經(jīng)抵押人同意出售抵押房屋，效力是否及于買受人？

案情回顧

甲因資金需求向某銀行借款200萬元，借款期限為2年，甲以其名下自有房屋為該筆借款提供抵押擔(dān)保，并依法辦理了抵押登記手續(xù)，銀行成為該房屋的合法抵押權(quán)人。

借款期限屆滿前1年，甲因個(gè)人原因計(jì)劃出售該抵押房屋，并希望以售房所得款項(xiàng)提前償還銀行貸款。甲就售房事宜與銀行協(xié)商后，銀行表示同意，并向房屋管理部門出具了《抵押權(quán)人同意抵押房屋銷售的證明》。隨后，甲與乙簽訂房屋買賣合同，將該抵押房屋以合理價(jià)格出售給乙，甲亦將銀行出具的同意銷售證明作為合同附件交付給乙。乙按合同約定履行了付款義務(wù)后，要求銀行配合辦理房屋抵押注銷登記及所有權(quán)變更登記手續(xù)，但銀行以尚未實(shí)際收到甲的貸款還款為由予以拒絕。

協(xié)商無果后，乙為維護(hù)自身合法權(quán)益，將甲及某銀行訴至人民法院，訴訟請求為：判令注銷案涉房屋的抵押登記，并判令甲和銀行協(xié)助辦理房屋所有權(quán)變更登記手續(xù)。

案件結(jié)果

人民法院經(jīng)審理后作出判決：支持原告乙的全部訴訟請求。判令某銀行在判決生效后一定期限內(nèi)配合辦理案涉房屋的抵押注銷登記手續(xù)，同時(shí)判令甲與某銀行共同協(xié)助乙辦理案涉房屋的所有權(quán)變更登記手續(xù)。

法律分析

北京澤達(dá)律師事務(wù)所基于本案為您做以下法律分析：

（一）“同意銷售”應(yīng)解釋為同意完整的房屋交易行為

房屋銷售作為一種典型的不動(dòng)產(chǎn)交易行為，并非僅指簽訂買賣合同、支付購房款這兩個(gè)環(huán)節(jié)，其核心要義在于實(shí)現(xiàn)房屋所有權(quán)從出賣人向買受人的轉(zhuǎn)移，同時(shí)包含房屋的交付占有、所有權(quán)變更登記等一系列完整流程。銀行作為抵押權(quán)人，向房管部門出具《抵押權(quán)人同意抵押房屋銷售的證明》，該行為具有明確的法律意義，應(yīng)視為其對抵押人甲出售房屋這一行為的全面認(rèn)可，而非僅同意簽訂買賣合同。從誠實(shí)信用原則和交易安全角度出發(fā)，該“同意銷售”的意思表示應(yīng)解釋為同意抵押人完成包括簽訂合同、收取房款、交付房屋、辦理所有權(quán)變更登記在內(nèi)的完整銷售行為，這是對交易雙方合理預(yù)期的保護(hù)，也是維護(hù)市場交易秩序的應(yīng)有之義。

（二）抵押權(quán)因同意銷售轉(zhuǎn)化為對售房款的優(yōu)先受償權(quán)

抵押權(quán)的核心是保障債權(quán)的實(shí)現(xiàn)，其效力主要體現(xiàn)在對抵押物的優(yōu)先受償權(quán)。當(dāng)?shù)盅簷?quán)人同意抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物時(shí)，其對抵押物的直接支配權(quán)即發(fā)生轉(zhuǎn)化——不再對抵押物本身享有優(yōu)先受償權(quán)，而是轉(zhuǎn)化為對抵押物轉(zhuǎn)讓所得價(jià)款的優(yōu)先受償權(quán)。具體到本案中，銀行同意甲出售抵押房屋后，就應(yīng)積極采取措施維護(hù)自身債權(quán)，如要求甲將售房所得價(jià)款直接向其清償債務(wù)、將款項(xiàng)存入指定監(jiān)管賬戶進(jìn)行提存?zhèn)鋬敚蛲ㄟ^其他合法方式控制款項(xiàng)實(shí)現(xiàn)債權(quán)。銀行未能及時(shí)采取有效措施監(jiān)管售房款、導(dǎo)致自身債權(quán)未及時(shí)實(shí)現(xiàn)，屬于其對自身權(quán)利的疏于管理，相應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)由其自行承擔(dān)，而非將該風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給善意購房人乙。

筆者寄語

抵押權(quán)的設(shè)立旨在保障債權(quán)實(shí)現(xiàn)，但不應(yīng)成為阻礙合法交易、損害善意第三人權(quán)益的工具。對于抵押權(quán)人而言，在出具同意銷售證明時(shí)，應(yīng)充分認(rèn)識(shí)到該行為的法律后果，及時(shí)采取有效措施保障自身債權(quán)實(shí)現(xiàn)，避免因權(quán)利行使不當(dāng)引發(fā)糾紛；對于抵押人而言，應(yīng)秉持誠實(shí)信用原則，積極履行還款義務(wù)，配合辦理相關(guān)登記手續(xù)，保障交易的順利進(jìn)行；對于買受人而言，在購買抵押房屋時(shí)，務(wù)必核實(shí)抵押權(quán)人是否同意銷售，并將相關(guān)證明文件作為合同附件，以維護(hù)自身合法權(quán)益。

法律的生命力在于實(shí)施，唯有各方主體正確行使權(quán)利、積極履行義務(wù)，才能實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)保障債權(quán)與維護(hù)交易安全、保護(hù)善意第三人權(quán)益的有機(jī)統(tǒng)一，共同營造安全、有序、公平的市場交易環(huán)境。

北京澤達(dá)律師事務(wù)所律師對不同法律規(guī)定、熱點(diǎn)、案件、裁判文書的梳理和研究，旨在為更多讀者提供不同的研究角度和觀察的視角。但需注意，我國并非判例法國家，且司法實(shí)踐中不同案例的細(xì)節(jié)千差萬別，切不可盲目參照。

如果您遇到類似糾紛難以解決，也建議您及時(shí)咨詢北京澤達(dá)律師事務(wù)所的專業(yè)律師，以便更好維護(hù)自己的合法權(quán)益。

本文作者：北京澤達(dá)律師事務(wù)所彭學(xué)軍