北京房產律師解讀：精裝房逾期交付糾紛，開發商該擔責嗎？

（此案例發生地為北京，為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以上案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）

案情介紹

2021 年 7 月，王建軍與兒子王浩宇（父子關系）為購置 “觀湖園一號房屋”，與甲房地產開發有限公司（以下簡稱 “甲公司”）簽訂《北京市商品房現房買賣合同（住宅類）》。合同約定：該房屋套內建筑面積對應的單價為每平方米 37231.63 元，總價款 14802921 元；甲公司應于 2021 年 6 月 17 日前交付房屋，逾期交付則按已付房價款的萬分之一每日支付違約金。

此前的 2021 年 3 月，在甲公司銷售人員指引下，王建軍父子與乙裝飾工程有限公司（以下簡稱 “乙公司”）簽訂《房屋空間優化改造及裝飾裝修合同》及補充協議，約定由乙公司對案涉房屋進行裝修，含室內升降電梯安裝，總裝修款 1484720 元，工期合計 8 個月（自 2021 年 6 月 17 日起至 2022 年 2 月 16 日止），逾期裝修按已付裝修款的萬分之一每日支付違約金。合同同時約定，王建軍父子授權乙公司代為接收房屋、辦理交接手續。

合同簽訂后，王建軍父子依約足額支付了全部購房款及裝修款。2021 年 6 月 15 日，甲公司向乙公司發出《房屋交付通知書》，通知于 2021 年 7 月 7 日收房；次日，乙公司出具《代收房確認書》，載明已代為辦理房屋交接手續，但王建軍父子否認曾授權乙公司代收房，始終未實際接收房屋。2022 年 9 月 30 日，甲公司才直接通知王建軍父子收房，雙方就逾期交房違約金產生爭議，王建軍父子將甲公司、乙公司訴至法院，主張自 2021 年 12 月 17 日至 2022 年 9 月 30 日（共計 287 天）的逾期交房違約金 467455.29 元。

庭審中，甲公司抗辯：案涉合同約定交付標準為毛坯房，其已履行交房義務，不應承擔逾期責任；購房合同與裝修合同系獨立法律關系，不應合并審理，且甲公司無需對乙公司的裝修義務承擔連帶責任。乙公司則主張：裝修過程中受疫情、中高考、兩會等不可抗力影響，工期應順延，違約金應扣除該部分天數后按裝修款基數計算。

裁判結果

一、甲房地產開發有限公司于本判決生效后七日內，向王建軍、王浩宇支付逾期交房違約金 368100.69 元；

二、乙裝飾工程有限公司在 1484720 元的范圍內，對上述第一項債務承擔連帶責任。

法院說理

法院審理認為，本案核心爭議焦點在于案涉房屋的真實交付標準（毛坯房 vs 精裝房）及逾期交房責任的認定，具體說理如下：

合同性質的整體認定：依法成立的合同受法律保護，當事人應全面履行義務。王建軍父子與甲公司、乙公司分別簽訂的購房合同、裝修合同及補充協議，均系當事人真實意思表示，且不違反法律、行政法規強制性規定，合法有效。從合同簽訂過程來看，王建軍父子在購房時并不知曉乙公司的獨立主體身份，未就裝修合同條款進行磋商，而是在甲公司銷售人員指引下完成簽約、付款，結合甲公司項目宣傳材料及同類案件裁判規則，應整體考量數份合同的關聯性，認定雙方真實交易目的是購買精裝修房屋，而非獨立的毛坯房買賣與裝修服務。

逾期交房事實的認定：購房合同約定毛坯房交付日期為 2021 年 6 月 17 日，裝修合同約定總工期 8 個月，故案涉精裝修房屋的合理交付日期應確定為 2022 年 2 月 16 日。甲公司雖于 2021 年 6 月通知乙公司代收房，但王建軍父子否認授權，且乙公司未能舉證證明代收房行為獲得合法授權，不能認定甲公司已完成向購房者的有效交付。直至 2022 年 9 月 30 日甲公司才直接通知收房，已構成逾期交付，應承擔違約責任。

違約金的計算依據：購房合同明確約定逾期交付違約金按已付房價款的萬分之一每日計算，該標準系雙方協商確定，未超出合理范圍。結合逾期天數（2022 年 2 月 17 日至 2022 年 9 月 30 日）及已付房價款，法院核定違約金數額為 368100.69 元。

連帶責任的認定：乙公司作為裝修合同相對方，收取了全部裝修款但未舉證證明已將該款項交付甲公司，其裝修義務系案涉精裝修房屋買賣關系的附隨義務，故應在收取的裝修款范圍內對逾期交房違約金承擔連帶責任。甲公司關于 “合同獨立、不應合并審理” 的抗辯，不符合當事人真實交易目的，法院不予采信；乙公司主張的 “不可抗力”，未提供充分證據證明該事由對裝修工期造成的具體影響及因果關系，亦不予采信。