近百輪廝殺！中海42％溢價拿下深圳超總宅地，利潤腰斬仍在逆勢加倉

中海深圳超總地塊的地面情況。 黃指南/攝

本報記者 張蓓 見習記者 黃指南 深圳報道

中海落下了深圳超總板塊的第二子。

12月全國土拍進入博弈深水區，廣深市場的熱度尤為突出，成為行業觀察市場復蘇動能的核心窗口。

保利發展歷經76輪競價加倉廣州海珠，緊隨其后，中海以95輪激烈角逐、超42%的溢價率斬獲深圳超級總部基地第二宗宅地，兩大央企的密集出手，將區域土拍的白熱化態勢推向頂點。

“就深圳市場而言，中海的市場感知能力仍然在線。無論是華潤與中海操盤的深圳灣澐璽首開銷售130億元，還是與新摘地一路之隔的深灣玖序首開100億元，逆市立潮頭成為其2025年的標簽之一?！币晃怀Ｄ暝诤蠛Э痛蛐碌闹薪槿缡钦f道。

但熱鬧的土拍背后，行業“止跌回穩”的復蘇節奏與高溢價拿地的成本壓力，已形成鮮明反差。

中海此番重金摘地，固然彰顯了對深圳核心資產的信心，但如何在地價高企的背景下平衡投資回報與產品競爭力，將成為其后續操盤的核心命題，亦是當前房企布局核心地塊時共同面臨的行業課題。

深圳超總唯二宅地

經此一拍，深圳灣超級總部基地僅有的兩宗住宅用地，已盡數被中海收入囊中。

12月8日，深圳公共資源交易中心土拍現場的競價顯示屏持續跳動。當最后一輪舉牌落定，全場目光聚焦于中海地產代表席。

作為深圳市本月首場土拍的重頭戲，兩宗宅地均采用“價高者得”的純市場化競價規則，而南山區T207-0068宗地無疑是全場最受矚目的“明星”。

在深圳豪宅市場熱度未減的當下，這宗地塊不僅是超總板塊繼深灣玖序后的第二宗宅地，更成為觀測房企投資信心與戰略布局的關鍵樣本。

從地理坐標來看，T207-0068宗地的稀缺性不言而喻。其坐落于超總核心區白石二道與深灣二路東南側，1.18萬平方米的土地上承載著4.11萬平方米的建筑體量，住宅容積率被控制在3.1，起始價22.36億元。

根據法定圖則，地塊三面被寫字樓環繞，東側緊鄰中海操盤的深灣玖序，南側為TCL大廈，西側是天音大廈，北側則與神州數碼相望。

而這宗地塊的規劃演變本身就折射出城市核心區的價值重構。今年4月，它從商業用地調整為居住用地，初始規劃4.4的容積率經優化后降至3.48，住宅部分進一步下調至3.1，建筑高度也被限制在100米。

12月10日，《華夏時報》記者走訪發現，新出讓的超總地塊已完成土地平整，僅余少量建筑垃圾待清理，入口處的施工圍擋已換上“中海地產”的全新標識。

值得注意的是，環繞地塊的超高寫字樓群形成視覺壓迫，按照規劃設計要求，未來這里的住宅產品或將長期處于周邊建筑的“俯視”之下。

第一太平戴維斯深圳董事總經理吳睿向《華夏時報》記者表示，超總地塊坐落于城市核心地段，稀缺的區位優勢與地塊本身的規劃特質相結合，天然具備打造高端豪宅的基因。

“從市場反饋來看，行業對該類核心地段豪宅項目的關注度與熱情頗高，這也充分彰顯了開發商當前對高端豪宅市場的堅定信心，核心地段的稀缺價值與豪宅產品的高端屬性形成了強烈的市場吸引力。”他如是說道。

而這場焦點地塊的爭奪并不意外地引發了頭部房企的集體圍獵。最終參與T207-0068宗地競拍的6家主體，涵蓋了中海、建發、華潤、保利等頭部房企。

“中海的勝出并非偶然，整個競價過程，中海抱著必得心態舉牌，對其他開發商的應價節奏十分迅速?！币晃滑F場參與的開發商代表向本報記者透露。最終成交結果定格于31.86億元，相較于22.36億元的起始價，溢價率高達42.49%，折合樓面價7.73萬元/平方米。

上述開發商代表進一步分析道，業內早有預判，中海會參與本次深圳灣超總宅地競拍且大概率勝出。

在他看來，中海操盤的核心原因來自對地塊本身及板塊的熟悉度。該地塊可與中海深灣玖序聯動打造大型IP社區，避免因為地塊較小造成的開發割裂感。除此之外，深灣玖序已形成較好的去化，目前處于尾盤階段，也反向證明中海既熟悉片區屬性，也具備成熟的片區聯動開發經驗。

吳睿則進一步指出，中海此次拿地更多是發展機遇，同時也存在挑戰。新地塊與此前熱銷的深灣玖序項目同處深灣核心區域且相鄰，便于延續其中海豪宅品牌影響力，同時可借助一期積累的客戶資源，高效消化新盤房源。

