盤活存量資產 新城控股發行A股上市民企首單持有型ABS

11月28日，新城控股（601155.SH）發布公告披露，公司發行設立“吾悅廣場持有型不動產資產支持專項計劃”。該專項計劃以吾悅廣場為底層資產，發行規模6.16億元，同步配套4.1億元債權部分，產品期限約25年，不僅是全國首單消費類持有型不動產ABS，更是全國首單A股上市民營企業發行的持有型不動產ABS，創下行業“雙首單”記錄。

優質資產筑基 斬獲“雙首單”記錄

據悉，新城控股本次發行的持有型ABS由國金證券資產管理有限公司擔任計劃管理人，底層資產為上海青浦吾悅廣場。該項目地處青浦淀山湖商圈核心地段，覆蓋周邊160余個成熟社區、超40萬常住人口，具備天然的客流優勢。

自2014年開業以來，青浦吾悅廣場憑借科學的業態規劃、專業的商業運營體系及精細化管理模式，持續保持高出租率，客流量、營業收入、利潤等核心數據穩步攀升。憑借區域商業龍頭的穩固地位與持續穩定的現金流表現，為本次ABS產品的成功發行奠定了堅實的資產基礎與信用支撐。

新城控股此次發行的持有型不動產ABS，也被稱為私募REITs，主要定位于可與公募REITs銜接的場內標準化權益產品，以“堅持實質重于形式，突出資產信用”為核心特點，具有顯著的權益屬性。有研究報告指出，持有型不動產ABS是對于公募REITs市場的有效補充，具備覆蓋資產范圍更廣、審批周期更短、回籠資金用途更為靈活等優勢。

上交所相關負責人表示，本次持有型ABS發行貫徹了新城控股近年來從“地產開發銷售”向“資產運營”進行戰略轉型的核心理念。通過持有型不動產ABS這一創新工具，新城控股有效盤活了存量商業資產，優化資產負債結構，為商業地產“投融管退”構建全周期管理的新范式。

更為值得一提的是，作為全國消費類+A股民企“雙首單”持有型ABS，新城控股此次發行的成功，不僅打通了持有型商業地產通過權益型ABS盤活資產、拓寬融資的核心路徑，更以標桿姿態為民營房企提供了可借鑒的實踐范本，彰顯了公司在資產運營與創新融資領域的領先實力。

優質商業資產 夯實擴募儲備

據悉，在上交所的指導和支持下，已掛牌上市的持有型不動產ABS產品可以通過擴募等方式籌集資金購入優質資產，促進產品可持續發展。新城控股本次發行的持有型ABS設置了完善的持續擴募機制，并預留與公募REITs對接的可行路徑。

立足于前瞻性的戰略布局，新城控股積累了大體量優質商業資產。截至2025年三季度末，公司已在全國141座城市布局205座綜合體項目，已開業及委托管理在營數量達176座，并保持97.7%的高出租率水平。

運營效率方面，根據2025年半年報，吾悅廣場客流總量達9.5億人次，同比增長16%；總銷售額超515億元（不含車輛銷售），同比增長16.5%；會員人數達4917萬人。此外，今年前三季度，新城控股實現商業運營總收入約105.11億元，同比增長10.82%，繼續保持增長勢頭。

領先的規模優勢和強勁的商業運營實力，為新城控股后續產品擴募提供了充足的資產儲備。未來，公司有望平穩落地更多私募REITs產品，徹底盤活整體商業資產價值，不僅對公司實現高質量發展具有戰略意義，更為商業地產的持續健康發展提供可借鑒的實踐樣本。

創新融資賦能 推進大資管布局

今年以來，新城在境內外融資市場持續突破。6月，新城發展成功發行3億美元高級無抵押債券，并成為近三年來首家重啟境外資本市場融資的民營房企；9月，在新城控股及其母公司新城發展的擔保下，全資子公司新城環球成功發行1.6億美元的優先擔保票據。

境內方面，8月，新城控股成功發行2025年度第一期中期票據，發行規模10億元，認購倍數2.28倍，票面利率僅2.68%；9月，公司再次成功發行一筆規模為9億元的中期票據，兩筆中期票據均獲中債增全額擔保，以及中誠信國際給予發行人主體和債項的雙AAA評級。

此次ABS的成功發行，是新城控股持續拓寬融資渠道、通過資產證券化盤活存量商業資產的重要舉措，不僅將直接補充公司現金流，更有助于優化債務結構、降低流動性風險。新城控股表示，公司將持續推進公募REITs、持有型不動產ABS、PRE-REITs等多層級REITs產品的發行與擴募工作，穩步構筑公司大資管戰略發展新平臺。

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