深圳灣“澐璽” 首開賣了130億，到底有什么“看點”？

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楔子

昨天刷到了一個叫做深圳灣澐璽的深圳豪宅項目，據說首開就賣了130億。在現在這樣的樓市行情下，豪宅市場卻能如此火爆，確實令人乍舌。

2025年11月30日該樓盤開盤，348套房源單日售罄，其中500㎡、700㎡及1150㎡天際大平層最先售罄，成交均價約18萬/㎡，總銷售額突破130億元，刷新2025年全國單一樓盤開盤銷售紀錄。

這個項目的概念方案我之前看到過，所以有些印象。再加上我前兩天剛剛寫過深圳的超高層項目綠景白石洲，所以我打算寫寫這個項目。

今天這篇文章就來聊聊：深圳灣“澐璽”到底有什么“賣點”，為什么能賣的這么好？

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項目簡介

我們先來一起看看項目簡介吧。

深圳灣澐璽

是位于深圳南山區后海總部基地的高端住宅項目，由 華潤置地 與 中海地產 聯合開發，定位為“超越深圳灣壹號的城市次地標”。

關于深圳灣一號，我前面也寫過，有興趣的朋友可以擴展閱讀：《》（如上圖）

該項目用地面積約3.5萬㎡，規劃總建筑面積約26.3萬㎡，容積率7.59，涵蓋高檔住宅、精品公寓、商業盒子、幼兒園等業態。

項目由南、北兩個地塊組成，主要由4座超高層住宅+1座超高層公寓組成，其他還有一部分商業和一個幼兒園。（如下圖）

本次銷售的是位于北區地塊的1棟的兩個單元，一共348套，面積為209-1149㎡的四房戶型。（如上圖）

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區位

這個地塊被譽為后海總部基地最后一塊含宅用地，一點不為過，我畫了一張分析圖大家來看看。（如上圖）

最靠近深圳灣的是深圳人才公園，這是屬于公眾的開放景觀公園。（如下圖）

進來一些的界面是馬巖松設計的深圳灣文化廣場，一個以巨石堆砌的作品，還是挺震撼的。（如下圖）

再近一些就是頂級豪宅“深圳灣1號”了，據說恒大許老板當時在這里置業，當然能在這里安家的都是頂級富豪了。（如下圖）

其實以后海濱路為界，東側都是企業總部地塊，而深圳灣云璽確實是最后一塊寶地了。

項目限高250米，所以整個項目的高區部分視野還是很寬闊的。即使低區被遮擋，但也盡享城市繁華了。（如上圖）

據說首開的2棟樓也是高區先賣完，而高區基本都是大戶型。（如下圖左側2棟樓）

所以這個項目最值錢的就是這個位置，怪不得當時以185.12億元的土拍總價刷新了深圳紀錄。

2025年深圳出臺了“限高令”，今后住宅項目高度不能超過80米，讓這個項目更受矚目了，也許將成為“絕唱”，所以賣得好也是有理由的。

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空間&造型

再來看看這個項目的建筑空間營造，據說是“月牙抱海”的創意，就是文首那張一輪新月掩映在海面上的樣子。

雖然畫面很有詩意，但我更愿意相信：這個方案被選中，主要是考慮到了深圳的城市天際線。

當時我在寫小米深圳總部的時候，也提到了天際線的問題。（如上圖）

這個建筑就像一盞明燈、一座地標、一個集會、購物和創造的空間場所，共同組成深圳灣的燈塔：如同地平線上緩緩升起的孔明燈，它輕盈、明亮、將人們的好奇心點燃，并使人們想要探求其后深藏的心意與奧秘。

有興趣可擴展閱讀：《》

雖然從更大的尺度來看，小米總部這種60米不到的建筑體量，早已經泯然眾生，但并不妨礙設計說明這么寫。

而“澐璽”這個項目的高度有250米，倒是能在城市天際線里占據一席之地。只要不破壞”春筍“和深圳灣1號形成的”微笑曲線“，其實建筑做什么造型都為什么大問題。（如下圖）

