房地產要回暖了嗎？我們通過16個數據指標一探究竟。

房地產要回暖了嗎？我們通過16個數據指標一探究竟。

近期房地產“回暖”的消息一個接著一個。先是2026年1月2日，《求是》雜志發表了一篇題為《改善和穩定房地產市場預期》的文章，很多人解讀為“定調了，還是重量級的，房地產即將回暖”。接著很多專家也做出大膽預測，說房地產即將迎來10年的上漲周期。1月的最后一周，部分地產股漲停。然后這兩天也有消息傳出，說衡量房地產公司經營狀態的“三道紅線”已經終結，只有部分房企還需要匯報數據。

這些消息一個接著一個出來，可能很多人跟我一樣心里在嘀咕：難道房地產要回暖了？前面我們一直強調，遇事不決問數據。那么，我們今天就看一下最新的數據是怎樣的，拐點到底有沒有來。我們從四個大類、16個房價相關指標進行分析。

首先來看第一類：追蹤房價本身的指標。

第一個指標是全國70城的房價走勢。從截至2025年12月的數據來看，整體房價依然在下跌，并沒有止跌回穩的態勢，而且二手房的跌幅擴大到21%，新房跌幅擴大到13%。如果反彈，房價的環比數據會優先好轉，相比房價的同比數據大概會提前6個月左右。2025年的環比數據確實比2023年的時候高了，也就是每個月的跌幅收窄了，但2025年全年除了12月份，整體上的跌幅還是在越來越大的，所以目前還沒有看到回彈的跡象。

當然，這個數據還只是名義房價，實際房價下跌的幅度可能會更大。比如，根據世界清算銀行公布的數據，截至2025年第三季度，全國房價的整體跌幅就已經達到21%了。等四季度最新的數據公布了，我們會繼續追蹤。

看完了全國整體的房價走勢，我們再來看一二線城市的房價走勢。由于一二線城市跌得慢、跌得淺、回彈早，可以作為樓市的風向標。那我們就來看一下一二線城市的房價是否已經出現了回彈跡象。

上圖是北上廣深二手房實際房價的走勢，依然在下跌，而且曲線依然陡峭，也就是并沒有放緩。這是北上廣深新房的實際房價走勢，可以發現除了上海，也都在下跌。這是部分二線城市二手房的實際房價走勢，也不例外，而且曲線依然陡峭。這是部分二線城市新房的實際房價走勢，也都在下跌?？偟膩碚f，無論從整體的名義房價，還是一二線城市的實際房價來看，至少目前還沒有回暖的跡象。

房價本身沒有回暖的跡象，那會不會是還沒體現出來呢？跟房價相關的底層指標有沒有好轉的跡象呢？

我們首先來看一下需求端的指標，也就是咱們買房人的數據指標。

第一個指標是住戶新增中長期消費貸款，也就是咱們每個月新借了多少長期貸款，當然這里面大部分都是去買房的。如果房地產回暖，中長期消費貸款肯定會增加，那我們就來看一下實際數據。我們看到2025年整個四季度都是在減少的，10月減少了536億，11月減少了443億，12月竟然減少了1228億。說明大家不光不借錢，還在更加瘋狂地提前還房貸，在“化債止血”去杠桿。

我們再來看第二個需求端的指標：房價收入比，也就是買一套房子需要一個家庭多少年的收入。根據最新的數據，作為風向標的幾個一線城市的房價收入比確實有所回落，但跟倫敦、紐約、東京比起來依然遙遙領先，還是非常高的。也就是說，大家買房的壓力還是非常大的，應該還有下降空間。

我們再來看需求端的第三個指標：月供收入比，也就是按照當下的房價買房，每個月的收入里面要拿出多少比例還房貸。根據最新的數據，這個比例依然很高，再次印證了現在買房壓力依然很大。

我們再來看需求端的第四個指標：售租比，適用房屋當前的市場總價除以年租金。說人話就是，需要多少年的租金可以買下這套房子。我們發現，這個指標雖然還在繼續回調，但整體上還是比較高的，遠超倫敦、紐約和東京。售租比的倒數就是租金收益率。

這是需求端的第五個指標，也就是投資房子的年化收益率目前是多少。從2023年開始，這個收益率就在逐漸上漲，主要原因就是房價比租金跌得快。目前，北京的租金收益率已經可以達到1.7%了，上海1.6%，廣州1.5%甚至1.4%。房子的租金收益率越來越高，已經超過余額寶了。

前面我們分析過，房子的收益率還可以跟10年期國債對比一下。目前，10年期國債的收益率在1.8%左右。如果投資的房子在三四線城市，或者一二線城市的非核心區域，租金收益率需要比國債的收益率高出一大截才值得投資。畢竟由于房子的流動性差和空置的可能性，風險比國債更大，就需要有更高的投資收益率。

換句話說，如果投資一二線城市的核心區域的房子，可以允許房子的收益率比國債的收益率低一些。當然，在目前降息的大背景下，國債收益率也是比較低的，這樣可以襯托出房子的收益率還不錯，也就起到了托舉房價的作用。當然，這個租金收益率對比國外的城市還是很低的，但是由于國外的房子持有成本比較高，收益率正常也是比我們要高一些。大家做個參照就好了。

