東京新房價格沖上1.53億！為什么漲得這么狠？真相比你想象的更復雜！

最近，日本房地產市場價格再次刷屏。最新數據顯示：10月份東京23區的新建公寓平均價格突破1.53億日元，同比上漲18.3%，創下歷史第二高。一句話總結就是，東京房價不是在漲，而是在飛。

但更令人捉摸不透的不是價格，而是到底是誰把房價推到這個高度？東京房價未來的走勢還會繼續漲嗎？如今在東京到底是買房還是租房更實際？

今天，我們就一次性講透日本樓市的核心問題。

根據日本不動產經濟研究所發布的數據，10月份東京23區的房價為1.5313億日元（同比+18.3%）首都圈整體房價為9895萬日元（同比+7.1%）。

推動這一輪房價上漲的主要力量，是“超高價物件的強勢熱銷”。土地持續漲價、核心區域豪宅需求旺盛，讓整個首都圈被帶著往上走。

不過東京的這波房價上漲并不是全域現象，而是高度集中在東京核心區，越靠中心，漲得越猛；越往外走，越見分化。

與此同時，首都圈整體的新房供應量卻暴跌了，東京的新房發布量只有1316戶，同比–28.2%。供應減少，需求依舊強烈，價格自然繼續上推。

之前很多人都說，都是因為外國資本的大量介入，所以才導致房價上漲。“外國買家把價格炒上去了。”但這一次，日本國土交通省首次做了詳細調查。

東京核心六區海外住所購買者占7.5%，如果視野擴大到整個東京圈（含神奈川、埼玉、千葉）。海外購買者僅占 1.9%。這說明外國人確實在買，但規模非常有限。

面對這樣的數據現實，日本專家給出了更直接的判斷，外國人只占10%左右，對價格影響非常有限。真正推高價格的是日本人自己。

日本房價真正的推手不是外國人，而是“日本人的新型貸款能力”。

根據專家塩澤崇的分析，過去日本人的購房邏輯是，單人收入，貸款35 年，可貸金額有限，但現在的社會完全不一樣。

如今的日本70%家庭是雙職工，“雙人貸款”也迅速普及，50年超長期貸款出現，直接可以貸到過去的2倍乃至3倍。這就導致買得起房的人變多，開發商也放心漲價，最后房價被推高。工資上漲，也進一步增加了可貸款額度，使價格繼續上漲。

專家甚至放言說，“只要工資漲、貸款寬松，東京房價還會繼續漲。”也即是說，只要日本人能借更多錢，房價還能賣得更貴。

除此之外，東京房價還有一個被忽視的推手，那就是投資者買來不住，只為了轉賣。千代田區調查發現，70%的購房者實際住在別處，這意味著大量房產被當作投資產品，而非用于居住。

“買來就賣”更是屢見不鮮。為了遏制這種投機行為，160家開發商組成的“不動產協會”出臺新規，禁止交房前轉賣。這是日本第一次明確針對投機行為出手。

之所以要如此大張旗鼓的禁止是因為大量轉賣，會讓價格脫離真實價值。于是，越賣越貴，越貴越賣，形成惡性漲價循環。

對于未來東京的房價，日本專家表示還會漲，而且可能持續漲。只要工資繼續漲，只要貸款還寬松，只要雙職工繼續成為買房主流，那么日本樓市必將繼續上漲。

因為房價和工資成正比。工資漲10%，貸款能多貸幾十萬甚至上百萬。開發商自然敢繼續提高價格。而再開發區域的出現，會進一步刺激價格上漲。一旦區域被認定為國家重點開發，房價會在幾年內提前上漲。

至于到底是買房還是租房，日本專家也給出了50年長周期測算，買房的話，貸款加固定資產稅，總成本大約在8310萬日元。租房的話租金加更新費，總成本大約在8235萬日元。兩者最終所花費用幾乎相同。

但差別在于，買房有資產留在手里，未來可出售或繼承，是“強制儲蓄”“強制投資”。而租房錢全部花掉，老后租房可能被拒，無法對沖通脹。對此專家的建議是從長期看，能買就買。

如果一定要買房，專家認為需要重點關注國家級重點再開發區域。因為這些區域政府投入巨大，企業跟進密集，配套提升明顯，未來人口與需求都會進入，一旦開發確定，房價會提前啟動上漲。

所以，從頭到尾梳理下來，日本樓市目前真實的狀況總結說，那就是核心區房價繼續飆升，高端物件熱銷、供應不足、貸款寬松共同推動。日本人是房價主要推動力，投機行為正在被限制但仍未消失。

對于普通人來說，如果預算夠可以盡早上車，東京核心區未來依舊強勢。如果預算有限，研究再開發區域，提前布局，才有上漲空間。如果收入不穩則租房更合適。

日本房地產進入了一個新階段。房地產的信息戰，比你想象中更關鍵。關鍵在于，你能否在波動中找到自己的位置。

有意向投資日本房產或者移居日本的朋友們，請咨詢旭不動產（微信號：asahi-2013）。

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