左手白鷺灣，右手林家壩，錦江區(qū)的實(shí)力藏不住了！

上周，成都金融城三期成功出讓3宗商業(yè)用地，合計(jì)81.51畝，由雅江集團(tuán)成都分公司底價(jià)競(jìng)得，宣告這家重磅企業(yè)正式落定成都金融城！

其實(shí)早在上個(gè)月，雅江集團(tuán)在成都就動(dòng)作頻頻，引發(fā)市場(chǎng)熱議。截至目前，中國雅江集團(tuán)已經(jīng)在成都設(shè)立的4家子分公司：成都分公司、物資設(shè)備有限公司、招標(biāo)有限公司、生態(tài)環(huán)保有限公司。值得注意的是，注冊(cè)地全部是錦江區(qū)！

這家操盤“世紀(jì)工程” 雅魯藏布江水電的巨頭，為何獨(dú)寵錦江？答案或許藏在錦江大道上，金三河?xùn)|片區(qū)的鴻篇巨制才剛開啟，而它東邊的白鷺灣和林家壩，早就是一片建設(shè)的熱土，我們一起去看看。

兩年前，“錦江軟件園”這個(gè)概念橫空出世，錦江區(qū)宣告沿錦江大道布局九大人工智能創(chuàng)新應(yīng)用特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)，簡(jiǎn)稱為“一道九園”。

▍圖據(jù)：錦江發(fā)布

而在今年的宣傳冊(cè)里，取而代之的概念是“四川成都錦江經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)”，規(guī)劃面積從總規(guī)模32.5平方公里縮減到4.23平方公里，以人工智能為主攻方向，圍繞科技成果轉(zhuǎn)化，聚焦四大細(xì)分領(lǐng)域，著力打造四個(gè)產(chǎn)業(yè)片區(qū)，全力建設(shè)千億數(shù)字經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)集群。

為何從九園壓縮至四園？從錦江區(qū)的地圖可以看到，錦江大道一線由于生態(tài)用地以及基本農(nóng)田的限制，實(shí)際上可供大面積開發(fā)的區(qū)域已經(jīng)非常有限，除了金三河?xùn)|片區(qū)，僅有中生科創(chuàng)谷（林家壩）、白鷺灣兩大特色園區(qū)，產(chǎn)業(yè)要素高度聚集，所以自然是錦江區(qū)推進(jìn)產(chǎn)城融合的重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，而且這也符合當(dāng)前城市發(fā)展由外延擴(kuò)張式向內(nèi)涵提升式轉(zhuǎn)變的趨勢(shì)。

相比兩年前，白鷺灣的呈現(xiàn)度真的驚到我們了，3650畝的科技生態(tài)園已不是圖紙上的概念，而是實(shí)打?qū)嵉亟ǔ鰜淼膶?shí)景。

01

產(chǎn)業(yè)

/ 兩年大變樣，從立園到滿園 /

兩年前，白鷺灣科技生態(tài)園一期一棟外立面才剛出來，另一棟主體都還沒封頂。

▍ 白鷺灣科技生態(tài)園一期，拍攝時(shí)間：2023年3月

如今，這里是錦江區(qū)的產(chǎn)業(yè)封面。

▍ 白鷺灣科技生態(tài)園一期

當(dāng)時(shí)二期剛剛進(jìn)場(chǎng)，連基坑都還沒開挖。

▍ 白鷺灣科技生態(tài)園二期，拍攝時(shí)間：2023年3月

如今“生命之樹”的建筑造型已經(jīng)完美呈現(xiàn)，二期于9月完成竣工備案，10月正式投用，38萬㎡的建筑里不僅有露臺(tái)花園式辦公空間，還配套了商業(yè)街區(qū)、會(huì)議中心等全鏈條商務(wù)設(shè)施。

▍白鷺灣科技生態(tài)園二期效果圖

2023年2月，深投控競(jìng)得三期146畝土地，分為四個(gè)地塊，當(dāng)時(shí)三期還是一片空白。

▍ 白鷺灣科技生態(tài)園三期，拍攝時(shí)間：2023年3月

目前北側(cè)兩個(gè)地塊主體已經(jīng)竣工，正在安裝玻璃幕墻，南側(cè)還在挖地下室，可以看到整個(gè)區(qū)域的進(jìn)度是非常快的。

