瓴寓國際：租賃資管新物種撬動千億租賃REITs市場

上海松江西部科技園柚米社區，一間不到30平方米的公寓里，年輕租戶正在通過手機預約使用樓下的共享客廳，那里即將舉辦一場小型生日派對。

這是上海松江經濟技術開發區內一個大型保障性租賃住房社區，也是瓴寓國際3.0產品首個落地項目。行走在瓴寓打造的租賃社區中，你能感受到的不僅是居住空間的人性化設計，更是其背后精密計算的資管邏輯。

正如瓴寓國際CEO張愛華所言：“租賃是傳統行業，又是民生行業，它是微利的，所以一分一毫都要把它摳好。”

上海松江西部科技園柚米社區擁有2252套房源，總建筑面積超13萬平方米，在2024年6月正式啟用后迅速達到90%以上出租率，成為租賃住房市場的一個現象級項目。

2025年2月，中信金石與瓴寓國際攜手知名保險公司及證券投資機構共同設立中信金石基金·瓴寓國際租賃住房基礎設施Pre-REITs基金，并將該柚米社區作為種子項目裝入，以孵化其未來公募REITs上市。

這背后是租賃住房正成為險資等長期資本追捧的熱點，也折射出瓴寓國際在這一領域的獨特實踐與思考。

在這一輪REITs熱潮中，租賃住房板塊尤為引人注目。“市場上不缺投資人，但是缺符合他們回報的資產。”張愛華建議，政策層面可以鼓勵保租房REITs更市場化運作，讓更多元的主體參與，共同推動市場進一步活躍。

瓴寓答案：以退定投的資管邏輯

“一份難求”——公募REITs市場正在上演這樣的場景。

公開數據顯示，截至2025年5月末，中國公募REITs市場成功上市66單項目，總發行規模接近1800億元。其中，保障性租賃住房類REITs共8單，數量占比12.12%。

市場追捧度卻遠超這一比例，保租房公募REITs的認購比例高達1:200，成為資本市場炙手可熱的投資品種。這種“完全賣方市場”的局面，甚至到了“險資要多拿一點份額都要四處找人”的程度。

在低利率和資產荒的金融環境下，租賃住房REITs因其租金回報穩定、長久期等類債券特征，正逐漸成為機構投資者資產配置的“壓艙石”。中金公司研報指出，我國租賃住房REITs股息率已達2.6%，與中國十年期國債利差降至96bp。

在狂熱的市場需求背后，瓴寓國際已順利完成12個資管項目全流程退出的“資產閉環”，成為行業內跑通“融投管退”全鏈條的資深玩家，其資管能力或許正是解開租賃住房REITs市場供需矛盾的關鍵鑰匙。

瓴寓區別于傳統租賃企業的核心在于其“以退定投”的資管邏輯。張愛華表示：“所有項目在啟動之前，已經規劃好了退出的時間點、投資人的要求，按照投資人關注的維度建立好風險管理模型。”

在這一理念指導下，瓴寓搭建了三類基金模式，覆蓋資產全生命周期：

開發型基金從開發階段進入，承擔較高風險，獲取相應更高回報；Pre-REITs基金在項目建設完成后接手，孵化1～2年，為公募REITs做準備；穩健型基金則長期持有成熟資產，至少持有8～10年，作為最終承接方。

通過這三層基金結構，瓴寓實現了資產的全程流動性和資本閉環。

長租公寓行業有一個著名的“100元定生死”法則。張愛華向記者算了一筆賬：租賃資產的估值大約是NOI（凈營運收入）的20倍，一間房的租金差100元，一個1000間房的租賃社區，NOI一年就減少了120萬元，對應資產估值就差了2400萬元。

“這是一個巨大的差距，本來可以實現退出的項目，可能就因為這100元，退出不了了。”張愛華直言，面對如此微利且敏感的行業特性，瓴寓從2018年就開始構建數字化能力，用系統打通“投融建管退”的資管全鏈條。

在投資決策端，瓴寓自研的FALCON系統已迭代至3.0版本，通過區域客戶熱力圖、競品數據分析與交叉驗證，實現目標客群精準描摹與市場研判，將投資決策準確度提升至95%以上，遠超行業平均水平。

