住建部一錘定音！樓齡超24年的老房子，要迎來(lái)新機(jī)遇？不妨了解下

曾經(jīng)被視為“貶值貨”的老舊住房，正在國(guó)家新政策指引下悄然蛻變。

2025年，城市更新政策密集落地，中央接連發(fā)布《關(guān)于推動(dòng)城市高質(zhì)量發(fā)展的意見(jiàn)》《關(guān)于持續(xù)推進(jìn)城市更新行動(dòng)的意見(jiàn)》等文件，明確了對(duì)老房子的新態(tài)度。

這些政策精準(zhǔn)聚焦“留改拆”有機(jī)更新，通過(guò)改造升級(jí)、原拆原建、多元盤活三大路徑，讓老房子在居住品質(zhì)和資產(chǎn)價(jià)值上實(shí)現(xiàn)雙重提升。

我國(guó)城鎮(zhèn)化已進(jìn)入存量提質(zhì)階段，9.4億城鎮(zhèn)人口中，大量人居住在房齡超20年的老小區(qū)。這些老房子將迎來(lái)怎樣的新生？

01 政策轉(zhuǎn)變：從“大拆大建”到“留改拆”并舉

2025年，城市發(fā)展邏輯發(fā)生根本轉(zhuǎn)變——從“拼命蓋新房”轉(zhuǎn)向“用心改老房”。

住建部明確提出：“不是多蓋房子，而是把老房子改成好房子。”

今年5月，住建部副部長(zhǎng)秦海翔在國(guó)新辦發(fā)布會(huì)上強(qiáng)調(diào)，將“加強(qiáng)既有建筑的改造利用，努力把老房子、舊房子改造成好房子”。

這一表態(tài)源自中共中央辦公廳、國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)的 《關(guān)于持續(xù)推進(jìn)城市更新行動(dòng)的意見(jiàn)》。

該《意見(jiàn)》是指導(dǎo)城市更新行動(dòng)的綱領(lǐng)性文件，明確提出“老城不能再拆”的要求。

這意味著，建于2000年之前、房齡超過(guò)24年的老房子，將成為本輪城市更新的重點(diǎn)對(duì)象。

02 紅利釋放：三類改造路徑，讓老房煥新生

老舊小區(qū)改造：政府多補(bǔ)貼，業(yè)主少花錢

過(guò)去的老舊小區(qū)改造多是“刷刷墻、鋪鋪路”的表面功夫，2025年新政直擊痛點(diǎn)，把管線更換、加裝電梯、配套補(bǔ)齊等納入重點(diǎn)。

基礎(chǔ)改造方面，政府補(bǔ)貼力度空前。燃?xì)狻⒔o排水管線更換、外墻保溫、屋面維修等基礎(chǔ)改造，地方財(cái)政補(bǔ)貼比例達(dá)80%-90%，業(yè)主幾乎“零負(fù)擔(dān)”。

以成都中央花園二期為例，這個(gè)2000年建成的老小區(qū)改造后，更換了全套管線、新增120個(gè)停車位、加裝8部電梯。

政府每戶補(bǔ)貼2.3萬(wàn)元，業(yè)主僅需自掏1.5-3萬(wàn)元，改造后二手房?jī)r(jià)從1.2萬(wàn)/平漲到1.45萬(wàn)/平，漲幅20%。

加裝電梯門檻也大幅降低。新規(guī)放寬要求，單元內(nèi)2/3以上業(yè)主同意即可申請(qǐng)，一線城市每部電梯補(bǔ)貼10-30萬(wàn)元，極大降低了業(yè)主負(fù)擔(dān)。

危房原拆原建：9個(gè)月煥新，還能多拿面積

針對(duì)年久失修的B、C、D級(jí)危房，中央鼓勵(lì)“原拆原建”模式，開(kāi)通審批綠色通道。

《關(guān)于持續(xù)推進(jìn)城市更新行動(dòng)的意見(jiàn)》明確要求，“加快拆除改造D級(jí)危險(xiǎn)住房，通過(guò)加固、改建、重建等多種方式對(duì)C級(jí)危房進(jìn)行改造”。

原拆原建政策明確，在符合規(guī)劃的前提下，可按1.1-1.2倍返還面積，原住50㎡的房子，改造后能免費(fèi)拿到55-60㎡的新房。

杭州某老小區(qū)試點(diǎn)原拆原建，重建后樓間距擴(kuò)至25米，加了電梯、地下停車場(chǎng)和小花園，改造后房?jī)r(jià)從6.5萬(wàn)/平漲到7.5萬(wàn)/平，漲幅超15%。

城鄉(xiāng)老房齊盤活：配套升級(jí)，還能“生財(cái)”

2025年政策不僅覆蓋城市老房，還延伸到農(nóng)村閑置房。

城市老房方面，政策要求老小區(qū)推進(jìn)完整社區(qū)建設(shè)，配建養(yǎng)老驛站、普惠托育點(diǎn)、停車充電設(shè)施等，補(bǔ)齊生活短板-1。