▍白鷺灣科技生態(tài)園三期效果圖

作為蓉深合作典型示范園區(qū)，白鷺灣科技生態(tài)園是錦江重點(diǎn)打造的未來產(chǎn)業(yè)高地，以信創(chuàng)為根基、大模型技術(shù)為統(tǒng)領(lǐng)、AI核心技術(shù)為重點(diǎn)，同步布局智能網(wǎng)聯(lián)、腦機(jī)接口等未來產(chǎn)業(yè)。

最新的官方數(shù)據(jù)顯示，園區(qū)已累計(jì)簽約企業(yè)60余家，其中不乏蜀道集團(tuán)、聯(lián)通智網(wǎng)等4家世界500強(qiáng)企業(yè)，明輝、萬集科技等6家上市企業(yè)，以及19家專精特新及高新技術(shù)企業(yè)，車聯(lián)網(wǎng)、低空經(jīng)濟(jì)、鴻蒙生態(tài)等產(chǎn)業(yè)集群初步成形。

按照規(guī)劃，園區(qū)分三期推進(jìn)建設(shè)，整體計(jì)劃2027年全面建成，預(yù)計(jì)將建成120萬㎡的高品質(zhì)產(chǎn)業(yè)空間，成為220億產(chǎn)值的“未來引擎”。

▍白鷺灣科技生態(tài)園整體效果圖

02

/成師附小，已經(jīng)開學(xué)啦/

產(chǎn)業(yè)園三期的東側(cè)就是白鷺灣科技生態(tài)園配套小學(xué)，總投資約3億元、承載1620個(gè)學(xué)位，已正式被命名為“成都師范附屬小學(xué)科技園校區(qū)”，并于9月開校。

“山”形建筑還是蠻有辨識(shí)度，據(jù)說還有全區(qū)首創(chuàng)的恒溫泳池等特色配置，錦江區(qū)對(duì)白鷺灣是真愛啊。

▍白鷺灣科技生態(tài)園配套小學(xué)效果圖

03

地產(chǎn)開發(fā)

/住宅幾乎絕跡，商業(yè)尚待一個(gè)嗨項(xiàng)目/

住宅方面，白鷺灣F4之后只有唯一的項(xiàng)目 “雍景白鷺灣”，開發(fā)已近尾聲，就在小學(xué)南側(cè)。

UP君查詢了錦江區(qū)最新的土拍手冊(cè)，發(fā)現(xiàn)白鷺灣已經(jīng)無宅地供應(yīng)了，只有靠錦江大道、一期東側(cè)的商業(yè)地塊，之前有自媒體爆料這里是Costco（開市客）超市考察地塊，如今兩年多了，尚未下文，有了解內(nèi)情的UPer來擺一下唄。

不僅建成了，還實(shí)現(xiàn)了開園開校，誰能想到也就不到兩三年的時(shí)間，白鷺灣的呈現(xiàn)度已經(jīng)如此驚人。

相比白鷺灣的即將完成態(tài)，林家壩還是建設(shè)ing的大工地，我們來一個(gè)個(gè)來看。

01

產(chǎn)業(yè)

/生物醫(yī)療根深葉茂、做大做強(qiáng)/

林家壩的產(chǎn)業(yè)主要布局在國維街以西一線，從下圖可以看到它的三大項(xiàng)目。中間的一大片就是大家熟悉的成都生研所，從1958年就佇立在此，中生科創(chuàng)谷也是因它才成立。

其北側(cè)投資1.4億、占地面積約10畝的醫(yī)療用地項(xiàng)目一期已提前竣工，規(guī)劃建設(shè)有8層業(yè)務(wù)樓、5層實(shí)驗(yàn)樓，明年1月就能投用，錦江區(qū)疾控中心將會(huì)遷建于此，二期正著手推進(jìn)，未來將建成高標(biāo)準(zhǔn)國際醫(yī)院。

項(xiàng)目的投用不僅能直接強(qiáng)化區(qū)域公共衛(wèi)生服務(wù)能力，更將深度聯(lián)動(dòng)金三、白鷺灣等產(chǎn)業(yè)集群，形成公共服務(wù)與產(chǎn)業(yè)協(xié)同發(fā)展的融合新格局。

其南側(cè)是錦江區(qū)首個(gè)“工業(yè)上樓”示范項(xiàng)目“錦江經(jīng)開區(qū)智能制造總部基地”，已經(jīng)開工，占地43畝，總投資約13億元，通過層高適配、荷載分級(jí)等定制化設(shè)計(jì)，建設(shè)成為總建面約16.2萬㎡的復(fù)合型垂直工廠，實(shí)現(xiàn)精密儀器制造與生物醫(yī)藥研發(fā)生產(chǎn)的縱向集聚，預(yù)計(jì)2027年竣工。