最后一個需求端的指標是居民債務收入比。這個指標是用來衡量我們的債務壓力的。最新的數據是136.65%，已經比2023年、2024年下降不少了，說明經過這兩年的“化債”，大家的債務壓力在逐漸減輕。但參照美國次貸危機前的水平130%，我們目前的債務壓力還是比較高的，還有下降空間。

說完了需求端的指標，我們再來看一下供給端的指標。

首先來看二手房的相關數據。

第一個指標是掛牌漲跌比，也就是調整了掛牌價的二手房里，往上調的房子數量和往下調的房子數量的比值。以杭州為例，目前掛牌漲跌比依然在低位徘徊。比如，2025年12月的掛牌漲跌比是7%，也就是調整掛牌價的房子里，往上調的只有7%，而93%都在往下調。之所以往下調，當然就是想要盡快出手，這就說明絕大多數的房東們非常不樂觀。

二手房的第二個數據指標是掛牌成交比，也就是掛牌的二手房里，每個月賣掉的比例。還以杭州為例，可以發現2025年的掛牌成交比一直在震蕩下行，說明掛牌的二手房賣掉的越來越少。

說完了二手房的供給指標，我們再來看一下新房的供給指標。

由于庫存等信息并不是公開的數據，我們只能看房企的經營狀態數據。如果房企經營狀態越來越好，也能作為判斷房地產市場回暖的依據。我們依然用“三道紅線”。雖然近期傳聞很多房企不需要上報三道紅線的數據了，但是這幾個數據維度確實可以很好地幫助我們了解房地產企業的經營狀態，我們還可以繼續追蹤。由于2025年全年的上市房企財報數據還沒有拿到，我們現在還是只能看2025年上半年的數據。

首先來看第一道紅線：扣預收資產負債率，也就是除去我們買房人的預付款和貸款之后，房企還背著多少債。監管要求不能超過70%，超過這個數就說明房企自有資金不足。目前，50家上市房企的平均成績還不合格，確切地說是這幾年一直不合格。

再來看第二道紅線：凈負債率，也就是房企把賬上的錢還了債之后，剩下的債務跟家底的比值。監管要求不超過100%，超過這個數就說明家底還不夠還債，也就是資不抵債。現在的數據表明就是資不抵債。

第三道紅線：現金短債比，也就是房企的錢能覆蓋多少一年內到期的債務。監管要求也是不低于100%，否則就說明房企的資金短期周轉都有問題。目前來看，確實有問題。

新房的銷售指標除了看房企的經營狀態，還可以看新房的銷售面積和銷售額。如果新房的銷售面積和銷售額在回暖，也可以作為房地產回暖的參考依據。那么，數據怎么樣呢？

我們發現，2025年10月到12月的銷售面積分別是5209萬平方米、5546萬平方米、7480萬平方米。這三個月確實是越來越高，但是跟2024年的10月、11月和12月相比，還是分別跌了21%、19%、19%，如果跟2023年同期相比，相差更多?？梢?，每到年末，按照規律銷售面積都有一波提升，只不過今年的提升相比往年低很多。所以，這個階段的小幅反彈并不能說明整體上反彈了。新房成交額的數據也是類似的情況，雖然最后三個月在逐漸提升，但是跟往年同期比較還是下跌的。

最后是房企的土地購置面積和新開工面積。

所謂土地購置面積很好理解，就是房企一年內買了多少用于蓋房的土地。很可惜，目前官方依然沒有公布最新的數據，我們只能看到2022年的數據是2000年以來最低的水平。

而住宅新開工施工面積，就是房企一年內新動工的商品房面積。根據最新的數據，我們發現2025年新開工的面積又下降了一大截，比2024年又降低了55%，腰斬。所以，從目前公開的房企數據來看，房企的經營狀況依然不容樂觀。

看完上面這些數據指標，簡單總結一下就是：目前的房價依然很高，我們居民的壓力依然很大，二手房的房東們還在降價拋售，房企的經營狀態也還不容樂觀。根據前面我們講過的房地產周期，目前這個階段正是一個去庫存、房企出清以及居民修復家庭資產負債表的階段。等過剩的庫存被逐步消化，大家的房貸逐漸減少，手里的存款也慢慢多了起來，才能真正準備好開啟下一輪的復蘇。

房價不會一直跌，就像不會一直漲一樣。就像《求是》那篇文章分析的那樣，只不過是從快速發展期進入到了新的發展階段，未來房地產發展仍有不小的市場潛力。總之，大家要有信心。

我們講過，房地產跟很多資產一樣，也是周期性波動的。漲到一定程度會降，降到一定程度會漲?，F在下調的房價，未來一定會迎來拐點，形成一個“微笑曲線”。只不過，我們無法預測拐點什么時候到來，也無法預測拐點的房價是多少。我們能做的就是不動感情，冷靜地分析周期的數據，才能做出正確的決策。

投資價值大事，盈虧之地，興衰之道，不可不察也。本期內容若有錯漏之處，望諸公批評指正。