說到了建筑空間，那再聊聊建筑造型吧。

這個項目的建筑造型，網絡上有很多不同版本的效果圖，據說最后落地的是KPF的版本，但我個人覺得下圖的樣子更符合城市的“韻味”。（如下圖）

華潤大廈，因為造型的原因被戲稱為“春筍”。而這個項目的造型如果是“竹子”的意向，竹筍和竹子在一起，不是相得益彰嘛。

而且竹子在中國的文化語境中，往往代表著堅韌不拔和謙遜有禮，我想這也是一個城市最向往的“城市精神”吧！

當然現在這種“頂部斜切+全玻璃幕墻”的設計手法比較流行，可能也是“新貴”們選擇這個項目的原因之一吧。

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內部空間

在戶型設計上，這個項目的最小戶型是209平方米，最大的是1050平方米。但 因為是超高層住宅，所以209平的戶型，使用上也不寬裕。

我就拿最大和最小戶型做個分析吧。

這個209戶型，L形采光，主要是朝西和朝北，觀海的面僅有一個陽臺。能看到的城市景觀，基本都是朝西的，畫面如下圖。

所以40層以上就沒有這個戶型了，變成了403平方米的戶型了，觀海的面積進一步加大。雖然內部流線長了點，面積有點浪費，但東北角也能湊合看海。（如下圖）

對于高樓層來說，看海是主要景觀。而對于低樓層業主來說，只能盡享“城市繁華”了。

這個項目在底部做了一個超級底盤，將商業、景觀、休閑、娛樂，交通都復合在了一起。（如下圖）

當然超級底盤的概念，放在現在已經不是個新鮮玩意了，我在前兩年的萬科中興路一號項目上就已經介紹過了。

巧合的是，那個項目也是跨路的兩個地塊。有興趣的朋友，擴展閱讀：《》

而最大戶型1050平，從現在的平面布置來看略顯小氣。主要原因是核心筒的長度過大，導致兩邊的空間被分割的過于瑣碎。

另外一個問題是：雖然是整層交付，但是整個平面無法環通，會不會顯得不夠圓滿呢？（如上圖）

這個項目的室內設計有一個“進步”，地產商提供了可供選擇的風格。建筑面積約305m2及以下面積段戶型提供兩套大師級室內設計方案選擇。

概念方案示意圖

而對于更大面積段的戶型，是不是會有私人定制服務，目前沒看到相關的報道。但是“框架核心筒+無次梁厚板”的結構體系，確實給業主自己裝修提供了改造的“靈活性”。

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“槽點”

令我沒想到的是，這個項目剛出地面幾層就能賣130億，而項目現場只有一個樣板墻，樣板間還是在“春筍”里面。

所以我和朋友吐槽：現在豪宅都是這么賣樓的嗎？怎么有這么多富豪啊？

另外對于這個項目的案名——“澐璽”，我也覺得有些“矯揉造作”。所以特地去查了一下。

澐（yún）

本義指大的波浪，《說文解字》注：“澐，大波也”。引申為“流動、包容”的自然意象。而這個項目毗鄰深圳灣人才公園，倒也貼切。

璽（xǐ）

本義為帝王的印信，秦代以后專指帝王之印，象征“尊貴、稀缺、不可復制”。頂豪項目了，你要類比帝王印信，咱也不好說啥。

雖然這2個字都是“褒義詞”，但是湊在一起總給人一種“矯情”的感覺。就和前幾年 家長 一窩蜂的 給孩子取名 “ 子涵梓萱”，差不多意思吧。

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結束語

這些年，我寫過不少各地的豪宅項目，深圳灣澐璽并不是最貴的那個，但因為亮點和槽點并存，所以還是讓我留下了一些印象。

澐璽之所以能首開就熱銷，主要原因還是地塊的區位優勢和其所處的城市——深圳。而富豪們又總希望通過“金錢”，在核心城市的核心地段占有一席之地，從而彰顯自己的“與眾不同”。

至于建筑營造層面的“努力”，都會隨著時間的流逝，慢慢的被新的流行趨勢所取代。不管是上海的“湯臣一品”，還是廣州的“僑鑫匯悅臺”，莫不如此。

頂級豪宅，不僅僅是房子，而是一群同樣出得起價格的人，聚在了一起！