不止這一個(gè)項(xiàng)目，在錦江區(qū)最新的土拍手冊(cè)里，生研所南側(cè)還將供應(yīng)4塊容積率4.0、共計(jì)200畝的工業(yè)用地，整個(gè)中生科創(chuàng)谷的目標(biāo)是構(gòu)筑“工業(yè)上樓+智能制造”產(chǎn)業(yè)集群。

02

教育

/公立名校，錦上添花/

林家壩的教育資源是它非常突出的亮點(diǎn)，錦江區(qū)的公立名校在五城區(qū)是公認(rèn)的“第一梯隊(duì)”，這里更是 “頂配”：規(guī)劃“五朵金花”之二的成師附小和鹽道街小學(xué)，以及錦江強(qiáng)校川師附中（初+高），再加上多所幼兒園配置，形成一流的K12教育鏈，不僅一站式滿足，更是步行可達(dá)。

在現(xiàn)場(chǎng)可以看到，林家壩TOD東側(cè)配套幼兒園進(jìn)度最快， 已順利通過竣工驗(yàn)收，下一步，項(xiàng)目將移交教育部門進(jìn)行開園籌備，可提供 270 個(gè)學(xué)位。

▍林家壩TOD東側(cè)配套幼兒園項(xiàng)目效果圖

南側(cè)的中小學(xué)工地施工進(jìn)度真的是熱火朝天，娃兒的上學(xué)問題，各位家長(zhǎng)是不用擔(dān)心的。

▍林家壩TOD南側(cè)配套小學(xué)效果圖，預(yù)計(jì)2026年上半年完工

▍林家壩TOD南側(cè)配套中學(xué)項(xiàng)目效果圖，預(yù)計(jì)2027年上半年完工

03

住宅

/土拍價(jià)傲視全城，越來越高端/

西接金融城三期、東連白鷺灣，絕對(duì)的區(qū)位優(yōu)勢(shì)讓林家壩吸引了萬科、潤達(dá)豐濱江、錦江統(tǒng)建等多家實(shí)力開發(fā)商重兵布局，成為成都高端樓市的 “主戰(zhàn)場(chǎng)” 之一。

土拍端，2024年樓面價(jià)2w+的單宗土地名單中，林家壩獨(dú)占4席，26000元/㎡的成交價(jià)，剛好排在金三和大源的最高地價(jià)之后，位列全城板塊第三，可以說給足了兩位大哥面子。

新房端，板塊內(nèi)熱盤頻出，萬科·朗拾交子首宗開啟大幕，金茂璞逸錦江、能建錦譽(yù)府等項(xiàng)目均實(shí)現(xiàn)開盤售罄，高端置業(yè)吸附力凸顯。潤達(dá)豐濱江更是兩度加碼，并規(guī)劃有城央墅，其單價(jià)令市場(chǎng)震驚。

林家壩今年沒有放地，在土拍手冊(cè)里，區(qū)域內(nèi)還有6宗超300畝宅地供應(yīng)，UP君很好奇，今時(shí)今日的市場(chǎng)環(huán)境下，林家壩能否再創(chuàng)奇跡？

04

交通

/理想與現(xiàn)實(shí)，有點(diǎn)割裂/

? 地鐵：雙線換乘，就等落地

熟悉林家壩的小伙伴都知道，這里的地鐵優(yōu)勢(shì)非常強(qiáng)，林家壩TOD為雙地鐵樞紐（9 號(hào)線 + 20 號(hào)線），北接?xùn)|客站，東接三圣鄉(xiāng)，向西一站就到金融城東，向南可接新川，徹底打通 “產(chǎn)城通勤鏈”。

但是成都地鐵第五期規(guī)劃建設(shè)遲遲未官宣，項(xiàng)目還是落不了地，至于林家壩TOD的商業(yè)用地，更慢，將在未來2~3年內(nèi)完成出讓并進(jìn)入開發(fā)建設(shè)階段。

?路網(wǎng)：只有骨架，沒有血脈

相比白鷺灣的先修路再建設(shè)，這邊道路建設(shè)是滯后的，兩年前我們?nèi)サ臅r(shí)候，還在開荒階段。

▍ 林家壩，拍攝時(shí)間：2023年3月

下圖為2024年衛(wèi)星地圖，林家壩的路網(wǎng)骨架是搭起來了，但總長(zhǎng)度約6公里內(nèi)部道路，僅有TOD所在的南北向（國維街）和東西向（泰華東路）兩條道路，以及最西側(cè)的南北向道路（國豐街）和南側(cè)的一條東西向道路（泰吉路）完工，起碼有一半待完成。

