不靠融資靠自有資金！佳運置業為何敢在上海土拍豪擲24億？

出品|中訪網

審核|李曉燕

近日，上海第9批次土地出讓落下帷幕。在這場總起始價169.11億元的土拍中，9宗地塊最終以173.33億元成交額收官，其中2宗溢價成交、7宗底價出讓的格局，既折射出年底土地市場的理性態勢，更因民營房企的集體發力引發行業關注。尤其是上海本土民企佳運置業，以董事長親自舉牌競價的魄力，歷經82輪博弈斬獲浦東川沙核心地塊，其"無杠桿自有資金運作"的模式，成為本輪土拍最亮眼的看點。

本次土拍的核心焦點無疑是浦東新區PDP0-0706單元的兩宗關聯地塊。作為住宅與餐飲旅館業的復合用地組合，該地塊憑借優越的區位條件吸引了佳運置業、陸家嘴集團、象嶼&清能三大實力企業參與角逐。現場競價環節中，佳運置業董事長沈仁興親自下場舉牌，在主持人報價剛落便迅速應價，全程主導競價節奏并最終遞交成交材料，以24.75億元的總價成功奪地，溢價率達15.76%，綜合樓面價鎖定29913元/平方米。

公開信息顯示，這宗備受矚目的川沙地塊包含兩大功能分區：C05A-18地塊為住宅用地，建設用地面積3.12萬平方米，規劃建筑面積6.24萬平方米，容積率2.0，將配建5%比例的保租房及不少于1160平方米的公共服務設施，商品住宅裝修集采價標準為3000元/平米；C05A-17地塊則規劃為餐飲旅館業用地，土地面積1.07萬平方米，規劃建筑面積2.03萬平方米，容積率1.9，建筑限高45米。值得注意的是，該地塊住宅部分樓面價36927元/平方米，較周邊華潤觀宸潤府、陸家嘴錦繡云瀾等項目的樓面價處于相對低位，而當前周邊在售項目均價已突破6.3萬元/平米，為后續開發預留了合理利潤空間。

佳運置業的逆勢拿地并非偶然。這家成立于1999年的本土民企，從浦東川沙鎮的佳運公寓起步，二十余年間相繼開發了佳洲欣苑、仁和都市花園等多個標桿項目，足跡遍布上海浦東、松江、寶山等區域及江蘇、浙江等地。在經歷2013年后的拿地沉寂期后，公司于2022年重啟上海布局，一年內連奪寶山羅店、金山新城、寶山顧村共富社區三宗住宅地塊，總投資40億元，打造的佳運名邸、佳運瑞璟灣等項目于2023年陸續入市。盡管部分項目認購率尚未達到市場熱點水平，但公司持續加碼上海的決心可見一斑。

更為行業關注的是佳運置業獨特的發展模式。官網明確標注"完全以自有資金投資發展，不借助杠桿資金，無金融風險之憂"，這在當前房地產行業普遍依賴融資的背景下顯得尤為難得。天眼查數據顯示，公司董事長、實際控股人沈仁興持股比例達80%，高度集中的股權結構為企業自主決策和資金自主運作提供了堅實基礎。不過，關于此次24.75億元拿地資金是否完全來自自有儲備、公司當前資金規模等核心問題，有媒體通過官網預留渠道發送采訪提綱并多次致電，截至發稿尚未獲得回應。

佳運置業的積極表現并非個例。本次土拍中，民營房企集體發力，成為土地市場的中堅力量。浙江寶業房地產集團經過16輪競價，以17.30億元斬獲青浦區QPPO-0101單元17-05地塊，溢價率5.17%；深耕寶山多年的大華集團則以底價11.42億元拿下寶山區N12-0302單元U3-01宅地；上海盤谷房地產有限公司、南橋江海實業聯合體等民企也紛紛底價拿地，分別斬獲嘉定、奉賢相關地塊。統計顯示，本次9宗地塊中，民企獨立或聯合拿下5宗，展現出對上海市場的堅定信心。

與民企的活躍形成對比的是，傳統拿地主力央企、國企陣營此次參與度明顯下降。保利發展、華潤置地、招商蛇口等頭部央企悉數缺席，僅有中海地產、金茂兩家央企出手，分別以底價拿下楊浦K8-03地塊和寶山B2-08地塊，成交總價分別為21.77億元和37.26億元。此外，上海城建與上海建元資產聯合體、青浦新城發展集團等本地國企也以底價拿下相關地塊。

對于這一市場格局，行業專家給出了專業解讀。上海中原地產市場分析師盧文曦指出，年底財務節點壓力是部分央企缺席的重要原因，這在客觀上降低了土地市場的競爭激烈程度，為民營房企創造了"撿漏"機會。而民企的主動出擊，本質上是對上海樓市長期價值的認可。中指研究院上海數據總經理張文靜表示，本次土拍參拍主體的多元化特征顯著，民企的積極參與不僅豐富了土地市場的供給主體，更體現了部分企業穩健的資金狀況。

上海易居房地產研究院副院長嚴躍進則從行業發展角度解讀認為，民營房企在土拍市場的活躍表現，傳遞出多重積極信號：一方面表明上海土地市場的吸引力依然強勁，另一方面也說明經過行業調整期后，部分民營企業已走出經營困境，資金狀況得到改善，對市場預期持樂觀態度。這種多元主體共同參與的格局，將為上海房地產市場的健康穩定發展注入新的活力。

值得關注的是，隨著佳運置業等民企的持續加碼，上海土地市場正逐漸形成國企、央企與優質民企良性競爭的新格局。對于佳運置業而言，此次川沙地塊的成功獲取是其深耕上海戰略的重要一步，后續項目如何在產品打造、市場定價、營銷推廣等方面實現突破，提升認購率和去化速度，將成為檢驗其開發實力的關鍵。而對于整個上海房地產市場而言，優質民企的回歸與發力，或將為行業帶來更具活力的產品創新和更健康的競爭生態，為購房者提供更多元的選擇。