法拍房辦不出房產(chǎn)證？這瓜有點(diǎn)猛…

伙計(jì)們，今天跟大家說(shuō)的這個(gè)事兒，屬實(shí)有點(diǎn)魔幻。

公說(shuō)公有理，婆說(shuō)婆有理的場(chǎng)面，前天我在梳理材料的時(shí)候，貓?jiān)诠の簧限哿税胩臁?/p>

大伙兒可以先假設(shè)一個(gè)場(chǎng)景——

你通過(guò)法拍程序買(mǎi)下的房子，但是到了辦理房產(chǎn)證的時(shí)候，當(dāng)?shù)夭粍?dòng)產(chǎn)登記中心卻告訴您：

“對(duì)不住！您這批房子辦不了房產(chǎn)證…”

火大不？有人比您還火大，就是前期住在里面的業(yè)主：

都裝修好入住了，忽然就在這個(gè)時(shí)候得知自己的房子被法拍了。

現(xiàn)在的局面是公說(shuō)公有理，婆說(shuō)婆有理…

許多老鐵一聽(tīng)就樂(lè)了：“怎么可能？房子不是正常走程序法拍的嘛，怎么還能過(guò)不了戶？”

這個(gè)事兒，就發(fā)生在湖北黃岡市黃梅縣。

2024年年初，家住湖北省黃岡市黃梅縣的齊女士得知，縣城的“吳楚CC國(guó)際”項(xiàng)目有一批商品房即將被法拍。

這個(gè)小區(qū)位于縣城兩條主干道交叉口附近，法拍價(jià)格差不多是當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)價(jià)的六折，怎么想怎么劃算。

那一批待拍的該小區(qū)商品房總共有85套，單套面積80-120多㎡不等，評(píng)估價(jià)集中在30-50萬(wàn)/套。

第一次拍賣(mài)因無(wú)人報(bào)名，流拍了，到了第二次拍賣(mài)時(shí)，價(jià)格下調(diào)了20%。

2024年3月份，齊女士等21位買(mǎi)家以2490.5萬(wàn)多的總價(jià)一口氣拍下，折算下來(lái)，每套約合30萬(wàn)左右。

這21位買(mǎi)家，既有像齊女士這樣的個(gè)體工商戶，也有當(dāng)?shù)剞r(nóng)民想要買(mǎi)來(lái)自住，有在外地工作，在老家買(mǎi)房的，還有本地人打算買(mǎi)來(lái)給孩子念書(shū)用的…

原本是銀行回籠資金，老百姓撿漏得實(shí)惠，從從容容，游刃有余；

但偏偏在這個(gè)時(shí)候迎來(lái)了轉(zhuǎn)折點(diǎn)，搞得大家匆匆忙忙，措手不及。

2024年9月，大伙兒興高采烈地上黃梅縣不動(dòng)產(chǎn)登記中心辦理房產(chǎn)證，卻被告知得“暫緩”，原因是材料不全。

到了10月份，經(jīng)麻城市法院配合，材料都全了，但房產(chǎn)證依舊無(wú)法辦理。

到底哪個(gè)環(huán)節(jié)出bug了呢？還得從項(xiàng)目之前的故事說(shuō)起：

吳楚CC國(guó)際項(xiàng)目，由湖北吳楚置業(yè)有限公司在2015年開(kāi)發(fā)。

2017年，因開(kāi)發(fā)商拖欠施工方長(zhǎng)青建設(shè)集團(tuán)工程款，長(zhǎng)青建設(shè)向黃岡中院起訴并申請(qǐng)財(cái)產(chǎn)保全，法院查封了項(xiàng)目全部房產(chǎn)。

此時(shí)，項(xiàng)目已向124戶業(yè)主預(yù)售部分房屋，但因停工陷入爛尾。

這124戶業(yè)主一瞅這情況，不行啊，咱們籌款自救吧！

2018年，在當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門(mén)的協(xié)調(diào)下，124戶業(yè)主籌款自救，將剩余房款約3000萬(wàn)交給開(kāi)發(fā)商，用于完成水電、電梯等工程建設(shè)。

開(kāi)發(fā)商和施工方當(dāng)時(shí)承諾：解除這124戶房屋的查封，但資金未進(jìn)入監(jiān)管賬戶而被挪用，解封承諾最終未能兌現(xiàn)。

湖北省高院判決吳楚置業(yè)需支付長(zhǎng)青建設(shè)工程款7233萬(wàn)及利息，并對(duì)106套住宅、254套商鋪享有優(yōu)先受償權(quán)。

