“以數治稅”下房產稅的高頻涉稅風險與控制

2025年10月20日財政部對外公布了全國1—9月稅收收入為132664億元，同比增長0.7%；其中房產稅3478億元，同比增長11.5%，增幅在我國18個稅種名列前茅；這也在一定程度上說明2025年全國各級稅務機關加大了房產稅的征管力度，在“以數治稅”的背景下，稅務機關運用“五步”工作法，借助“規上企業無房源且無承租少未繳房產稅”等稅務預警指標、督促企業針對房產稅納稅申報情況進行自查，不少企業面臨補繳稅款和滯納金等風險。

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涉稅風險分析

風險點1：房產稅征收范圍界定不清晰

1.“私房公用”未申報繳納房產稅

所謂“私房公用”是指私營企業租借其公司老板或股東的住房，雙方簽定無租使用合同，將房產作辦公或營業用途。不少企業認為：房產屬于公司老板、股東私人所有，以免租金的形式租借給公司使用，不存在私人按房產原值或按租金收入計繳房產稅的問題；但根據《中華人民共和國房產稅暫行條例》第二條：“房產稅由產權所有人繳納...”；根據《中華人民共和國房產稅暫行條例》第五條：“...個人所有非營業用的房產免納房產稅...”。按照以上相關政策規定，自然人非營業用變為營業用的房產應該依法依規繳納房產稅，根據《中華人民共和國房產稅暫行條例》第三條：“房產稅依照房產原值一次減除10%至30%后的余值計算繳納…”。

2. 企業從存貨轉為投資性房地產未申報繳納房產稅

房地產開發企業將開發的商品房從存貨轉為投資性房地產后，因為并未實際出租，未申報繳納房產稅，不少企業認為：根據《關于房產稅、城鎮土地使用稅有關政策規定的通知》（國稅發〔2003〕89號）第一條關于“房地產開發企業開發的商品房在出售前，對房地產開發企業而言是一種產品，因此，對房地產開發企業建造的商品房，在售出前，不征收房產稅”，將存貨轉為投資性房地產不屬于應稅房產；但根據國稅發〔2003〕89號第一條“對售出前房地產開發企業已使用或出租、出借的商品房應按規定征收房產稅”的規定，房地產開發企業將其持有的房產在會計賬目上從庫存商品轉入投資性房地產科目，按投資性房地產進行管理和核算，并且房地產價值隨市場變化產生了損益，實際上構成對房產的實際使用，不再符合"房地產開發企業建造的商品房在售出前不征收房產稅"的規定，因此，對投資性房地產中未出租部分也應該繳納房產稅。

風險點2：房產稅計稅依據不正確

實務中不少企業自用房產僅將“固定資產”科目記載的原值作為房產稅計稅依據，出現少計房產稅計稅依據、少繳納房產稅問題；根據《中華人民共和國房產稅暫行條例（2011年修訂）》“房產稅依照房產原值一次減除 10% 至 30% 后的余值計算繳納”，房產原值不一定是固定資產中記載的原值，這是因為，第一，《企業會計準則第6號—無形資產》應用指南規定，“自行開發建造廠房等建筑物，相關的土地使用權與建筑物應當分別進行處理，外購土地及建筑物支付的價款應當在建筑物與土地使用權之間進行分配”；但《財政部國家稅務總局關于安置殘疾人就業單位城鎮土地使用稅等政策的通知》（財稅〔2010〕121號）規定：“對按照房產原值計稅的房產，無論會計上如何核算，房產原值均應包含地價，包括為取得土地使用權支付的價款、開發土地發生的成本費用等。宗地容積率低于0.5的，按房產建筑面積的2倍計算土地面積并據此確定計入房產原值的地價。”因此，會計核算中土地使用權計入了無形資產，固定資產中記載的房屋沒有包含地價，也就不能僅使用固定資產中記載的原值計算房產稅，計稅房產原值應包含相應地價。第二，《企業會計準則第4號—固定資產》第五條規定，“固定資產的各組成部分具有不同使用壽命或者以不同方式為企業提供經濟利益，適用不同折舊率或折舊方法的，應當分別將各組成部分確認為單項固定資產”；但《國家稅務總局關于進一步明確房屋附屬設備和配套設施計征房產稅有關問題的通知》（國稅發〔2005〕173號）進一步明確，為了維持和增加房屋的使用功能或使房屋滿足設計要求，凡以房屋為載體，不可隨意移動的附屬設備和配套設施，如給排水、采暖、消防、中央空調、電氣及智能化樓宇設備等，無論在會計核算中是否單獨記賬與核算，都應計入房產原值、計征房產稅。比如企業辦公樓加裝的電梯、樓宇自動化等其他設備、會計上確認為單項固定資產的，如果屬于“與房屋不可分割的各種附屬設備”應計入房產原值繳納房產稅。