▍成都向上標(biāo)注，僅供參考

林家壩東北區(qū)域，路網(wǎng)輪廓是出來了，但道路有待完善啊。

有一說一，地鐵不是錦江區(qū)說了算，但路網(wǎng)你好歹要弄巴適嘛，兩年多都未完全成型，是有些說不過去了，尤其是板塊內(nèi)的樓盤將在年底和明年迎來交房潮，業(yè)主的訴求很迫切啊。

?公交：TOD加持，玩出新花樣

由于整個(gè)片區(qū)仍處于開發(fā)建設(shè)階段，內(nèi)部道路未交付使用，也導(dǎo)致這里并沒有公交車通行，但未來這里的公交是最不用擔(dān)心的。

區(qū)域南端將建設(shè)祝國寺公交TOD，占地約41畝，總建筑面積約88792㎡，總投資近5億元，由成都交投打造。項(xiàng)目的基坑已經(jīng)有動(dòng)靜了，從效果圖可以看到，這個(gè)公交TOD項(xiàng)目不止有公交樞紐，還將修建一座公園，以公園為鏈條，串聯(lián)起了公交場(chǎng)站、保租房、配套服務(wù)用房、薈客廳四大功能板塊。

▍祝國寺公交TOD項(xiàng)目效果圖，以項(xiàng)目公示為準(zhǔn)

05

生態(tài)

/最引人注目的交子綠廊，成為最大不確定性/

林家壩東有白鷺灣濕地公園，西有交子公園（東區(qū)），南有環(huán)城生態(tài)帶，但關(guān)注度最高的當(dāng)屬穿越區(qū)域而過的交子綠廊，它屬于錦江區(qū)大手筆規(guī)劃的十里綠廊：一條超級(jí)綠軸從錦江東岸一路延伸到幸福梅林，全長(zhǎng)約8公里，面積約60萬㎡！

▍十里綠廊規(guī)劃示意圖

金三河?xùn)|片區(qū)已經(jīng)建成，直通金融城核心，與交子雙塔遙相呼應(yīng)，氣勢(shì)恢宏。

▍交子綠廊實(shí)景圖（來源：@錦江發(fā)布）

可惜到林家壩就斷了，由于項(xiàng)目用地涉及生研所生活區(qū)，但其拆遷一直沒進(jìn)展，所以交子綠廊沒法打通。

錦江區(qū)官方回復(fù)網(wǎng)友表示：該市政道路涉及土地置換、拆遷等問題，項(xiàng)目建設(shè)工期存在較大不確定性，片區(qū)交子綠廊項(xiàng)目目前暫無建設(shè)計(jì)劃。

另一邊生研所的居民又渴望區(qū)域的改造升級(jí)，你看這就是城市更新的矛盾，原住民希望在城市進(jìn)程中得到普惠，但前提是你得騰地方出來才能煥新啊。

茨威格的警告再度穿越時(shí)空："所有 命運(yùn)饋贈(zèng) 的禮物，都已在暗中標(biāo)好了價(jià)格“。生研所為林家壩注入了生物醫(yī)藥的基因，但偏偏又是它，為城市更新增加難度。這也導(dǎo)致整個(gè)區(qū)域的西側(cè)，規(guī)劃與項(xiàng)目落地都受限不少。

▍ 林家壩與白鷺灣隔著錦陽大道，遙遙相望

好了，今天就擺到這里。可以看到，兩年間兩個(gè)片區(qū)就完成了脫胎換骨的改變，雖然緊緊相鄰，卻走的是完全不同的發(fā)展道路，有些類似于高新區(qū)，白鷺灣就如同南區(qū)的天府軟件園，是產(chǎn)業(yè)引擎，林家壩則走的是高新西區(qū)的路線，混搭 “生產(chǎn)+生活”，可以說是主城核心區(qū)“再城市化”的不同樣本。

那么各位怎么看這兩個(gè)區(qū)域呢？雅江集團(tuán)這樣的央企扎堆入駐后，又會(huì)給區(qū)域帶來怎樣的深遠(yuǎn)影響呢？留言區(qū)聊聊吧，也歡迎進(jìn)群暢聊：

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圖文來源：成都向上/網(wǎng)絡(luò)

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