重慶第四代住宅到底還能火多久？

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要問重慶當下最火的產品是什么，答案一定非第四代住宅和好房子莫屬。

10月份，重慶主城賣的最好的TOP10樓盤，里面有6席都是四代宅和好房子，市占率明顯提升，且溢價情況明顯優于普通住宅。

前幾年還是稀缺品的四代宅和好房子，這兩年突然之間就呈星火燎原之勢，重慶目前在售的四代宅和好房子數量超過30個，預計未來兩年將突破80個項目。

四代宅和好房子的火熱，是存在時代契機的，因其正好符合當下人們的精神訴求。

我們在進化成人類前曾在大自然中待了29萬年，我們的大腦告訴我們：其實人類本質上是喜歡大自然的，人們對田園生活天然就有一種不切實際的幻想，要不然你怎么解釋“李子柒現象”火爆全球。

每個人都想成為陶淵明，但卻不是每個人都能活成陶淵明，而四代宅和好房子給了他們機會，并告訴他們：在城市里，也能享受到自然生活。

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重慶可能是全國首個、系統性推動第四代住宅和好房子發展的城市。

2023年發布《中心城區立體綠化住宅試點工作細則》；

2024年出臺《支持高品質住宅建設的若干措施》；

2025年5月，重慶好房子政策全面放開。

2025年7月，《好房子技術導則》的出臺，標志著重慶住房產品供給正式邁向以居住品質為核心的高質量發展階段。

今年兩會上中央首次將「好房子」寫入國家頂層戰略，而且「好房子」標準之一由之前的“低碳”變成了“舒適”，可以看出連頂層設計都在關注購房者的居住舒適度。

而且就在8月28日，國務院發布推動城市高質量發展意見，提出要系統推動“好房子”和完善社區建設，加快構建房地產發展新模式。

重慶對于中央的號召反映非常積極，且重慶本就是國際著名的山地城市，各項目多多少少地形都有些坡度，在四代宅技術開發上就有很多創新之處，如結合山地特色引入垂直綠化（國瑞浩月府6.3米挑高庭院，采用雙層防水和陶粒過濾層，支持大型綠植栽培）、低透光鍍膜玻璃（璞印金開項目利用鏡面玻璃解決隱私問題，同時優化采光和視野）、智能灌溉系統等技術。

重慶本就是四代宅的極佳試驗山城，早已成為行業技術范本與政策標桿，其“政策-技術-市場”閉環模式，為全國住宅升級提供了可復制的經驗。

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四代宅的最大特點就是立體綠化、大露臺等，豐富了生活場景、提升了居住體驗。普遍挑高6米的大露臺和天空院子，給了人無限的遐想空間，可以把你所有的生活都裝進去。

你喜歡社交，那天空花園就是你用來招待朋友、露天燒烤、天空酒吧、飯后麻將的空間；

你享受獨處自由，花園會留下你養花擼貓、冥想品茶、健身瑜伽、看書寫字的蹤跡。

但四代宅也存在一些問題：

首先，四代宅的采光和私密性普遍較差，存在樓上樓下對視問題，雖然可以通過樓上實墻、長格柵、短格柵可解決，現在重慶市場上大多數四代宅都采用了進深約70厘米的短格柵來保護隱私。但是由于露臺進深長、室內采光較弱，這也是無法避免的。

其次，四代宅的使用率偏低，四代宅贈送多集中在露臺，重慶夏天太熱冬天太冷，而四代宅設計要求保持開敞面，不允許封窗，從而實際使用上大打折扣，如果遇到暴風雨天氣，露臺更是難整理，所以現在通過好房子政策，將新規的贈送面積集中在室內了。

再者，四代宅的技術門檻總體還是相當高的，但真正能解決一系列問題的開發商并不多，比如特殊防水、排水系統（如覆土厚度、灌溉管線等），稍不注意很容易導致滲漏隱患，且植物根系生長可能破壞地暖管道，新風系統需應對花粉過敏問題……

然后，重慶四代宅和好房子整體呈「核心聚焦、近郊集中、遠郊點狀」分布，但其實繁華熱鬧的核心區并不適合修四代宅，有產品而無景觀。

四代宅和好房子天然就被周圍一圈老房子給圍著，全天24小時被視奸，270°全景艙的通透效果根本發揮不出來，從露臺望出去也都是一片老舊的城市界面，毫無景觀視野可言。

最后，四代宅的維護也是老大難的問題。

四代宅露臺受天氣和業主行為影響較大，極端天氣露臺需要時常打理，如果種些爬藤植物疏于管理，就會導致露臺凌亂不堪，高空墜物風險也顯著增加，容易引發鄰里矛盾。

如果再遇到幾個違規搭建的業主，外立面美觀不統一而且還有安全隱患風險，會極大影響到二手房交易價格。

四代宅并不是一個新鮮物種，早在20多年前，重慶就已經出現過了，如南岸區海峽路的江山多嬌小區，算是重慶四代宅的鼻祖了。

江山多嬌小區的現狀，極大概率會是重慶目前四代宅的未來。20多年過去了，我相信后續的物業管理也能從江山多嬌小區吸取到很多維護經驗。

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四代宅和好房子，對后續的物業管理要求較高，物業要建立專業的四代宅物業服務體系。

建立專門的四代宅綠化維護團隊，包括綠化養護專員、結構安全工程師、設備維護技師等專業人員，定期對植物病蟲害進行檢查、定期修剪喬木和灌木、建立自動滴灌系統等。

要解決業主們的隱私與采光問題。

比如在錯層花園之間設置綠化遮擋或百葉窗，確保上下層住戶的私密性；

比如定期修剪植物，避免過度遮擋室內采光，同時為低樓層住戶爭取斜向采光等。

更要加強安全與風險管控，定期進行結構安全檢查，每季度巡視梁、板、柱等結構構件，發現外觀變形、開裂等現象時，立刻采取防護措施；在懸挑結構邊緣設置防護網，防范高空墜物風險；要保持消防設施設備完好、保持消防通道暢通、每年組織消防演練，畢竟露臺上往往會堆放很多雜物，一旦著火，將會迅速蔓延到整棟樓。

對于違規搭建的業主，千萬不要不理睬、和稀泥，物業也要進行合理勸阻。

重慶憑借政策突破、規模化落地和設計創新，已基本確立四代宅的全國領先地位，其他各城市的房地產同行評價重慶為四代宅“普惠化”的先行試驗區，其容積率獎勵、立體綠化規范等開發經驗被多城效仿。

當下正是完善四代宅和好房子政策機制的關鍵節點，期待重慶未來的四代宅和好房子產品從設計到落地能更加成熟，能讓業主們不僅能住進去四代宅和好房子，更要能安心的住下來。