公攤大的房子，未來怎么處理？拆不掉，賣不出？徹底淪為不動產(chǎn)

花120平米的價格買房，實際到手卻不足100平米，不少購房者發(fā)現(xiàn)，自己辛苦掙來的錢，竟有一大部分花在了看不見摸不著的“公攤”上。

“我買了一套建筑面積140平方米的房子，實際套內(nèi)面積卻只有99平方米。”來自安徽合肥的陳靖無奈地說，“雖然買電梯房是為了更好的居住環(huán)境，但沒想到二者差距這么大。”

隨著近期多地推進“取消公攤面積”計價政策，那些公攤系數(shù)高的既有住宅正面臨前所未有的挑戰(zhàn)：市場競爭力下降、二手房交易困難、業(yè)主維權(quán)糾紛增多。

01 公攤面積：一筆糊涂賬的由來

公攤面積制度在我國實施已久。2001年實行的《商品房銷售管理辦法》明確規(guī)定，商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分攤的共有建筑面積兩部分組成。

具體來說，套內(nèi)建筑面積包括套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積和陽臺建筑面積。

而公用建筑面積則由兩部分組成：一是電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室等公共用房和管理用房建筑面積；二是單元與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻墻體水平投影面積的一半。

購房者之所以對公攤面積詬病已久，核心原因有兩點：計算方法不夠公開透明，以及部分開發(fā)商違規(guī)增加公攤面積，這使得公攤面積長期成為一筆“糊涂賬”。

浙江工業(yè)大學(xué)中國住房和房地產(chǎn)研究院院長虞曉芬指出：“公攤面積的計算很復(fù)雜，相關(guān)信息的公開化程度還不夠高，透明度不夠，所以也引起了一些不必要的麻煩。”

02 高公攤住房的現(xiàn)實困境

當(dāng)公攤比例過高時，購房者不得不面臨“花錢買空氣”的尷尬局面。

家住北京市朝陽區(qū)的李雯莎就遇到了這樣的問題。她購入了一套建於2004年的房子，房本上寫的建筑面積為66平方米，而套內(nèi)實際面積只有45平方米。

“雖然買房前就知道有公攤，但本身買的是小戶型，公攤占了20多平方米，心里還是有點難以接受。”李雯莎說。

來自山東濰坊的王力鵬也遇到了類似問題。他購買了一套建筑面積約120平方米的三居室，購房時銷售人員告知公攤面積約為24平方米。

但收房后，他發(fā)現(xiàn)實際公攤面積與之前口徑存在明顯出入。

更嚴峻的是，隨著越來越多新建住宅實行套內(nèi)面積計價，這些高公攤的二手房在市場上越發(fā)失去競爭力。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉警告：“它對于目前市場上已經(jīng)存在的二手房有可能就沒有那么多的利好了。”

他進一步解釋，同樣區(qū)域的話，如果二手房的得房率只有70%，而新進入市場的房源得房率可能達到90%，即使單價銷售差距不大，但差20%的實際使用面積，會讓高公攤二手房很難賣出。

03 政策變革：從模糊到透明

面對公攤面積引發(fā)的諸多問題，近期多地出臺了新政策。2024年12月，河北省張家口市提出“逐步推進‘取消公攤’”，湖南省衡陽市則明確自2025年1月1日起，商品房銷售實行套內(nèi)建筑面積計價。

不過，專業(yè)人士指出，這并非意味著“零公攤”，而是調(diào)整計價方式。

首都經(jīng)濟貿(mào)易大學(xué)京津冀房地產(chǎn)研究院院長趙秀池解釋說：“實際上這只是計量標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生了變化。公攤面積客觀存在、不可能取消，部分地區(qū)提出按套內(nèi)面積計價，只改變了房屋價格的計算方式。”

衡陽市的新規(guī)要求開發(fā)商在售房前必須公示分攤的共用部分的具體情況，包括被分攤的共用部位的名稱、用途、位置、面積等，這將有效改變公攤面積是一筆糊涂賬的現(xiàn)狀。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴躍進認為，衡陽的政策讓“到底花了多少錢買了多大的房子”變得很清晰，有效防范了過去那種“買90平方米、實得60平方米”的問題出現(xiàn)，實實在在保障了購房者權(quán)益。

04 高公攤住宅的未來出路

對于現(xiàn)有高公攤住宅的業(yè)主來說，面對市場環(huán)境的變化，并非無路可走。

理解公攤的合理性與必要性是第一步。

“房屋存在‘公攤’是客觀現(xiàn)象，畢竟樓房不能沒有樓梯、沒有過道。”趙秀池說。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉進一步指出，合理的公攤對居民而言是有必要的。

“比如，樓梯、電梯、大堂等部分保留一定面積，既能提高業(yè)主的居住舒適性，也相對安全。再如服務(wù)‘一老一小’的公共食堂、活動空間等，也是提高居民幸福感的重要公攤。”

事實上，公攤面積大小也是居民居住體驗的影響因素之一。

在推進購房計價方式更加透明的同時，消費者也可以將公攤面積作為挑選“好房子”的評價標(biāo)準(zhǔn)-2。

有些樓盤項目標(biāo)注的公攤面積大，通常是因為其公共設(shè)施和公共空間較多，包括對于社區(qū)“一老一小”活動空間的設(shè)置、更寬敞的電梯樓梯等。

如果業(yè)主希望居住在這樣的空間，就可以選擇這類樓盤項目。

對于現(xiàn)有高公攤住宅，業(yè)主委員會可以通過提升物業(yè)管理水平，讓居民切實感受到公攤區(qū)域帶來的生活品質(zhì)提升，從而增強物業(yè)的競爭力。

同時，密切關(guān)注地方政策動向也很重要。

如南通市在拆遷補償方面，2025年7月最新實施的《集體土地上房屋搬遷補償安置實施辦法》明確規(guī)定：“補償房屋的公攤面積單獨計入補償面積”，這一做法為高公攤住宅提供了一定的補償思路。

05 長遠展望：從“公攤焦慮”到“透明交易”

長遠來看，是否有必要考慮徹底取消公攤？趙秀池認為：“客觀看來，‘取消公攤’是不成立的，也沒有實質(zhì)意義，反而可能造成誤解。調(diào)整涉及公攤面積的計價方式，初衷還是讓購房者買房更加安心。”

政策的走向已經(jīng)清晰。住建部辦公廳2025年下發(fā)通知，明確要求實行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商品住房銷售面積“雙公示”，推廣商品住房買賣合同“雙標(biāo)注”，推行不動產(chǎn)權(quán)證登記面積“雙記載”。

這些措施旨在加強政策正面解讀，引導(dǎo)購房者客觀看待公攤建筑面積。

對於那些苦於高公攤的業(yè)主來說，隨著政策透明度的提高和市場機制的完善，高公攤住宅未必會“徹底淪為不動產(chǎn)”，而是可能在新的市場環(huán)境中找到自己的定位。

畢竟，居住品質(zhì)不僅取決於套內(nèi)面積，也與公攤區(qū)域提供的公共服務(wù)和舒適度密切相關(guān)。

公攤面積的存在本是為了提高居住舒適度，卻因不透明成了購房者的心頭刺。

隨著衡陽、張家口等地率先推行套內(nèi)面積計價，一場房產(chǎn)交易透明化革命正在悄然發(fā)生。

對于手持高公攤房產(chǎn)的業(yè)主來說，春天可能不會立刻到來，但黑暗也不會永無止境。