城樓網|北京土地市場持續供應 通州九棵樹宅地中海低調斬獲

十月至十一月，北京土地市場進入密集供應期，交易活躍度顯著提升。兩日前，民企懋源在與多家央國企的激烈競爭中，經過百余輪競價成功競得核心區松榆里地塊，溢價率達18.21%，引發業內廣泛關注，被視為民企重回土地市場的重要信號。緊隨其后，通州區九棵樹6017地塊也于今日正式完成出讓，最終由中海以12.48億元摘得，溢價率0.97%，成交樓面價約2.29萬元/㎡。

九棵樹6017地塊位于通州老城核心梨園板塊，鄰近地鐵1號線八通線九棵樹站，直線距離約700米，“含鐵量”較高，30分鐘左右即可抵達國貿等核心商圈。周邊生活配套成熟，商業方面有領展廣場、盒馬鮮生等，醫療資源包括北京中醫藥大學東直門，休閑配套設施有通州云景公園等，形成了較為完善的居住支持體系。

從規劃條件看，地塊土地面積約2.47公頃，規劃建面約5.44萬平方米，容積率2.2，限高45米（局部60米），預計將打造洋房與小高層相結合的產品類型。出讓文件對城市設計和建筑風貌提出了細致要求，鼓勵采用圍合式院落布局，形成“東北高西南低”的天際線格局。一個需要注意的規劃細節是，沿九棵樹中路西側退線20米，這會導致原本的容積率升高，對產品規劃設計提成更高的要求。此外，該地塊北側還有一宗規劃住宅用地（6016地塊）若由同一主體開發，地下空間可實現聯通，有望形成規模效應。

通州區今年新房市場呈現顯著分化格局。八里橋的招商·朝棠攬閱表現亮眼，自開盤以來去化過半，成交均價約為5.6萬元/㎡。運河八子中建·運河玖院亦表現強勢，網簽量突破600套，成交均價約6.16萬元/㎡，憑借其河景資源與核心區位獲得市場青睞。然而，同屬核心板塊的中鐵建·花語璟云則去化相對緩慢，當前網簽僅30套，即便具備1.7的低容積率優勢仍面臨去化壓力，反映出當前市場環境下精準定位與合理定價的重要性。二手房也同樣呈現新舊分化特征。周邊老舊小區較多掛牌價格在4萬元/㎡左右，次新房如K2玉蘭灣等項目價格則具備更高彈性。

對于開發企業來說，九棵樹地塊若想在紅海中突圍，嚴謹的定價策略是其中重要一環。參考朝棠攬閱成功經驗，給出貼合市場的合理定價，項目可充分借助臨鐵屬性與成熟配套，有效吸引地緣改善及國貿CBD外溢剛需客群。對購房者而言，該地塊的入市提供了新的臨鐵置業選擇。在當前買方占主導的市場格局下，開發商如何在保持合理利潤的同時實現快速去化，并贏得市場認可，已成為考驗企業綜合運營能力的重要課題。（中指研究院土地市場研究負責人張凱）

責編：李霞

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