風險點3：房產稅納稅義務發生時間界定不準確

不少企業未竣工驗收但已實際使用或對外出租的房產，因竣工驗收程序復雜、耗時較長（可能達數月甚至數年以上），企業以“未竣工驗收”為由未及時申報房產稅。依據《財政部稅務總局關于房產稅若干具體問題的解釋和暫行規定》（財稅地字〔1986〕第8號）第十九條明確規定：“納稅人委托施工企業建設的房屋，從辦理驗收手續之次月起征收房產稅；納稅人在辦理驗收手續前已使用或出租、出借的新建房屋，應按規定征收房產稅”。同時，《國家稅務總局關于房產稅 城鎮土地使用稅有關政策規定的通知》（國稅發〔2003〕第89號）規定，“購置新建商品房，自房屋交付使用之次月起計征房產稅和城鎮土地使用稅”。因此，房產稅的納稅義務發生時間以“實際使用”為核心判斷標準，并不完全以“竣工驗收”為唯一判定標準，建議企業應在房產投入使用（包括自用、出租、出借）的次月起，無論是否完成竣工驗收，均應及時履行房產稅申報義務，避免因政策理解偏差導致稅務合規風險。

房產稅稅企爭議問題的處理與解決

1.農村建造的經營性房產是否繳納房產稅？

根據《財政部稅務總局關于房產稅和車船使用稅幾個業務問題的解釋與規定》（〔1987〕財稅地字第003號）第一項，“房產”是以房屋形態表現的財產。房屋是指有屋面和圍護結構（有墻或兩邊有柱）能夠遮風避雨，可供人們在其中生產、工作、學習、娛樂、居住或儲藏物資的場所。是否符合“房產”的定義是農用房納稅義務判斷的關鍵因素，即如果符合“房產”的定義，且屬在房產稅征稅范圍內的，則是房產稅的征稅對象。

關于房產稅征稅范圍的確定，《中華人民共和國房產稅暫行條例》第一條規定：房產稅在城市、縣城、建制鎮和工礦區征收。《財政部稅務總局關于房產稅若干具體問題的解釋和暫行規定》（〔1986〕財稅地字第8號）關于城市、建制鎮征稅范圍的解釋明確“建制鎮的征稅范圍為鎮人民政府所在地，不包括所轄的行政村”。但是，關于建制鎮的具體征稅范圍、隨后《國家稅務總局關于調整房產稅和土地使用稅具體征稅范圍解釋規定的通知》（國稅發〔1999〕44號）第二條規定：關于建制鎮具體征稅范圍，由各省、自治區、直轄市稅務局提出方案，經省、自治區、直轄市人民政府確定批準后執行。因此，農村建造的經營性房產是否繳納房產稅，需要按照房產所在地的省人民政府的解釋進行判斷確定，例如，《山東省房產稅征收管理暫行辦法》第四條規定，“鎮：為鎮人民政府所在地(包括鎮政府所在的行政村) ”；《浙江省人民政府關于房產稅和城鎮土地使用稅征稅范圍的批復》（浙政函〔2006〕50號）規定：“除鄉行政區域外，浙江省內用于生產、經營的房產和土地，均須依法繳納房產稅和城鎮土地使用稅；在鄉行政區域內，常住人口（含務工人員）超過5000人、公共服務設施配套且區域內企業數量較多或規模較大的集鎮或工商企業集中地，經市、縣（市、區）政府確定，由省稅務局審核后報省政府批準，可作為工礦區開征房產稅和城鎮土地使用稅”；《陜西省房產稅實施細則》第二條規定，“建制鎮為鎮行政區的區域范圍” ；《福建省稅務局關于房產稅、城鎮土地使用稅若干政策問題的公告》第一條規定，“建制鎮是指鎮人民政府所在地，不包括所轄的其他村”。因此，提醒企業注意的是，房產稅屬于地方稅，各省的執行口徑有可能不一致，為穩妥起見，需要與當地主管稅務機關確認。

2.房地產開發企業抵押給銀行的待售房地產是否需要繳納房產稅？

稅務檢查過程中，個別稅務機關認為，房地產公司將商品房辦理房產證并登記到自己企業名下，已經對商品房進行了法律意義上的持有，用于銀行抵押貸款，性質上已屬于將售前商品房變成自用房產，構成國稅發〔2003〕89號第一條所規定的“使用”應該征收房產稅；但我們認為上述觀點值得商榷，根據《民法典》的規定，抵押權屬于他物權，設定抵押權系發揮了房地產的“處分”權能、而非“使用”權能，也就不屬于國稅發〔2003〕89號第一條所規定的“使用”；房地產開發企業抵押在銀行的房產仍屬于待售房產，不屬于自用房產，故不需要繳納房產稅。不過，需要說明的是，既然房地產開發企業實際并未自用，賬務上亦不應轉入固定資產或投資性房地產科目核算。

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