中海趙亮，捧緊“玖章”的牌子

文/粵進深 嚴明會

中海在深圳的第二個“玖章”產品來了。

就在近日，深圳規自局披露了中海云頌玖章花園項目的規劃圖。

這個項目地塊，是中海在今年7月7日，拿下的龍華梅林關民治街道A802-0309地塊。

當時吸引了中海、華潤、深鐵、招商、越秀、天健6家實力房企的激烈爭奪。

最終，經過102輪的競價，被中海以總價23.7億元成功奪得。

成交樓面價38795.22元/㎡，溢價率約40.74%。

地塊也是今年以來，深圳土拍少有超過百輪競價的幾宗地塊之一。

項目拿下后，被定位為“玖章”系。

其的開發主體為中海深圳房地產開發有限公司。

該公司董事長為劉顯勇，經理為趙亮。

根據規劃指標，云頌玖章建設用地面積2.18萬㎡，總建筑面積9.2萬/㎡。

容積率3.0，規定容積率則為2.8。計容積率建筑面積6.46萬㎡。

規劃總戶數491戶，其中套內建筑面積小于90㎡戶型234戶，占48%；

套內建筑面積大于90㎡戶型257戶，占52%。

總平圖顯示，云頌玖章共建設5棟住宅，23-25層高。

其中，1-4棟為25層，一層四戶設計；5棟為23層，一層五戶設計。

我們知道，“玖章”系列產品屬于中海的“玖系”產品之一，是作為高端改善型產品而定位的，并且都是大戶型。

此前，其在深圳的第一個“玖章”產品大運玖章就作為改善盤，引起市場關注。項目就有一層兩戶的單位。

不過從披露的總平圖看，云頌玖章雖然戶型較小，但也有不少亮點：

1）有庭院、風雨連廊

項目的人行主要出入口設在3棟與5棟之間，西北邊還有一個人行次入口。

人行主入口兩邊的門頭高達到9米。

正門進來，有一個很大的庭院，周邊有不少風雨連廊連接。

2）有泳池、藝術性架構

在2棟的北邊，還有規劃有泳池，并有一些頗具藝術感的架構設計。

除此之外，5棟的東北邊有一層的商業，還有530㎡的社區體育場地和600㎡的社區兒童游戲場地。

1棟西北面設計有一層的托育機構。基本上，這些就是整個小區的設施配置。

產品上的亮點：

1）五棟建筑的戶型陽臺，均做到了東南和西南朝向，戶戶朝南。

2）戶型主臥都有南向的270°飄窗。其余的臥室等空間，也有不少的飄窗。

就整個總平圖看，也說說項目一些不足的地方：

1）由于項目地塊不算大，并且受制于形狀影響，1棟住宅與其東北面的外部建筑書香門地大廈，距離還是靠的挺近的。

兩者之間的樓間距僅19米左右。

書香門地大廈最高15層，意味著1棟中低樓層靠近該大廈的戶型，一些東北向的臥室在視野、采光方面會有一定影響。

其實，這一點跟寶安最新披露總平圖的綠城錦和玉鳴有點相同。

這個項目的兩棟樓旁邊，同樣有一棟深圳書城寶安城影響。

不過相比之下，錦和玉鳴兩棟樓之間的間距最小也有25米左右，而云頌玖章的則更小。

2）另外，云頌玖章整個社區的樓間距也不算太大。

樓間距最長的是1棟跟2棟，達到54米左右。其余樓棟的樓間距僅約為18米左右。

不過小區五棟住宅樓都只有二十來層，所以應該也還算好。

3）還有一點，5棟離書香小學也靠得比較近。

其最東邊的陽臺，距離小學的風雨操場僅有15米左右。后續可能會受到學校的比較大影響。

所以，在選房的時候，1棟跟5棟要尤為留意一些。

產品的面積，市場已經有在傳，面積段為106-126-143㎡，新規純4房。

鑒于項目的拿地價約3.9萬/㎡，建設成本估計要去到6.2萬/㎡左右。市場預計，開盤均價要到7字頭以上。

如果是這樣，項目的起步門檻預計要700多萬起。

區位上，云頌玖章其實還是不錯的，這也是地塊開拍之時受到較多開發商爭搶的原因。

位于梅林關門戶位置、緊鄰福田中心區。五六百米地鐵民樂站，兩個站直達深圳北站，一個站到福田上梅林片區。

從深灣玖序到大運玖章，到如今的云頌玖章。可以看見，“玖”系產品，正在成為中海深圳破題業績的流量密碼。

今年前些時候，大運玖章面市，凍資比超過1:2。10月21日開盤，實際去化超過75%。首開就賣了21億。

至今，進深君也查了下項目的最新網簽情況，其兩棟樓所拿預售證的239套房源，目前顯示期房待售38套，其余均顯示已備案或已錄入合同，網簽去化有八成以上。

云頌玖章，參考大運玖章從拿地到入市的時間，今年入市有點懸，大概率在2026年一季度入市，項目的市場接受度又會如何？