在產品打造階段，數字化工具讓“成本-價格-設計”的三角平衡成為可能。瓴寓建立包含舒適度、使用頻率等七大維度的戶型評價體系，通過人工智能優化戶型布局。

在運營階段，雙腦驅動決策機制實現效率與收益的雙重提升。

這套數字化運營體系，讓瓴寓在即使市場下行期仍能實現租金“別人跌10%，我們只跌5%”的抗風險表現，持續跑贏市場。

產品革命：3.0產品的空間價值重構

在競爭激烈的租賃市場，產品力是決定租金溢價的關鍵因素，也是實現資產退出的基礎。

瓴寓的3.0產品從年輕人需求出發，跳出了傳統租賃產品“只提供空間”的思維定式。“我們把客戶研究得非常透，年輕人已經從基本的生活需求向情緒價值轉變。”張愛華表示，現在的年輕人，不喜歡被打擾，但是又喜歡被看見，挺矛盾的。

瓴寓通過深入研究，將年輕租戶的需求抽象為三大特點：“第一人性化，第二個性化，第三社區化。”

基于這一洞察，瓴寓以互聯網邏輯重構居住場景，開創性提出“空間舒適度×使用頻率”的價值公式，將居住空間解構為三大功能模塊。

高頻使用的私密空間作為“家的核心”，通過大數據模擬135種生活場景，讓每一寸空間都物盡其用。中頻使用的半私密空間作為居室功能的外延，客戶可分時分享，靈活切換各種社交場景。低頻使用的公共空間包括健身中心、大會客廳、自習室等，分散布局實現動靜分離。

以上海松江西部科技園柚米社區為例，瓴寓3.0產品實現了1.3倍行業平均坪效，在定價高于周邊競品的同時，保持95%以上的高出租率。其產品實力也獲得了官方認可，不僅獲上海市白玉蘭優質建設工程獎，其建筑模型更獲外觀設計專利認證。

張愛華表示，未來將在打造“好房子”的基礎上，持續通過專業服務和社區治理的創新，讓青年才俊擁有美好生活。

如今，瓴寓不僅實現了12個項目的成功退出，還建立了自身獨特的“朋友圈”模式，與多家金融機構建立了合作關系。

2025年2月，瓴寓與甯波北侖城投集團合作，成立合資平臺，計劃在未來五年內分階運營保障性租賃住房共約12400套。

2024年7月，市場首單住房租賃持有型不動產ABS——“建信長租”（證券代碼：262587.SH）正式掛牌上市。瓴寓首個重資項目“明石路地鐵站柚米寓”是其底層優質資產之一。

更早的2023年12月，瓴寓國際攜手紫金財險及江蘇省屬國資基金管理人新華灃裕共同組建了5億元租賃住房專項基金，預計新增資管規模20億元，該專項基金開創了國內險資參與開發型長租公寓基金并有項目落地的先河。

該基金旗下首個項目——青晏閣（南京河西南G116社區）于近日正式開放，開放當日江蘇省及南京市相關領導專程赴項目調研保障性租賃住房工作。

作為南京踐行“人城產”發展理念的生動案例，青晏閣（河西南G116社區）是瓴寓3.0產品首個高端項目，其圍繞優質居住環境與便捷服務配套，打造了適配高素質人才安居樂業的生活方式。

項目位于建鄴區青蓮街69號，占地約1.14萬平方米，由3棟11層圍合式建筑組成，提供429套高品質精裝修租賃公寓。自今年8月試運營以來，已吸引200多位青年才俊入住，出租率超過60%。

張愛華表示，瓴寓的定位是具備精細化運營能力的資管人。對投資人而言，瓴寓是最具備底層產品打造和運營能力的資管人；對傳統運營商來說，瓴寓又具備他們缺乏的資管能力。

隨著租賃住房市場從分散無序走向規范發展，從傳統的包銷模式轉向資管運營模式，瓴寓國際的實踐為行業提供了一個可借鑒的樣本，這樣兼具產品力、運營力和資管能力的“新物種”，正在定義行業的未來。