北京房產律師支招：農村老宅出售多年還能要回嗎？真實案例解讀

（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以上案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）

一、案情介紹

李秀蘭與丈夫王建國（已故）原系北京市某區唐家莊村村民，婚后育有四名子女，長子王強。位于該村的一號房屋登記在王建國名下，系夫妻共同所建。王建國于1995年去世后，李秀蘭搬離一號房屋。

1997年3月17日，經王建國之妹王桂英介紹，一份《房產交易協議書》簽訂，約定將一號房屋（含正房三間及附屬棚屋）以1000元價格出售給買方趙立新。協議抬頭寫明賣方為“李秀蘭（原房產所有權人）”，落款處由王強簽字，另有兩處捺印。趙立新支付房款后入住，并對房屋進行了修繕和擴建。

2016年，因繼承糾紛，法院作出A號民事調解書，確認一號房屋中西數一間半歸次子王偉所有，東數一間半歸李秀蘭所有。

2023年，李秀蘭以自己對賣房不知情、趙立新非本村集體經濟組織成員為由，起訴要求確認該《房產交易協議書》無效。王強表示同意母親訴求，趙立新則辯稱交易真實有效，自己系農村戶口且長期居住使用房屋。

二、裁判結果

法院經審理后判決：

確認1997年3月17日簽訂的《房產交易協議書》無效。

雙方均表示不在本案中處理合同無效后的返還、賠償等法律后果，法院予以準許。

三、法院說理

法院認為：

1. 合同主體問題：雖然協議由王強簽字，但結合中間人王桂英的證言及各方陳述，可認定李秀蘭對房屋出售知情，買賣關系實際發生在李秀蘭與趙立新之間。

2. 合同效力問題：宅基地使用權具有身份屬性，僅限本集體經濟組織成員享有。趙立新雖為農村戶口，但非唐家莊村集體成員，無權取得該村宅基地使用權。該房屋買賣實質涉及宅基地流轉，違反了法律、行政法規的強制性規定。

3. 惡意串通無證據：李秀蘭主張王強與趙立新惡意串通，但未提供充分證據，法院不予采信。

綜上，該協議因違反法律強制性規定而無效。

四、律師提示

1. 農村房屋買賣風險高：非本村集體成員購買農村房屋，即使簽訂合同、支付價款、實際入住多年，仍可能被認定無效。

2. 宅基地不可自由流轉：宅基地使用權與村民身份綁定，不能隨意轉讓給外村人或城鎮居民。

3. 簽字捺印需謹慎：家庭成員代簽房產交易文件，若無明確授權，可能引發效力爭議。

4. 合同無效≠無后果：雖然本案未處理后續問題，但實踐中常涉及房屋返還、裝修補償、過錯分擔等復雜問題，建議提前咨詢專業律師。

特別提醒：如果您正在考慮購買或出售農村房屋，請務必先核實買方/賣方是否具備本村集體經濟組織成員資格，并咨詢律師，避免“錢房兩空”。