他向記者介紹，此次新地塊規劃指標更優，無限價、無外立面公建化要求，限高限容積率的條件為產品升級迭代創造了空間，在戶型、外立面、層高等方面可形成差異化優勢，成為中海豪宅產品系的重要迭代項目。

“挑戰同樣存在，該地塊規模較小，且周邊環繞著較高的寫字樓建筑群，這對項目規劃與產品力打造提出了更高要求，尤其是在協調小區內部園林與周邊玻璃幕墻的關系上，需要精準控制以保障居住體驗?！眳穷Ｈ缡钦f道。

中海的“必得之心”，亦離不開企業自身的業績考量。今年中期業績說明會上，中海管理層坦言市場壓力的同時仍表信心，然而從已經披露的三季度財報來看，不僅是行業，中海似乎更需要加入這場“止跌回穩”的利潤保衛戰。

盈利腰斬

三季度成績單，中海盈利橫向比行業不算弱，縱向看自身難言優。

今年前三季度，中海實現營收1030億元，同比下滑6.0%；經營溢利131.5億元，同比降幅擴大至27.7%。

銷售端同樣承壓，期內實現銷售金額1705億元，同比下滑14%，雖仍穩居行業第二，但增長動能已顯不足。

與銷售端的收縮形成鮮明對比的是拿地端的擴張，前三季度中海斬獲27宗地塊，總地價達827億元，同比大幅增長40.7%，始終聚焦核心城市核心板塊深耕。

細分季度數據更顯壓力。第三季度，中海營收197.8億元，同比下滑12.7%；經營溢利僅10.3億元，同比驟降51.6%，利潤規模較上年同期實現腰斬。

值得注意的是，三季度本非房地產行業傳統竣工高峰期，交付淡季通常導致結轉營收占全年比重偏低，對整體業績影響有限。

但當期中海不僅結轉體量下滑，疊加行業景氣度下行與去庫存壓力，結轉毛利率同步走低，最終導致利潤降幅顯著高于營收降幅。

銷售端的疲軟，背后是雙重因素的疊加。某房地產行業分析師向記者指出，一方面，中海過往土儲規模逐年回落，優質可售項目供給持續減少，對銷售的支撐作用逐步減弱；另一方面，前兩年集中重倉一線城市的布局策略，在特定城市、片區收獲顯著成效，幫助中海業績跑贏大市。

在多數房企收縮戰線、恪守“以銷定投”行業共識的當下，中海的拿地節奏顯得尤為突出。2025年堪稱其拿地大年，拿地力度較往年顯著提升，即便在三季度利潤腰斬的背景下，仍未放緩補倉步伐。

該季度，盡管全國土拍熱度略有降溫，中海仍逆勢斬獲9宗地塊，總地價605億元，權益地價365.2億元，其中通過股權交易拿下的上海徐匯東安兩項目，合計權益地價達205億元，成為其重倉核心資產的標志性動作。

回溯去年同期，今年第三季度中?？偟貎r增長531.1億元，增速約為718.81%；權益地價增長299.8億元，增速約為450.15%，擴張態勢明顯。

截至11月末，中海年內新增土地累計權益建筑面積約423.25萬平方米，累計權益地價達880.17億元。

這種看似背離行業趨勢的布局，實則暗藏邏輯。前述分析師表示，重倉一線城市及核心地塊的打法，導致項目過于集中也放大了銷售波動風險；而行業調整期加大拿地力度，表面是逆勢豪賭，本質是看好當下豪宅市場的高確定性機會。

不過，營收與利潤的雙端下滑，共同指向行業頭部企業共同面臨的核心痛點——拿地成本與銷售價格的增速剪刀差。

數據顯示，2020年中海新增項目權益樓面地價僅0.99萬元/平方米，至2024年末已攀升至1.78萬元/平方米，四年間漲幅達79.8%；至今年11月末，這一數值進一步升至2.08萬元/平方米，較2020年增幅超110%。

與之相對，同期簽約均價僅從1.88萬元/平方米小幅上漲至2.08萬元/平方米（截至11月末），漲幅僅10.64%，銷售與拿地的單價增速剪刀近100%，成為毛利率持續下行的核心推手。

中海近十年的拿地策略演變，清晰折射出核心化的趨勢。從早期二、三線城市大規模擴張，到中期聚焦一、二線城市優質項目，再到近年來全面轉向一線城市核心地塊，“由外而內、由低到高”的戰略調整，直接推動拿地均價持續攀升。

疊加近年來行業整體承壓，房價漲幅有限而拿地成本飆升的反差，最終在業績端呈現為利潤的大幅收縮。

在行業調整周期中，中海的選擇既是對確定性的堅守，也是對周期張力的考驗。成本與售價的剪刀差何時收斂，逆勢拿地能否轉化為未來業績支撐，這些問題的答案，勢必關乎中海的下一程。

責任編輯：張蓓 主編：張豫寧