北京房產(chǎn)律師支招：農(nóng)村老宅出售多年還能要回嗎？真實(shí)案例解讀

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一、案情介紹

李秀蘭與丈夫王建國(guó)（已故）原系北京市某區(qū)唐家莊村村民，婚后育有四名子女，長(zhǎng)子王強(qiáng)。位于該村的一號(hào)房屋登記在王建國(guó)名下，系夫妻共同所建。王建國(guó)于1995年去世后，李秀蘭搬離一號(hào)房屋。

1997年3月17日，經(jīng)王建國(guó)之妹王桂英介紹，一份《房產(chǎn)交易協(xié)議書(shū)》簽訂，約定將一號(hào)房屋（含正房三間及附屬棚屋）以1000元價(jià)格出售給買(mǎi)方趙立新。協(xié)議抬頭寫(xiě)明賣(mài)方為“李秀蘭（原房產(chǎn)所有權(quán)人）”，落款處由王強(qiáng)簽字，另有兩處捺印。趙立新支付房款后入住，并對(duì)房屋進(jìn)行了修繕和擴(kuò)建。

2016年，因繼承糾紛，法院作出A號(hào)民事調(diào)解書(shū)，確認(rèn)一號(hào)房屋中西數(shù)一間半歸次子王偉所有，東數(shù)一間半歸李秀蘭所有。

2023年，李秀蘭以自己對(duì)賣(mài)房不知情、趙立新非本村集體經(jīng)濟(jì)組織成員為由，起訴要求確認(rèn)該《房產(chǎn)交易協(xié)議書(shū)》無(wú)效。王強(qiáng)表示同意母親訴求，趙立新則辯稱(chēng)交易真實(shí)有效，自己系農(nóng)村戶(hù)口且長(zhǎng)期居住使用房屋。

二、裁判結(jié)果

法院經(jīng)審理后判決：

確認(rèn)1997年3月17日簽訂的《房產(chǎn)交易協(xié)議書(shū)》無(wú)效。

雙方均表示不在本案中處理合同無(wú)效后的返還、賠償?shù)确珊蠊?，法院予以?zhǔn)許。

三、法院說(shuō)理

法院認(rèn)為：

1. 合同主體問(wèn)題：雖然協(xié)議由王強(qiáng)簽字，但結(jié)合中間人王桂英的證言及各方陳述，可認(rèn)定李秀蘭對(duì)房屋出售知情，買(mǎi)賣(mài)關(guān)系實(shí)際發(fā)生在李秀蘭與趙立新之間。

2. 合同效力問(wèn)題：宅基地使用權(quán)具有身份屬性，僅限本集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有。趙立新雖為農(nóng)村戶(hù)口，但非唐家莊村集體成員，無(wú)權(quán)取得該村宅基地使用權(quán)。該房屋買(mǎi)賣(mài)實(shí)質(zhì)涉及宅基地流轉(zhuǎn)，違反了法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。

3. 惡意串通無(wú)證據(jù)：李秀蘭主張王強(qiáng)與趙立新惡意串通，但未提供充分證據(jù)，法院不予采信。

綜上，該協(xié)議因違反法律強(qiáng)制性規(guī)定而無(wú)效。

四、律師提示

1. 農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)風(fēng)險(xiǎn)高：非本村集體成員購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村房屋，即使簽訂合同、支付價(jià)款、實(shí)際入住多年，仍可能被認(rèn)定無(wú)效。

2. 宅基地不可自由流轉(zhuǎn)：宅基地使用權(quán)與村民身份綁定，不能隨意轉(zhuǎn)讓給外村人或城鎮(zhèn)居民。

3. 簽字捺印需謹(jǐn)慎：家庭成員代簽房產(chǎn)交易文件，若無(wú)明確授權(quán)，可能引發(fā)效力爭(zhēng)議。

4. 合同無(wú)效≠無(wú)后果：雖然本案未處理后續(xù)問(wèn)題，但實(shí)踐中常涉及房屋返還、裝修補(bǔ)償、過(guò)錯(cuò)分擔(dān)等復(fù)雜問(wèn)題，建議提前咨詢(xún)專(zhuān)業(yè)律師。

特別提醒：如果您正在考慮購(gòu)買(mǎi)或出售農(nóng)村房屋，請(qǐng)務(wù)必先核實(shí)買(mǎi)方/賣(mài)方是否具備本村集體經(jīng)濟(jì)組織成員資格，并咨詢(xún)律師，避免“錢(qián)房?jī)煽铡薄?/strong>