此外，因借款糾紛，吳楚置業(yè)還被判返還本息，2024年3月，麻城市法院對(duì)其中85套住宅進(jìn)行司法拍賣(mài)。

法拍的85套房源中，有38套屬于此前自救的124戶業(yè)主，除此之外，這個(gè)項(xiàng)目還涉及工抵房等問(wèn)題。

人家都裝修入住了，卻突然面臨房子被法拍的困境。

簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)商欠施工方的錢(qián)，導(dǎo)致未完工項(xiàng)目被依法查封執(zhí)行；

先前已買(mǎi)房的124戶業(yè)主，在有關(guān)部門(mén)協(xié)調(diào)下籌款自救合法合理；

然后被法拍的房源中，有38套存在“一房多賣(mài)”的情況，還有一部分房屋，工抵房房主也聲稱是自己的。

好家伙，這局面比三國(guó)殺都亂！

難怪連拓海這樣，干這行老多年的八五后中登都捋得滿頭大汗…

玩笑歸玩笑，這場(chǎng)糾紛背后藏著三股力量在掰手腕，每一方都覺(jué)得自己占理。

我們可以將其總結(jié)為個(gè)體與個(gè)體、市場(chǎng)與法治以及司法程序與行政管理之間的糾紛。

先來(lái)說(shuō)兩股購(gòu)房者之間的彼此內(nèi)耗，這是是咱們看得最清楚的。

一邊是法拍得房的新業(yè)主，人家按程序來(lái)，真金白銀從法拍系統(tǒng)買(mǎi)了房子；

另一邊是爛尾自救的老業(yè)主，他們更委屈：

當(dāng)年樓盤(pán)爛尾、開(kāi)發(fā)商跑路，他們自掏腰包湊了3000萬(wàn)，才把水電、電梯給接上，硬是把一個(gè)爛尾樓救成了能住人的家。

現(xiàn)在他們突然被告知——這房子已經(jīng)不是你的了，法院賣(mài)了！

他們能答應(yīng)嗎？老少爺們兒血汗錢(qián)，就這么活該打水漂？

新業(yè)主贏在了法律的程序上，老業(yè)主贏在了事實(shí)與情理上，其實(shí)兩邊都是受害者，卻不得不為了同一套房子，爭(zhēng)得臉紅脖子粗。

其次，來(lái)說(shuō)說(shuō)開(kāi)發(fā)商與施工方之間的“債務(wù)鏈”，這更是一個(gè)塵封多年的死扣。

頗有幾分剪不斷、理還亂那個(gè)意思。

開(kāi)發(fā)商吳楚置業(yè)，一手欠了施工方長(zhǎng)青集團(tuán)工程款，一手欠著裝修公司物業(yè)公司裝修款。

臨了臨了，兩手一攤——沒(méi)錢(qián)，你們瞧著辦吧！就這種感覺(jué)。

施工方為了回款，要求法院拍賣(mài)房子，但開(kāi)發(fā)商卻借口申訴去拖延進(jìn)度。

另一方面，先前的工抵房操作讓產(chǎn)權(quán)歸屬可以說(shuō)是亂上加亂。

最魔幻的地方在于——

開(kāi)發(fā)商資金該進(jìn)入監(jiān)管賬戶沒(méi)入監(jiān)管賬戶，不但留下了債務(wù)窟窿，而且償債意愿不足。

這找誰(shuí)說(shuō)理去？

再一個(gè)問(wèn)題，就是司法執(zhí)行與行政管理之間出現(xiàn)了技術(shù)性卡頓。

當(dāng)?shù)胤ㄔ捍_實(shí)是按程序?qū)ο嚓P(guān)房屋進(jìn)行的法拍，但未充分核查房屋實(shí)際居住情況，這是個(gè)技術(shù)性bug。

不動(dòng)產(chǎn)登記中心這邊也有苦說(shuō)不出：明知部分房屋存在事實(shí)居住和產(chǎn)權(quán)爭(zhēng)議，若強(qiáng)行辦證，新老買(mǎi)家之間的矛盾大概率一觸即發(fā)。

司法裁決追求的是債務(wù)清償?shù)男逝c剛性，但房產(chǎn)登記管理必須考量產(chǎn)權(quán)狀態(tài)是否清晰。

兩邊各執(zhí)一端，程序就卡在這最后一公里。

說(shuō)得再直白些，開(kāi)發(fā)商前期捅了簍子，后來(lái)未能完全排掉，到了行政窗口就成了系統(tǒng)bug。

事到如今，新業(yè)主拿著勝訴判決卻過(guò)不了戶，老業(yè)主守著傾盡家財(cái)?shù)姆孔訁s名不正言不順…

咱以前的稿子聊到法拍房的時(shí)候就曾說(shuō)到過(guò)：

對(duì)于絕大多數(shù)普通老百姓而言，法拍房比大家想象的要復(fù)雜。

那個(gè)玩意兒表面看價(jià)格誘人，程序由法院背書(shū)，光鮮又安全；

但背后隱藏的風(fēng)險(xiǎn)，隨便踩中一個(gè)，都有可能開(kāi)啟一場(chǎng)拉鋸戰(zhàn)。

清場(chǎng)難、債務(wù)糾紛、產(chǎn)權(quán)瑕疵…沾上一樣都?jí)蚝纫粔氐摹?/p>

你覺(jué)得法拍房便宜…沒(méi)錯(cuò)啊！可是便宜有便宜的原因——

無(wú)論是盤(pán)根錯(cuò)節(jié)的歷史、人際關(guān)系還是債務(wù)糾紛…所有的信息不對(duì)稱其實(shí)早就暗中折算好了價(jià)格。

