為供給主力

11月市場熱度預期回落，多數城市新房成交預期由增轉降

◎ 文/俞倩倩

11月新房供應量低位持穩，28城單月供應環比微增5%，同比下降46%。一線城市環比回升主要依托北京、廣州拉動，同比下滑顯整體壓力。二線城市總量持平下，分化加劇。三四線城市供應降無可降，低基數下環比大增。

從供給結構來看，重點城市剛需、改善、高端占比結構為28%、55%和17%，呈現出以改善為主，剛需為輔的供應結構。近8成城市以主城為供應主力。

基于11月供應低位持穩，加之當前熱點城市北上廣深蓉杭等熱點城市市場亦有降溫跡象，故而新房成交絕對量或將延續低位盤整行情，基于去年基數較高，同比降幅或有持續擴大可能。

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規模：11月28城供應同比降46%

京穗蘇鄭長等環比“翻番”顯著回升

11月房企推盤積極性小幅回升，供給約束依舊顯著：據CRIC調研，11月28城預計新增商品住宅供應面積518萬平方米，環比微增5%，同比下跌46%，2025年前11月累計同比下降17%。

分能級來看，一線城市環比回升主要依托北京、廣州拉動，同比下滑顯整體壓力。據CRIC監測數據，11月一線城市預估供應127萬平方米，環比增長14%，但同比仍下降40%，顯示出“相對韌性”與“絕對壓力”并存。北京、廣州是主要增長極，環比增幅分別達167%和126%，迎來了供應集中放量期。上海、深圳同環比齊跌，其中上海環比大跌69%，同比降幅高達81%，供應量創歷史新低，市場活躍度亟待提升。深圳供應量持續在低位徘徊，同比降幅超過50%，復蘇動能不足。

二線城市總量持平下，分化加劇。據CRIC監測數據，19個二線城市預估供應358萬平方米，環比微降1%，同比深度下跌49%。在整體持平的表象下，是城市間極為割裂的走勢，一方面長沙、長春、鄭州、蘇州等城市環比翻番，為高增長陣營，主要源于上月基數較低或是單個大盤集中拿證所致。另一方面，寧波、南京、南寧、青島、福州、濟南等供應量持續萎縮，11月單月同比“腰斬”，城市供應迎來階段性“空窗期”。

三四線城市供應降無可降，低基數下環比大增。6個三四線城市預估供應32萬平方米，環比大增61%，但同比仍下降34%。環比高增主要源于泉州、常州等城上月基數極低（接近零供應）的擾動，絕對供應量依然處于歷史低位，市場下行壓力并未緩解。

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結構：近8成城市以主城為供應主力

滬杭蓉漢等16城改善占比主導

而從供應結構各產品檔次分布來看，市場持續向改善需求傾斜：重點城市剛需、改善、高端占比結構為28%、55%和17%，呈現出以改善為主，剛需為輔的供應結構。

典型城市大體可以分為以下幾類：（1）西安、昆明、天津、鄭州、福州、長沙等城市剛需產品供應占比都在50%以上。（2）寧波、北京剛需與改善占比不分伯仲，占比均在4-5成。（2）上海、杭州、成都、武漢等16城依舊以改善產品作為供應主力，當前“以銷定產”模式下適銷對路改善盤加大供應也有望保證市場短期維穩。（4）深圳、徐州、無錫合肥等本月高端產品占比均在45%以上，在各產品檔次中居首。

從供應結構各項目區域分布來看，重點城市主城、近郊、遠郊占比結構為70%、23%和7%，本月供應重心仍集中在主城區，近郊次之，遠郊最少。分城市來看，青島、徐州、泉州、福州、鄭州、昆明、南寧、合肥、重慶等主城占比均在9成以上，長沙、天津、南京、深圳、寧波等則以近郊項目為主，占比均在5成及以上。而廣州本月以遠郊項目為供給主力，占比達46%。

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預判：11月市場熱度預期回落

多數城市新房成交預期由增轉降

盤點了11月供應，結合當下各城市的成交特征，來對后市進行一個簡單預判：11月供應低位持穩，環比微增但同比顯著不及去年同期，房企推盤積極性一般，故而新房成交絕對量或將延續低位盤整行情，基于去年基數較高，同比降幅或有持續擴大可能。

而從市場熱度來看，或將高位回落：據CRIC監測數據，28個重點城市2025年11月預期項目平均去化率32%，環比下降3pcts,同比下降10cts。

各城市新房市場徹骨預期跌多漲少：上海、成都等前期熱點城市11月新房成交規模預期回落，一方面供應顯著縮量，同環比均出現大幅回落，一定程度上制約成交放量；另一方面從微觀項目來看，部分前期熱點板塊項目也有銷售逐步滑坡跡象，譬如上海楊浦東外灘、浦東北蔡等，整體需求面臨階段性瓶頸。少數城市諸如深圳、武漢、重慶等預期延續弱復蘇走勢，整體成交規模低位回升。還有多數弱二線城市諸如鄭州、福州、南寧等整體成交還將下探，購買力疲軟導致成交增長乏力的情況還將延續較長時間。

而從二手房市場來看，成交仍處于下行通道。尤其是新房產品力全面提升背景下，二手房市場僅能吸引價格敏感度較高的剛需客群，短期內以“以價”能否“換量”效果存疑。

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