結構化的時代，經濟發展首先要人為推高上海周邊附屬城市的房價

結構化的時代，經濟發展與解決就業首先要大幅人為推高上海與深圳一帶的房價

文\丁彥皓-可信財商

一、目前中國經濟已經呈現出絕對的“結構化”特征，發展的紅利被極少數地區和群體占有，其他地區或群體成了時代的旁觀者，甚至犧牲者

目前中國經濟已經呈現出絕對的“結構化”特征，即經濟總量維持一定的增長，但是大多數人卻成了時代的旁觀者，甚至犧牲者，與經濟發展的紅利毫無關系

導致這一現象產生的根源有三，即

1、 產業升級轉型之后，曾經的勞動密集型產業已被人工智能取代，不再需要體力勞動者，最終讓太多以賣體力和賣時間為生的群體被時代拋棄

2、 中國經濟的支柱產業房地產休克后，整個以房地產產業體系為生的產業大幅萎縮，最終讓太多的人失業與破產

3、 在自媒體時代，時代的旁觀者成了輿論的主流，整天怨天尤人，而真正的時代紅利獲得者卻在悶聲發大財，不愿公開說，最終讓輿論一邊倒，讓太多的人形成了經濟蕭條的誤解

但是，不可否認的是在人工智能時代，太多的人永久性的被時代拋棄了，這將會成為一個時代的悲劇

其實，目前中國經濟的現實是高科技突飛猛進，呈現體系性的大爆發，但是這一產業最大的特征是“聚集”，即

1、 產業集群聚集在極少數地區

2、 產業紅利聚集在少數人的手中

自然高科技產業的大爆發雖然能夠導致經濟總量的持續增長，但是獲益者卻只能是極少數地區與群體，無法將紅利普及型的釋放至社會大眾之中

二、全國房價下跌必然會嚴重的遏制房地產產業鏈的擴張、打壓消費與投資，沖擊經濟增長與降低高科技產業迭代升級的進程，這已成為中國經濟的死結

同時中國房地產的紅利也從曾經的全國普漲演變為“結構化”的特征，即在人口總量下降與大城市化的背景下，僅有極少數地區房地產的基本面在持續提升，而大多數地區房地產的基本面呈現持續下滑的態勢，最終讓全國性的資產大幅縮水，導致社會資產負債表大幅收縮，嚴重的遏制了投資與消費

讓中國經濟極具挑戰的是未來全國房地產基本面走衰的趨勢斷然不會逆轉，太多城市由于產業凋零與人口持續凈流出，房子嚴重過剩導致房價持續下跌，最終僅剩居住屬性與建安成本，投資價值與土地財政徹底歸零

中國居民70%至75%的財富沉淀在房地產上，一旦全國資產負債表收縮，必然會嚴重的遏制房地產產業鏈的擴張、打壓消費與投資，沖擊經濟增長與降低高科技產業迭代升級的進程，這已成為中國經濟的死結

破局之道就是全面擴張房地產基本面持續提升地區的社會資產負債表，即人為推高房價，激活土地財政與重拾房地產的支柱產業屬性，做大蛋糕，然后再以轉移支付的形式支持其他欠發達地區

決定房地產基本面的條件有三，即

1、 所在地區的產業附加值高低

2、 人口是否持續凈流入

3、 基礎設施建設的密度與規模大小

縱觀全國，也就是長三角與珠三角地區，準確的說上海與深圳一帶以及部分中西部核心城市符合這一條件

這就意味著，全國房地產的紅利期已經徹底的結束，將來僅有極少數地區的房價受基本面的持續提升而上漲，其他地區毫無未來，將會持續下跌，甚至歸零

三、目前中國經濟的現實根本無法實現全面發展，而更多要鼓勵部分地區的部分群體完全基于市場出清原則急速發展，做大蛋糕

經濟的擴張必須基于兩點，即

1、 持續釋放高附加值的產業集群

2、 社會資產負債表的大幅擴張

決定社會資產負債表擴張的關鍵就是信貸與資產估值，信貸的規模化擴張必須基于一定的資產抵押，即信貸擴必須基于資產估值的提升，而資產估值提升更多受人為與市場共同決定

土地財政制度決定只要基本面提升地區的房價將會只漲不跌，導致這一現象產生的關鍵是通過土地財政能夠將社會財富收歸地方政府，然后用于高科技產業培育、基礎設施建設開發以及社會福利發放，最終實現社會利益的最大化

目前中國的高科技產業集群已經開始向上海、深圳一帶高度聚集，人口，尤其是受過高等教育的年輕人也持續帶著資本向這一帶涌入，持續提升該地區房地產的基本面

而在基本面持續提升的地區，人為拉高房價，即使短期內房價上漲超過內在價值一定的范疇，隨著持續釋放的高附加值產業紅利也能夠隨著時間的推移化解基本面與房價之間的泡沫，不存在硬著陸的可能

目前中國經濟的現實根本無法實現全面發展，而更多要鼓勵部分地區的部分群體完全基于市場出清原則急速發展，做大蛋糕，然后再通過轉移支付的形式惠及其他欠發達地區

這時候房地產支柱產業屬性與土地財政回籠社會資本的價值就應該體現出來了，而實現上述目標的唯一前提就是人為推高房價，形成賺錢效應

四、目前中國房地產低迷的關鍵是陷入了螺旋式下滑的惡性循環，而逆轉這一下行態勢必須人為干涉，而非基于市場出清

目前中國房地產低迷的關鍵是陷入了螺旋式下滑的惡性循環，房價走低與輿論唱衰導致各路資本呈現觀望的態勢

而社會居民70%至75%的資產沉淀在房地產上，在經濟下行期，急需用錢的個別人為了盡快變現，只能打折出售或者被法拍，又被自媒體一頓熱炒，再次夯實了資本觀望與房地產下行的態勢

