交房4個(gè)月即“破發(fā)”，西安次新房低價(jià)成交沖擊市場(chǎng)

圖片來(lái)源：中房報(bào)圖庫(kù)

石青玲/發(fā)自西安

交房4個(gè)月后，西安雁南朗境首套二手房正式成交。

根據(jù)市場(chǎng)消息，這套房源戶(hù)型面積約128平方米，總價(jià)約183萬(wàn)元，業(yè)主包增值稅，單價(jià)略高于14000元/平方米。

回溯該項(xiàng)目的銷(xiāo)售歷程，2023年7月，項(xiàng)目首期雁南朗境正式開(kāi)盤(pán)，戶(hù)型建筑面積約 110平方米~128 平方米，整體均價(jià)約 18834.44 元 /平方米。在此之后，項(xiàng)目又加推2次，最高時(shí)均價(jià)達(dá)到了20473元/平方米。

“無(wú)論是因?yàn)闃I(yè)主急用錢(qián)，還是樓層等原因，這套房的出售就為小區(qū)之后的二手房錨定了價(jià)格。”一位關(guān)注該小區(qū)二手房的房產(chǎn)中介人士表示。

此次二手房成交，為雁南朗境項(xiàng)目在售新房的去化之路蒙上了一層陰影。目前，項(xiàng)目在售新房為雁南云境，這是雁南朗境的二期，成交均價(jià)約16000元/平方米，這一價(jià)格明顯高于同小區(qū)的這套二手次新房。從產(chǎn)品層面來(lái)看，二者最大的不同在于，雁南云境多贈(zèng)送了一個(gè)“花架”，這部分空間最大贈(zèng)送面積約8平方米，其他方面并無(wú)明顯差距。

這種“相近產(chǎn)品、不同價(jià)格” 的情況，讓不少購(gòu)房者陷入糾結(jié)。“二期新房和一期的次新房面積差不多，但是價(jià)格差2000元/平方米，不知道還該不該入手新房，還是再等等次新房降價(jià)。”一位關(guān)注雁南云境的購(gòu)房者表示。

而這套二手房的成交，其影響范圍并非僅限于小區(qū)內(nèi)部，還讓周邊在售新房與二手房集體承壓。

雁南朗境所在的西部大道板塊，憑借臨近高新的優(yōu)越區(qū)位，以及商業(yè)、公園等配套的高兌現(xiàn)度，一直是購(gòu)房者重點(diǎn)關(guān)注的區(qū)域之一，中海、陜建、大悅城等知名房企也紛紛在此布局。作為泛高新板塊，西部大道的樓市走向深受高新區(qū)影響。2025 年，隨著高新區(qū)樓市進(jìn)入調(diào)整期，西部大道板塊也隨之開(kāi)啟降價(jià)通道，新房與二手房的市場(chǎng)熱度均有所下降。在新房市場(chǎng)，大悅未來(lái)城、中海錦業(yè)元晟、龍湖君成序等項(xiàng)目?jī)r(jià)格均出現(xiàn)不同幅度下調(diào)，二手房市場(chǎng)也緊隨其后，價(jià)格走低。

如今，次新房的入市，又為影響該板塊房?jī)r(jià)增添了一個(gè)新的變量，且二手房?jī)r(jià)低于在售新房的情況，在西安并非雁南朗境個(gè)例。

不久前，南海高芯悅瀾首套二手房成交，一套建筑面積約178 平方米的四室，以 226 萬(wàn)元總價(jià)成交，單價(jià)約 12665 元 / 平方米。而該項(xiàng)目 2022 年入市時(shí)，178 平方米戶(hù)型銷(xiāo)售均價(jià)約 2 萬(wàn)元 / 平方米，即便到現(xiàn)在，同戶(hù)型新房在售總價(jià)仍約 240 萬(wàn)元，單價(jià) 13483 元 / 平方米，二手房?jī)r(jià)格優(yōu)勢(shì)顯而易見(jiàn)。

對(duì)此，一位不愿具名的中介機(jī)構(gòu)經(jīng)理分析認(rèn)為，周邊新房得房率不斷提高，價(jià)格還在下跌，二手房唯有依靠?jī)r(jià)格優(yōu)勢(shì)才能吸引購(gòu)房者。

在西安樓市，二手房大幅降價(jià)早已不是新鮮事。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，10月，西安二手房環(huán)比下跌1%，同比下跌7.4%，這已經(jīng)是西安二手房?jī)r(jià)連跌24個(gè)月。具體到成交結(jié)構(gòu)上，約90平方米及以下房源價(jià)格環(huán)比下跌1.1%，同比下跌6.9%；90~144平方米房源價(jià)格環(huán)比下跌1%，同比下跌7.9%；144平方米及以上房源價(jià)格環(huán)比下跌0.8%，同比下跌7%。

在這樣的趨勢(shì)下，很多項(xiàng)目都難逃降價(jià)。2023年，劉曉東以284萬(wàn)元的總價(jià)購(gòu)置了一套二手房，那時(shí)候，西安樓市欣欣向榮，做點(diǎn)小生意的他也對(duì)未來(lái)充滿(mǎn)了希望，然而后來(lái)的市場(chǎng)卻出乎意料。

2025年，當(dāng)工作與生活都發(fā)生變動(dòng)后，他決定將這套從未入住及出租的房子出售，相較于入手時(shí)，損失了100多萬(wàn)元，售價(jià)剛夠償還銀行貸款。“沒(méi)辦法，市場(chǎng)行情不好，只能隨行就市。”他嘆了口氣。

降價(jià)背后是不斷走高的掛牌量。據(jù)貝殼找房的數(shù)據(jù)，截至11月21日，西安二手普通住宅掛牌量已經(jīng)突破了16萬(wàn)套。

“與往年相比，今年二手房掛牌量不斷增加，尤其是次新房加速入市，然而整個(gè)市場(chǎng)的需求卻呈現(xiàn)出收縮，供需失衡。為了快速出手，業(yè)主之間勢(shì)必會(huì)在價(jià)格上有所踩踏。”上述中介機(jī)構(gòu)經(jīng)理表示。

而在多位業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，更深層的原因是新一代新房產(chǎn)品的強(qiáng)勢(shì)沖擊，“西安新房市場(chǎng)以第四代住宅為主，產(chǎn)品更新、戶(hù)型更好、配套也不錯(cuò)，同時(shí)得房率還不斷走高，對(duì)二手房的沖擊很大。”

如10月開(kāi)盤(pán)即罄的綠城·綠汀芳菲，其89平方米的戶(hù)型實(shí)際得房率達(dá)到了115%；與它一路之隔的保億潤(rùn)園，最高得房率突破了160%。“買(mǎi)新房越來(lái)越實(shí)惠了，本來(lái)想買(mǎi)二手，但是公攤24%，115平方米的套內(nèi)面積還沒(méi)綠汀芳菲98平方米的大。”一位購(gòu)房者對(duì)中房君表示。

值得一提的是，多位從業(yè)者透露，目前關(guān)于新房的贈(zèng)送已有所收緊。8月15日西安市發(fā)布的《西安市“好房子”住宅項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案審查技術(shù)指引（試行）》中，明確提出“露臺(tái)進(jìn)深不宜大于2.4米”，這為新房的高贈(zèng)送率帶上了緊箍咒。

不過(guò)，據(jù)中房君了解，目前各區(qū)執(zhí)行的政策不一，視各區(qū)具體情況而定，“有的區(qū)去化難，規(guī)劃相對(duì)寬松；有的區(qū)去化較好，規(guī)劃就收得比較緊。”一位業(yè)內(nèi)人士表示。