農(nóng)村老房方面，中央一號(hào)文件明確允許農(nóng)村合法住房通過(guò)出租、入股、合作等方式盤活。

四川巴中走出了成功路子，當(dāng)?shù)赜?.2萬(wàn)套閑置農(nóng)房，現(xiàn)已盤活1.75萬(wàn)套，通過(guò)“民房變民宿、民房變農(nóng)家樂(lè)”，帶動(dòng)600多人務(wù)工。

03 價(jià)值重塑：老房子優(yōu)勢(shì)凸顯，實(shí)現(xiàn)雙重提升

居住品質(zhì)提升

以上海為例，完成節(jié)能改造的小區(qū)，住戶能源支出直接下降30%。北京勁松社區(qū)新增養(yǎng)老托幼設(shè)施后，周邊商鋪?zhàn)饨鹕蠞q15%。

更重要的是，改造解決了老房子的安全隱患。很多老小區(qū)已是“外強(qiáng)中干”：墻體開(kāi)裂、地基下沉、燃?xì)夤艿冷P蝕、電線老化……若不及時(shí)干預(yù)，這些“城市定時(shí)炸彈”可能隨時(shí)威脅居民安全。

資產(chǎn)價(jià)值躍升

2025年樓市分化明顯，但核心區(qū)改造后的老房卻逆勢(shì)上漲。

百城新房均價(jià)微漲0.28%，但多集中在高端改善盤；而核心區(qū)老房改造后漲幅可觀。

北京東城區(qū)某老小區(qū)，加裝電梯前四樓以上房源成交周期要90天，掛牌價(jià)比低層低5%-8%；加裝電梯后，四樓以上房源掛牌價(jià)每平漲1500元，成交周期縮短至45天。

上海靜安區(qū)一個(gè)老小區(qū)，加裝電梯后二手房掛牌價(jià)直接上漲12%，高層房源從“難賣”變“搶手”。

04 老房?jī)?yōu)勢(shì)：三大不可替代性，不輸新房

與新房相比，改造后的老房子擁有三大不可替代的優(yōu)勢(shì)。

地段稀缺，配套成熟。老房大多位于城市核心區(qū)，地鐵、學(xué)校、醫(yī)院、菜市場(chǎng)步行十分鐘內(nèi)就能到達(dá)，配套成熟度無(wú)可替代。

在“老城不能再拆”的政策導(dǎo)向下，核心區(qū)老房的土地稀缺性進(jìn)一步凸顯。

改造成本低，性價(jià)比高。一線城市核心區(qū)新房單價(jià)普遍超10萬(wàn)元/㎡，而同等地段老房改造后單價(jià)僅6-8萬(wàn)元/㎡。

以100㎡房源為例，買新房要多花200-400萬(wàn)元，而老房改造僅需投入10-30萬(wàn)元，就能實(shí)現(xiàn)戶型優(yōu)化、設(shè)施升級(jí)，居住體驗(yàn)直追新房。

需求穩(wěn)定，流動(dòng)性強(qiáng)。部分遠(yuǎn)郊新房因配套不足、通勤不便，陷入“難賣又難漲”的困境；而改造后的老房需求旺盛。

成都、杭州數(shù)據(jù)顯示，改造老小區(qū)二手房成交周期從90天縮短至45天，流動(dòng)性特別好。

05 機(jī)遇把握：哪些老房更值得關(guān)注？

不是所有老房都能享受政策紅利，選對(duì)標(biāo)的才重要。

優(yōu)先關(guān)注三類房源：一是已納入改造計(jì)劃但尚未改造的核心區(qū)老房，價(jià)格仍處低位，改造后增值空間最大。

北京東城區(qū)某小區(qū)改造后半年內(nèi)增值100萬(wàn)元，投資回報(bào)率超15%。

二是房齡30年以上、城市體檢結(jié)論“不通過(guò)”的重點(diǎn)改造對(duì)象，政策支持力度大，升值潛力更突出。

三是靠近景區(qū)、主干道的農(nóng)村閑置房，盤活難度低、收益穩(wěn)定。

同時(shí)要避開(kāi)兩個(gè)誤區(qū)：一是認(rèn)為“所有老房都能漲”，遠(yuǎn)離核心區(qū)、無(wú)改造規(guī)劃、產(chǎn)權(quán)不清晰的老房，可能面臨貶值風(fēng)險(xiǎn)。

二是盲目跟風(fēng)改造，要結(jié)合自身需求和政策規(guī)劃。

住建部數(shù)據(jù)顯示，每改造1平方米老房，可帶動(dòng)350元GDP，比新建還高50元。

這場(chǎng)城市更新不是短期刺激，而是城市高質(zhì)量發(fā)展的長(zhǎng)期戰(zhàn)略。

如果你家有20年以上房齡的老房子，不妨關(guān)注當(dāng)?shù)刈〗ň止妫鲃?dòng)參與社區(qū)協(xié)商，推動(dòng)樓棟達(dá)成改造共識(shí)。

只要地段好、改造實(shí)，你的“老破小”完全可能成為資產(chǎn)組合中最穩(wěn)的“壓艙石”