25%陽臺率，鼓勵立體綠化！橫瀝TOD連掛3地！

南沙，終于又要賣地了！

就在周五，廣州公共資源交易中心一口氣掛出了南沙橫瀝島2025NJY-1、2025NJY-2以及2025NJY-3三宗地塊的出讓公告。

其中，名義樓面價最低的一塊僅約9044元/平！

到底什么情況？我們一起來看看。

｜截圖來源：廣州公共資源交易中心

按照公告信息顯示，這三宗地塊有一個共性：

都不是純宅地，商業占比不低。

其中2025NJY-1地塊總建面87492平，住宅73850平；2025NJY-2地塊總建面100729平，住宅70980平；2025NJY-3地塊總建面30452平，住宅占比最少，僅有10077平。

三宗地合計起拍總價高達約22.8億，按照各自起拍總價計算，名義樓面價分別是11854元/平、9643元/平和9044元/平。

但由于并不是100%都是住宅，實際住宅可售部分樓面價會高一些，具體指標信息可以看下表。

｜廣州樓市發布 制

這三宗地，包括了大家一直很期待的橫瀝TOD地塊。

在今年5月份的“鏈動灣區 智領未來”2025南沙區土地推介會上，就曾出現過其中兩塊地的身影。

這其中，2025NJY-2則是全新加入的地塊。但這幾塊地都相距不遠，地段條件相差無幾。

｜廣州樓市發布 制

樓市君也梳理了幾個重點：

1、這是橫瀝島時隔一年多再次賣地，也是橫瀝島最靠近地鐵的地塊；

2、25%的陽臺率，比一般20%要高，并且鼓勵采用立體綠化，類似“低配版”四代宅；

3、除了大量商業面積之外，還有近2萬平的公建配套，填補板塊空白；

4、樓面價不高，但實際成本不低，更強調開發商的商業運營能力。

首先，地塊位于橫瀝地鐵站上蓋，地段能打。

從地圖上看，這三宗地塊可以說是目前距離橫瀝地鐵站最近的地塊。

根據高德地圖實測，最近的2025NJY-1和2025NJY-3，距離地鐵站僅有150米左右，比灣區金融城在售的組團以及建發·明珠灣璽都要近。

地塊距離中國教育科學研究院南沙實驗小學也僅有兩三百米，還有中山一院南沙院區也在不遠處，平時有個頭疼腦熱確實很方便。

地塊旁邊即為招商·林嶼境，去年9月拿地，是今年南沙賣的最好的項目之一。

簡單來說，除了沒有江景，地段本身沒有明顯短板。

｜廣州樓市發布 制

其次，地塊擁有25%的陽臺率，鼓勵立體綠化。

這三宗地，可以說都有”外掛“。

今年以來，建筑新規收緊后掛牌的地塊，絕大多數陽臺率只有20%。

25%的陽臺率，其實都可以叫超新規了，陽臺率排在這前面的只有保利玥璽灣、南沙壹號以及中交科城黃埔未來城。

也就是說，產品使用率這一塊，盡管打不過隔壁的招商林嶼境，但依然是廣州頭部水平。

｜截圖來源：廣州公共資源交易中心

此外，三宗地塊均鼓勵打造立體綠化景觀。

怎么理解？簡單來說就是地塊本身難以滿足綠地率要求的時候，可以用屋面綠化和垂直綠化進行折算。

可以參考的就是佛山的碧桂園總部大樓。

不過，這個條款并不是強制性的，還要看以后具體的項目設計情況。

但樓市君本身是很希望能看到這樣的設計，建筑外立面可以與四代宅招商林嶼境相協調。

｜截圖來源：廣州公共資源交易中心

至于未來的產品涉及方面，這三宗地住宅容積率分別是3.5、3.5和2.0。

也就是說，除了2.0容積率地塊有希望出現小高層之外，大概率還是以高層塔樓為主。

值得一提的是，2025NJY-1和2025NJY-2地塊之間鼓勵建設人行連廊。

如果能由同個開發商拿下，會更容易開發。

再次，這三宗宅地還將為橫瀝島帶來大量配套。

這幾宗地都有面積不少的商業配套。

比如2025NJY-1就有13124平商業、2025NJY-2則有12597平商業，2025NJY-3地塊更多，商業至少20165平！

簡單計算一下，僅商業面積就有近5萬平！

此外，地塊還將帶來大量公建配套，其中最主要來自2025NJY-2地塊。

根據規劃，地塊內部有一塊占地33441平的地塊，需要建設建面16750平的公建配套，并且部分配建需要在建成后無償移交。

包括綜合養老服務中心、6班幼兒園、社區衛生服務中心、婦女兒童中心、社區圖書館、文化站、社區少年宮、群眾性體育運動場地等。

｜截圖來源：廣州公共資源交易中心

也就是說，在解決了地鐵（18號線橫瀝站）、學校（中教院南沙實驗小學）之后，橫瀝島的商業和公建配套，都會在在地塊建成后得到解決。

這對橫瀝島的小區都是一件好事，特別是對臨近的灣區金融城、招商林嶼境等小區，都是一個利好。

不過，有點可惜的是橫瀝TOD純商業地塊沒有一起掛牌。

原因也很簡單，純商業用地開發難度更大，在今年9月已經按照1.5級開發進行審批。

｜圖源：廣州規自局

最后，實際樓面價不低，價格優勢不算明顯。

對比去年成交的招商林嶼境地塊13057元/平的樓面價，這三宗地塊實際住宅部分樓面價都會更高，樓面價優勢不大。

再加上地塊僅有25%陽臺率，沒有“四代宅”的戶屬空中花園加持，想要復刻招商林嶼境的熱度確實也有一定難度。

今年來，除了招商林嶼境這個少數派，橫瀝島其他項目銷售情況都不算好。

在前兩天，橫瀝島尖某個住宅項目推出幾套工抵房，單價甚至突破1字頭，讓人驚掉下巴。

好在總價不高，兩塊大的10億左右，最小的僅有不到3億。

特別適合有一定商業運營能力的房企去拿，體量不大庫存風險也小一點。

｜明珠灣航拍

｜廣州樓市發布 制

目前，橫瀝地鐵站可以說是南沙最繁忙的地鐵站之一，早高峰都開始排隊。

再加上橫瀝島的住宅陸續收樓，人氣肉眼可見慢慢起來了。

因此，樓市君認為除了18號線地鐵站之外，現在最重要的是對橫瀝島配套進行補齊。

畢竟，只有栽下梧桐樹，才能引得鳳凰來。

很明顯，這三宗地塊都是為此而來的。

樓市君也提醒一下，三宗地塊都定在了12月8日早上10點限時競價，我們也將持續關注地塊出讓情況。

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