所以，這個(gè)玩意兒根本就不是能讓無(wú)腦往里沖，沖進(jìn)去還能賺的東西。

法拍房市場(chǎng)本身是OK的，但你抱著撿漏的心態(tài)忽略關(guān)鍵細(xì)枝末節(jié)，那就不OK了。

但無(wú)論如何，在法拍房的問(wèn)題上，有兩個(gè)原則我們認(rèn)為是應(yīng)該遵循的：

其一，地方有關(guān)部門(mén)，應(yīng)在此類案件協(xié)調(diào)過(guò)程中，堅(jiān)守法治底線與民生底線。

其二，企業(yè)間的債務(wù)糾紛須恪守法律框架，不得以犧牲業(yè)主合法權(quán)益為代價(jià)。

法院生效的判決，是解決社會(huì)糾紛的最終錨點(diǎn)。

在一套房源進(jìn)入法拍程序之前，必須厘清權(quán)屬問(wèn)題與實(shí)際居住問(wèn)題；

而通過(guò)合法程序競(jìng)得法拍房的新業(yè)主，其權(quán)力必須得到尊重與兌現(xiàn)。

民生底線，體現(xiàn)的是行政治理的溫度與智慧，這就要求有關(guān)部門(mén)必要時(shí)主動(dòng)出手。

其實(shí)，這需要建立一套有效的地方主管部門(mén)與法院聯(lián)動(dòng)的溝通機(jī)制——

最大程度上消除信息不對(duì)稱，當(dāng)然，也包括為其中一方找到合理的補(bǔ)償與退出路徑。

另一方面，開(kāi)發(fā)商與施工方等企業(yè)主體，必須清醒地認(rèn)識(shí)到：法律保護(hù)的是合法債權(quán)，而非風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁的行為。

本案中，開(kāi)發(fā)商挪用購(gòu)房款，本質(zhì)上是將自身經(jīng)營(yíng)失敗的成本，轉(zhuǎn)移給了無(wú)辜的購(gòu)房者。

因此，必須在司法實(shí)踐中明確一條高壓線：

公民的合法物權(quán)與生存居住權(quán)益，理應(yīng)走在企業(yè)債務(wù)與博弈之前，從而凸顯民生導(dǎo)向。

從源頭上避免誤傷，杜絕“開(kāi)發(fā)商生病，業(yè)主吃藥”的局面。

說(shuō)到底，法治層面的剛性原則、行政管理的民生原則以及對(duì)企業(yè)責(zé)任的合理劃分，三者缺一不可。

當(dāng)前的法拍房市場(chǎng)，在全國(guó)樓市的調(diào)整期扮演著一個(gè)相對(duì)多元的角色：

債務(wù)解壓閥、風(fēng)險(xiǎn)出清通道、存量房流通的“非主流加速器”、廣大購(gòu)房者的多元選擇渠道…

10月份，全國(guó)法拍房供應(yīng)量環(huán)比下降31%、同比下降13%，創(chuàng)2025年下半年以來(lái)的新低； 同一個(gè)月，全國(guó)法拍房成交量上漲了3個(gè)百分點(diǎn)，且已連續(xù)3個(gè)月站穩(wěn)5000套心理關(guān)口。 目前，法拍房的全國(guó)成交率約21%，成交房源溢價(jià)中位數(shù)約9.7%。

法拍房掛牌量在走低，但成交量有所回升，盡管溢價(jià)率仍舊不高，但成交率迎來(lái)了回升。

種種跡象表明：存量房市場(chǎng)的債務(wù)正在持續(xù)出清！

越是在這樣的筑底企穩(wěn)階段，越是要保證包括土拍市場(chǎng)、新房市場(chǎng)、存量房市場(chǎng)乃至法拍房市場(chǎng)的規(guī)范性與公信力。

這件事，既關(guān)乎普通人的民生，也關(guān)乎市場(chǎng)出清進(jìn)程。

關(guān)于法拍房市場(chǎng)也好，市場(chǎng)調(diào)整期撿漏也好，如果大家還有啥想聊的，咱們?cè)u(píng)論區(qū)見(jiàn)。

也歡迎各位朋友把哥們兒今天聊的這些，分享給更多朋友。