經抵押人同意出售抵押房屋，效力是否及于買受人？

案情回顧

甲因資金需求向某銀行借款200萬元，借款期限為2年，甲以其名下自有房屋為該筆借款提供抵押擔保，并依法辦理了抵押登記手續，銀行成為該房屋的合法抵押權人。

借款期限屆滿前1年，甲因個人原因計劃出售該抵押房屋，并希望以售房所得款項提前償還銀行貸款。甲就售房事宜與銀行協商后，銀行表示同意，并向房屋管理部門出具了《抵押權人同意抵押房屋銷售的證明》。隨后，甲與乙簽訂房屋買賣合同，將該抵押房屋以合理價格出售給乙，甲亦將銀行出具的同意銷售證明作為合同附件交付給乙。乙按合同約定履行了付款義務后，要求銀行配合辦理房屋抵押注銷登記及所有權變更登記手續，但銀行以尚未實際收到甲的貸款還款為由予以拒絕。

協商無果后，乙為維護自身合法權益，將甲及某銀行訴至人民法院，訴訟請求為：判令注銷案涉房屋的抵押登記，并判令甲和銀行協助辦理房屋所有權變更登記手續。

案件結果

人民法院經審理后作出判決：支持原告乙的全部訴訟請求。判令某銀行在判決生效后一定期限內配合辦理案涉房屋的抵押注銷登記手續，同時判令甲與某銀行共同協助乙辦理案涉房屋的所有權變更登記手續。

法律分析

北京澤達律師事務所基于本案為您做以下法律分析：

（一）“同意銷售”應解釋為同意完整的房屋交易行為

房屋銷售作為一種典型的不動產交易行為，并非僅指簽訂買賣合同、支付購房款這兩個環節，其核心要義在于實現房屋所有權從出賣人向買受人的轉移，同時包含房屋的交付占有、所有權變更登記等一系列完整流程。銀行作為抵押權人，向房管部門出具《抵押權人同意抵押房屋銷售的證明》，該行為具有明確的法律意義，應視為其對抵押人甲出售房屋這一行為的全面認可，而非僅同意簽訂買賣合同。從誠實信用原則和交易安全角度出發，該“同意銷售”的意思表示應解釋為同意抵押人完成包括簽訂合同、收取房款、交付房屋、辦理所有權變更登記在內的完整銷售行為，這是對交易雙方合理預期的保護，也是維護市場交易秩序的應有之義。

（二）抵押權因同意銷售轉化為對售房款的優先受償權

抵押權的核心是保障債權的實現，其效力主要體現在對抵押物的優先受償權。當抵押權人同意抵押人轉讓抵押物時，其對抵押物的直接支配權即發生轉化——不再對抵押物本身享有優先受償權，而是轉化為對抵押物轉讓所得價款的優先受償權。具體到本案中，銀行同意甲出售抵押房屋后，就應積極采取措施維護自身債權，如要求甲將售房所得價款直接向其清償債務、將款項存入指定監管賬戶進行提存備償，或通過其他合法方式控制款項實現債權。銀行未能及時采取有效措施監管售房款、導致自身債權未及時實現，屬于其對自身權利的疏于管理，相應風險應由其自行承擔，而非將該風險轉嫁給善意購房人乙。

筆者寄語

抵押權的設立旨在保障債權實現，但不應成為阻礙合法交易、損害善意第三人權益的工具。對于抵押權人而言，在出具同意銷售證明時，應充分認識到該行為的法律后果，及時采取有效措施保障自身債權實現，避免因權利行使不當引發糾紛；對于抵押人而言，應秉持誠實信用原則，積極履行還款義務，配合辦理相關登記手續，保障交易的順利進行；對于買受人而言，在購買抵押房屋時，務必核實抵押權人是否同意銷售，并將相關證明文件作為合同附件，以維護自身合法權益。

法律的生命力在于實施，唯有各方主體正確行使權利、積極履行義務，才能實現抵押權保障債權與維護交易安全、保護善意第三人權益的有機統一，共同營造安全、有序、公平的市場交易環境。

北京澤達律師事務所律師對不同法律規定、熱點、案件、裁判文書的梳理和研究，旨在為更多讀者提供不同的研究角度和觀察的視角。但需注意，我國并非判例法國家，且司法實踐中不同案例的細節千差萬別，切不可盲目參照。

如果您遇到類似糾紛難以解決，也建議您及時咨詢北京澤達律師事務所的專業律師，以便更好維護自己的合法權益。

本文作者：北京澤達律師事務所彭學軍