豐臺這張報規(guī)圖，太"業(yè)余"了

每一個樓花，都是獨一無二的。這里是樓花網(wǎng)。

北京豐臺嘉棠璟樾報規(guī)圖，已公示好幾天了，花姐遲遲沒有動筆。

原因在于，這張圖，實在沒法看。

它有諸多問題，甚至出現(xiàn)了低級錯誤。

有的，“明知故犯”，如沒有紅線退距；有的，藏得很深，如樓間距系統(tǒng)不達(dá)標(biāo)；等等。

它的設(shè)計單位名企很大，為北京中元工程設(shè)計顧問有限公司，一家有30年歷史的老牌設(shè)計商，老板叫陳偉。

設(shè)計圖那么“業(yè)余”，不應(yīng)該啊！如果公眾沒有反饋意見，或許，很多問題也能順利過關(guān)。

但，這對于未來嘉棠璟樾的新業(yè)主，以及隔壁靛廠繡園的的老業(yè)主來說，都是不公平的。

來！花姐和大家一起來讀讀嘉棠璟樾這張圖紙，發(fā)現(xiàn)它藏著很多小心思，是相當(dāng)專業(yè)的。

架空層層高不達(dá)標(biāo)

嘉棠璟樾是由北京三家國企在9月5日聯(lián)合拿地，底價29億元，折合樓面價5萬元/㎡。

它由城建發(fā)展、北京建工地產(chǎn)和住總地產(chǎn)，分別持股48%、42%和10%。嘉棠是建工地產(chǎn)的產(chǎn)品系，在售的有璟玥林汐、嘉棠澐璽等。

這塊地位于豐臺岳各莊，占地2.18公頃，地上建筑面積約58000平方米，地下建筑面積約26500平方米，建筑高度55.35米，容積率2.66，規(guī)劃8棟10-18F住宅樓。

它大門在西側(cè)，最北的1#東西端戶一層各有一個首層架空層、層高3米，西南的6#首層架空、層高3.6米。

這個架空層的高度，出現(xiàn)了雙標(biāo)。

按照一年前下發(fā)的《北京市高品質(zhì)商品住宅設(shè)計導(dǎo)則（試行）》，首層架空層一般不宜低于3.6米，但不得高于4.9米。

簡而言之，嘉棠璟樾1#的兩個架空層層高，不達(dá)標(biāo)。

車庫出入口動線混雜

嘉棠璟樾的車庫出入口，也蠻有意思。

按照土拍文件，它的車庫出入口開口設(shè)在南面的街坊路上，距離西邊岳各莊東路50米處。嘉棠璟樾照辦了。

但它有一個問題，車輛的進(jìn)出口混在一起。

來看一下它的動線：

1、進(jìn)車。車輛由南向北，開至消防撲救場地，然后，一個向左90度大轉(zhuǎn)彎，進(jìn)入車庫，十分不方便。

2、出車。車輛從車庫出了，由北向南走一段，才到街坊路。

車子扎堆，對7#和6#的影響也是蠻大，比如噪音、尾氣污染等。

這種進(jìn)出口混合的設(shè)計，在北京樓市十分罕見。嘉棠璟樾這樣做的目的，大概是為了節(jié)約車庫占地面積。

紅線退距不達(dá)標(biāo)

嘉棠璟樾的圖紙上，沒有標(biāo)出樓棟與用地紅線的距離。

這是中元設(shè)計的設(shè)計師粗心嗎？非也。

嘉棠璟樾是一塊很特殊的地塊，其西面是老社區(qū)靛廠繡園。

它們兩個地塊之間的東面和南面，有現(xiàn)成的圍墻，雖然是公用圍墻，但產(chǎn)權(quán)人為為靛廠路20號院，現(xiàn)由靛廠村村委會管理。

按照建筑設(shè)計規(guī)范，塔樓建筑之間東西邊距的退讓距離為6~38米。

花姐目測，嘉棠璟樾東側(cè)的2#、5#和8#距離用地紅線（圍墻），最窄處不足2米，低于設(shè)計規(guī)范最低值。

這個退距，繡園的業(yè)主們同意嗎？

如果設(shè)計師標(biāo)出退線距離不足2米，就等于曝光了退讓距離不達(dá)標(biāo)。索性，設(shè)計師做了模糊處理。

隱秘的樓間距問題

嘉棠璟樾位于西四環(huán)內(nèi)，曾被視為王炸地塊，但最終被底價收場。

這是有原因的。

它地塊南北狹長，除了來自東邊退距的影響，還有南面樓棟的遮擋。

在嘉棠璟樾的西南位置，有一棟繡園5#，15層、高43.27米、兩單元，它是板樓還是塔樓呢？無人知曉。

花姐查了查資料，發(fā)現(xiàn)繡園5#竟然是個板樓。

如此一來，嘉棠璟樾6#的樓間距日照比就不達(dá)標(biāo)了，至少應(yīng)該后退5.5米。但如果它后退5.5米，整個樓盤的規(guī)劃都得重新調(diào)整。

中元設(shè)計師能蒙混過關(guān)？

攤開整個樓盤圖紙，樓間距日照比不達(dá)標(biāo)的，還有2#、4#和5#。

消防撲救場地缺角

嘉棠璟樾的容積率高達(dá)2.66，加上東面和南面的退距問題，導(dǎo)致樓棟排布很緊張。

緊張之余，它居然連消防撲救場地也敢省。

在西北角的3#北面，有一塊消防撲救場地，受轉(zhuǎn)角紅線的影響，竟然缺了一角。

這導(dǎo)致?lián)渚葓龅孛娣e不夠。

按照建筑設(shè)計規(guī)劃，它必須做出修改。

有關(guān)消防的事，不能有丁點馬虎，人命關(guān)天。

預(yù)計售價8.2萬元/平米

談及豐臺樓市，總是一片哀怨，成交慘淡。

嘉棠璟樾的位置不錯，位于豐臺區(qū)六里橋街道，距離西四環(huán)約900米。根據(jù)最新的地鐵11號線二期環(huán)評公示，地塊西側(cè)距離規(guī)劃中的青塔站約800米。

但這里的城市界面一般，住宅以老破小居多，大多為經(jīng)適房、公房。次新二手房紫辰院的掛牌價8萬+，保利和光逸境能達(dá)到9萬/㎡。

嘉棠璟樾西北1.6公里的熙華臺，于2023年10月開盤，437套房基本售罄，網(wǎng)簽均價8.15萬/㎡。

花姐預(yù)計，嘉棠璟樾預(yù)計售價在8.2萬元/平米左右——樓面價5萬元/㎡。

它擁有好房子元素，產(chǎn)品要優(yōu)于熙華臺，南向為通面內(nèi)嵌陽臺，進(jìn)深約1.5米。

花姐推測，嘉棠璟樾的戶型面積段為：99㎡/116㎡/136㎡/155㎡/176㎡。

當(dāng)然，它還有一個潛在對手。

東面隔著繡園，還有一塊巨無霸地塊待供，占地8.84公頃，地上建面23.5萬平米，容積率2.66，上市時間不清楚，但其地塊素質(zhì)好于嘉棠璟樾。