而逆轉這一下行態勢必須人為干涉，而非基于市場出清，無非兩招，即

1、 持續向房地產市場注入低成本的貨幣

2、 地方政府與城投公司通過對倒的形式人為拉高地價，間接推高房價

其實，在中國房地產市場已經呈現“結構化”特征的背景下，關注房價走勢必須放棄全國一盤棋的視野，而是僅拘泥于基本面持續穩步大幅提升，且房價極低的上海與深圳周邊附屬城市

事實上海周邊附屬城市的房價與各項指標倒數第一的甘肅不相上下，具有極大的估值套利空間

一旦逆轉上海與深圳一帶的房價走勢，形成賺錢效應，將會形成三大效應，即

1、 激活房地產的支柱產業屬性與房地產產業鏈，推動經濟的增長與緩解就業壓力

2、 重拾土地財政，通過高地價與稅收將大量的社會財富收歸地方政府，使其有實力培育高科技產業與發展基礎設施建設

3、 擴張社會資產負債表，呈指數放大當地的社會財富，使其能夠有實力借此擴張投資與消費

五、政府應該最近就會出臺系列人為推高上海、深圳一帶房價的政策

事實目前中國經濟存在幾大尷尬，即

1、 經濟低迷、社會資金枯竭，大規模的失業與破產

2、 M2天量增長，但僅在金融體系空轉

3、 社會居民存款165萬億，但是市場卻極度缺錢

而解決這三大尷尬的關鍵就是要創造一種授信通道，最佳的選擇依然是人為拉高基本面持續提升地區的房價，使其成為超級抵押品，能夠以數倍于當前價格的基數擴大授信，自然打通了M2從銀行流向市場的堰塞湖

上海周邊附屬城市的居民可支配收入已經處于國內頂級，且戶均平均擁有三套及以上的住房，只要房價持續上漲，自然能夠放大當地的社會財富，使其有能力投資與消費

另外，一旦上海周邊附屬城市的房價形成賺錢效應后，會加速全國的人口與資本流向該地區，形成聚集，放大每平方公里的財富承載量，提升經濟效率，推動經濟增長、產業升級與超額附加值的釋放

在市場主導下的經濟格局下，斷然不能過度追求公平，而是應該將效率放在首位，全力做大蛋糕

中國社會最大的制度優勢就是權力不受任何利益派系的掣肘，能夠以社會利益最大持續重構利益格局，這就意味著在中國分配根本不是問題，關鍵是要做大蛋糕

在這一輪國家隊人為推高指數權重股，打造人造牛市過后，房地產行業應該有系列重磅刺激政策推出，無非三點，即

1、政策寬松

2、降息或利息補貼

3、稅收減免

但這一切的前提是基本面持續穩步大幅提升，且估值極低，而目前上海周邊附屬城市完全符合這一條件，只是當前需要政府的著手全面實施，應該最近就會有大動作

六、張江長三角科技城是上海與浙江共建的一個經濟特區，潛在發展空間無限，目前是最佳的投資點與布局時機

其實，決定產業遷移路徑的關鍵要素主要有兩條，即

1、市場演變路徑

2、國家的政策導向

但是國家的政策更多是圍著市場演變的基本路徑制定的，具有一致性，尤其投資獲利的關鍵是要對國家的產業政策深信不疑，對國家的產業政策持質疑態度或漠視，必然投資很難取得大成就

張江長三角科技城（簡稱科技城），位于上海西南部楓涇鎮與浙江東北部平湖市的交界處，地跨上海與浙江兩地，目前正處于一期啟動期

科技城由張江國家自主創新示范區管理委員會授權的張江楓涇科技園、張江平湖科技園共建

圖 張江長三角科技城區位圖

上海與浙江共建張江長三角科技城的關鍵是上海可供給的土地有限，但又想尋求低成本的可持續發展，不愿讓其高房價將高附加值的產業與年輕人趕至其他地區

最后不得已讓浙江出地，上海出產業，共建張江長三角科技城，我本人已經投資三套，約360萬，正在裝修，計劃用于出租，目前張江長三角科技城呈現八大特征，即

1、潛力無限，國家長三角一體化大戰略與浙江、上海共建等系列優勢加持

2、直線距離上海僅300米

3、張江高附加值產業的密集涌入，具有高附加值產業加持的優勢

4、緊鄰上海，但又處于杭州、寧波、蘇州、紹興等城市的最中心，尤其未來五條杭州灣跨海大橋都落腳該科技城，是個交流的必經樞紐，具有城市協同效應

5、房價極低，目前僅為1萬左右，與社會平均接盤力6萬有5萬的差距

6、目前正處于行情的上升初期，且國家將首付款定為15%，能夠最大化的借助銀行杠桿

7、能夠立即賺錢，極具套利空間，周邊同級別樓盤房價為1.9萬，而該樓盤僅1萬，且還送車位，買到手就能讓首付款賺3倍

8、貼近投資超100億的樂高樂園，左邊地鐵，右邊學校，送車位

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作者簡介：

丁彥皓 房地產經濟學博士、應用經濟學（投資學）博士后，專注資本市場，聚焦權益投資、資本運作、大宗期貨、期權以及宏觀經濟等領域的研究與投資，關注國際關系、歷史、哲學與宗教