房地產(chǎn)最后的機會

前幾天寫了文章，分析了銀行開始售賣房子這個事，當時只是簡單把利益關(guān)系給分析了一波，但發(fā)現(xiàn)很多朋友可能還沒有意識到銀行賣房的深層意義。

那我不妨多寫一些，給大家把銀行賣房這個邏輯再展開一些。

還是以日本為例，日本的銀行當年也干過賣房的事，而銀行賣房這個事，對應著的則是房地產(chǎn)下行周期四個階段的一環(huán)：

第一階段是房企暴雷，第二階段是銀行賣房，第三階段是二手房踩踏，第四階段是房產(chǎn)稅征收，房產(chǎn)失去財富屬性，轉(zhuǎn)變成稅收屬性。

在展開四個階段之前，先給大家簡單介紹一下背景。

上世紀80年代后半期，在“廣場協(xié)議”后日元大幅升值，日本央行采取寬松貨幣政策以應對，巨量資金涌入房地產(chǎn)和股市，地價房價瘋狂上漲，形成了“土地不會貶值”的神話。

銀行則瘋狂地向房地產(chǎn)企業(yè)和個人提供貸款，甚至以不斷飆升的土地作為抵押品，發(fā)放更多貸款，東京買下美國的神話，就是這個階段下的產(chǎn)物。

然后開始下行周期的第一階段，房企暴雷。

為了抑制資產(chǎn)泡沫，日本央行主動刺破泡沫，選擇加息，而由于房企通常是高杠桿運作，依靠不斷借新還舊和銷售回款來維持。加息后，融資成本劇增，再加上地價下跌，銀行開始收緊信貸，新的貸款斷流。

房地產(chǎn)持有的土地和在建項目價值急劇縮水，但欠銀行的債務卻是剛性的，不會減少，許多項目的價值甚至低于其未償還的貸款總額，形成“資不抵債”。

于是市場預期轉(zhuǎn)向，購房者持幣觀望，新房銷量銳減，回款困難，最后房地產(chǎn)市場價格大幅下降，大量中小型房地產(chǎn)公司首先倒閉。

這個階段的標志性事件是“東海興業(yè)”等大型房企也陷入困境，最終破產(chǎn)。

對應著我們國內(nèi)，雖然我們沒有加息，但我們也有對應事件，抑制債務有三道紅線，大型房企破產(chǎn)對應恒大。

接下來是下行周期的第二階段，銀行賣房。

房企暴雷的直接后果，是它們在銀行的貸款變成了不良債權(quán)。這是房價危機的開端，也是整個鏈條的第一張多米諾骨牌。

因為隨著房價下跌，房企和個人貸款者違約數(shù)量劇增，銀行資產(chǎn)負債表上充斥著無法收回的貸款，這些不良債權(quán)嚴重侵蝕了銀行的資本金。

而根據(jù)《巴塞爾協(xié)議》等監(jiān)管要求，銀行需要為不良債權(quán)計提損失，這直接導致賬面虧損，資本充足率下降，所以為了滿足監(jiān)管要求，銀行必須想辦法處理這些壞賬。

于是沒有辦法，政策端就只能給銀行解綁，允許銀行直接賣房回籠資金。

但結(jié)果不用想，日本銀行的“揮淚大甩賣”為市場設立了新的、更低的價格錨點，迫使其他持有者也跟著降價，加劇了房價下跌的趨勢。

這個階段的標志性事件是銀行開始大規(guī)模賣房。

對應到我們當下這個時間點。

接下來是第三階段，二手房踩踏。

在泡沫時期前期，大量日本民眾利用貸款購買了投資性房產(chǎn)，但隨著房價下跌和租金回報率下降，加上經(jīng)濟不景氣導致個人收入受損，許多人無力承擔月供，只能被迫拋售。

但泡沫破碎前期，那么持有自有房產(chǎn)的民眾并沒有因為房子下降而拋售，因為這些民眾堅信“剛需房不需要考慮漲跌”。

但銀行賣房直接把這個信心給打碎了，在銀行直接下場后，市面上的二手房價格開始猛跌，跌到后面一些自住的日本民眾也為了資產(chǎn)不貶值而賣房，最后形成了“再不賣就賣不出去了”的預期，把房地產(chǎn)又壓到了一個很低的地步。

這個階段持續(xù)了一到兩年，在價格持續(xù)下跌預期下，就連房地產(chǎn)真正的自住需求者也被迫選擇觀望，房地產(chǎn)價格被打到低谷，銷售量萎靡。

這個階段的標志，則是日本三四線城市的房產(chǎn)，價格暴跌，徹底失去流通性。

如果按照前面兩個階段走，我們接下來的階段就該是房價下跌，最后量價齊跌。

最后是第四個階段，房產(chǎn)稅征收

跟我們這里以土地財政為主不同，日本對房地產(chǎn)主要征收固定資產(chǎn)稅和都市計劃稅，這是持有環(huán)節(jié)的稅收，每年繳納，基于政府評估的土地和房產(chǎn)價值計算。

但這個房產(chǎn)稅，對應階段表現(xiàn)則是完全不同的。

在泡沫期，由于地價飛漲，固定資產(chǎn)稅的稅基（評估價值）也水漲船高，為地方政府帶來了豐厚的收入。

但在泡沫破裂期，地價暴跌后，固定資產(chǎn)稅的評估價值下調(diào)存在嚴重的“時滯性”和“剛性”。

政府為了維持地方財政收入的穩(wěn)定，不愿也未能及時、足額地跟隨市場價下調(diào)稅基。

這個階段，標志為即使房價下跌，日本地方政府也不愿意下降稅基。

而對應到我們，則是房地產(chǎn)價格下降，但土拍價格并沒有大幅度下降。

但最終的結(jié)果如果是房子遲遲賣不出去，那么地方則可能會尋求其它稅基增加收入。

這個其他手段，則可能是房地產(chǎn)稅。

當然，你去看日本房地產(chǎn)下行周期會發(fā)現(xiàn)一個事，那就是日本房地產(chǎn)下行階段構(gòu)成了一個完整的、自我強化的惡性循環(huán)：

房企暴雷（產(chǎn)生壞賬） → 銀行賣房（壓低價格、引發(fā)恐慌） → 二手房踩踏（價格螺旋式下跌，資產(chǎn)全面縮水） → 房產(chǎn)稅征收（在市場底部增加持有成本，抑制復蘇并催生最后一批拋盤）。

如果對應著日本經(jīng)驗，那我們所處的階段，就是第二階段到第三階段過度的時點。

對于北上廣深的朋友來講，如果這個時候不出手，可能等待著的，則會是一段漫長的下跌回暖周期，但總歸有個頭。

因為畢竟日本東京的房產(chǎn)在經(jīng)歷了二十年的修正后也回到了泡沫時代。

但對于三四線城市的朋友，這個階段則是他們最后出手房產(chǎn)的機會。

因為再不賣，就真賣不出去了

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