任澤平：房地產稅要來了嗎？

文：澤平宏觀團隊

最近有專家說，房地產稅立法基本完成，一些難點問題也基本解決了。聽到這個消息，不少朋友慌得不行，認為樓市要完了，問我怎么看。

坦率地說，在現在市場環境下如果推出房產稅，將會成為壓垮市場的最后一根稻草，這也不符合國家“促進市場止跌回穩”的大政方針。

那么，房地產稅會不會推出？

我之前在智囊機構工作的時候，參與重大文件和改革方案起草，曾經系統參與過房產稅的專題研究。今天咱們就用幾分鐘，幫你看清房地產稅的來龍去脈。

首先，房地產稅到底是什么？就是對持有環節而非交易環節征收的一種稅。通俗點講，就是對你擁有的房子征收“財產稅”，這不是買賣房子時交的契稅、個稅，而是持有期間要年年交的稅。

為什么近年我們經常看到專家、媒體討論房地產稅？原因就一個，時代變了，房地產從大開發時代轉向存量時代。1978年，全國城鎮住房大概只有3100萬套，而今天，已超過3.7億套。套戶比也從0.8上升到了1.07，房地產市場從過去的短缺時代變成了現在的總量平衡。

這也就意味著，以前地方靠賣地賺錢的土地財政，現在撐不下去了，土地賣不動了，地方得找個穩定的收入來源，而房地產稅就是最適合的地方主體稅之一。

那么，大家關心的是，到底什么時候開征房地產稅？

我認為：短期不會征、也不能征，長期是大勢所趨。

為什么短期不會征？因為形勢不允許，2024年商品房銷量比2021年的高點跌了快一半，2025年房地產銷售、價格、投資數據都還在往下走。現在樓市還沒走出困境，嚴重拖累了經濟、就業和民生。如果這時候開征房地產稅，無異于雪上加霜，我認為相關部門不會這么做。

更何況，從去年9月開始，國家對房地產的政策導向發生了重大變化，從“房住不炒”轉向“促進止跌回穩”，這具有重大的信號意義，表明國家正在積極救樓市，政策進入放松周期，取消各種限購、限貸措施，降低購房成本，收儲存量房。作為具有明顯緊縮作用的房地產稅，這時候推出顯然不合時宜。

所以我認為，房地產稅，短期不會、也不能征收。

但長期看，征收房地產稅是大勢所趨。邏輯很簡單，在大開發時代，土地財政支撐了地方財政收入的大頭，約占3成，地價占房價6成左右。現在土地財政難以為繼，地方需要新的收入來源，從土地財政向房地產稅轉型是大勢所趨。美國、日本這些國家，早就走過這樣的路。

那么，國外的房產稅一般怎么收呢？

從計稅基礎看，主要以虛擬租金或者房產評估價值為征稅基礎。從稅收優惠看，發達國家主要采用稅額抵扣、延遲納稅、減稅、設置起征點等等方式。比如美國土地、房屋一體化征稅，房地產稅一般以評估價值為計稅基礎，評估價值與市場價值接近，稅率一般1%-2%左右。

那么，未來我國房地產稅會怎么收？參考上海、重慶的試點經驗，再結合國際慣例，我認為未來房地產稅征收的規則主要有5點：

第一，首套房基本不用慌，可能會采用“首套房免征+人均免稅面積”的政策。比如今年上海就對符合條件的首套房暫免征稅，二套房以上能享人均60平方米的免稅面積扣除。剛需家庭基本不受影響。

第二，征稅重點是多套房和豪宅。課稅對象會以存量房為主，目前上海只征新購住宅、重慶只征高端住宅，未來范圍會擴大，但主要針對投機炒房，普通家庭不用太擔心。

第三，稅率不會太高，而且各地不一樣。預計國家會劃定一個稅率范圍，地方根據自己的情況調整，不會讓大家負擔不起。

第四，未來可能先把試點范圍擴大，比如長三角、珠三角、京津冀這些人口密集、經濟發達的地區，還有部分區域中心城市。這需要不動產實名制和全國聯網，根據美國、韓國的經驗，不動產、金融實名制是現代國家治理的基礎，不僅是經濟改革。

第五，預計房地產稅試點將以房產的市場評估價值為征稅基礎。

大家最關心的是，征收房地產稅，對房價有什么影響？

我認為會進一步加大區域分化。未來市場將出現二八分化現象，房地產稅會加劇這種分化。

對于20%人口持續流入的核心城市，比如一線和強二線城市，就算短期有沖擊，最后也能通過房價或租金轉嫁出去，因為核心區域的好房子未來還是供不應求。

但對于80%人口持續流出的三四線城市，就是雪上加霜了。本來房子就賣不動、空置率高，征稅后持有成本增加，更沒人愿意接手，在這些地方手里有多套房的朋友，這可能是最后的賣出窗口，再不出手就要砸在手里了。

最后還是提醒大家，房地產的核心邏輯永遠沒變，“長期看人口、中期看土地、短期看金融”。不管有沒有房地產稅，房子的價值最終還是看人口。

看懂宏觀趨勢，把握投資機會，關注澤平宏觀。