750萬(wàn)買(mǎi)來(lái)自住房卻被抵押困住，北京房產(chǎn)律師支招如何強(qiáng)制過(guò)戶

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案情介紹

2020年12月22日，鄭浩與甲公司簽訂《北京市商品房預(yù)售合同》，購(gòu)買(mǎi)位于北京市的一號(hào)房屋，總價(jià)約750萬(wàn)元。合同明確載明：該房屋及所占土地已由甲公司抵押給乙公司，但乙公司已出具《同意銷售聲明》，允許甲公司出售包括一號(hào)房屋在內(nèi)的全部房源。

鄭浩依約于2020年12月至2021年8月間分三筆支付全部房款7,496,999元，并繳納契稅及維修基金。2021年8月9日，甲公司交付房屋，鄭浩實(shí)際入住。但截至起訴時(shí)，甲公司仍未辦理房屋首次登記，更未協(xié)助鄭浩完成過(guò)戶，且一號(hào)房屋仍登記在乙公司名下作為抵押物。

經(jīng)查，乙公司原為信托計(jì)劃受托人，2021年已將對(duì)甲公司的債權(quán)（含抵押權(quán)）轉(zhuǎn)讓給丙公司，并登報(bào)公告。但因丙公司無(wú)抵押權(quán)人資質(zhì)，不動(dòng)產(chǎn)登記系統(tǒng)仍將乙公司列為名義抵押權(quán)人。丙公司主張其為實(shí)際抵押權(quán)人，且鄭浩未充分證明“已付全款”及“用于居住”，故拒絕配合解押。

鄭浩遂起訴，請(qǐng)求：

1. 判令乙公司、丙公司辦理一號(hào)房屋及對(duì)應(yīng)土地的抵押滌除手續(xù)；

2. 判令甲公司協(xié)助辦理房屋過(guò)戶至其名下；

3. 訴訟費(fèi)由被告承擔(dān)。

甲公司當(dāng)庭同意全部訴求；乙公司、丙公司則以“非合同相對(duì)方”“買(mǎi)家舉證不足”“抵押設(shè)立在先”等理由抗辯。

裁判結(jié)果

法院判決：

一、甲公司于判決生效之日起7日內(nèi)，協(xié)助鄭浩將一號(hào)房屋轉(zhuǎn)移登記至其名下；

二、甲公司、乙公司、丙公司于判決生效之日起7日內(nèi)，共同協(xié)助鄭浩辦理解除一號(hào)房屋及其對(duì)應(yīng)土地使用權(quán)的抵押登記手續(xù)。

法院說(shuō)理

1. 預(yù)售合同合法有效：雖房屋存在抵押，但抵押權(quán)人乙公司已書(shū)面同意銷售，且合同向買(mǎi)家披露抵押情況，不構(gòu)成無(wú)權(quán)處分，合同有效。

2. 買(mǎi)家已履行全部義務(wù)：鄭浩提供完整銀行轉(zhuǎn)賬記錄及發(fā)票，甲公司亦確認(rèn)收到全款并交付房屋，符合《最高人民法院關(guān)于商品房消費(fèi)者權(quán)利保護(hù)問(wèn)題的批復(fù)》中“已支付全部?jī)r(jià)款”“用于居住”的條件，享有優(yōu)先保護(hù)。

3. 抵押權(quán)人喪失物上追及力：根據(jù)《物權(quán)法》第191條（民法典施行前適用），抵押人經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的，抵押權(quán)人不得再就該財(cái)產(chǎn)行使優(yōu)先受償權(quán)，僅可就轉(zhuǎn)讓價(jià)款主張權(quán)利。乙公司既然同意銷售，即視為放棄對(duì)房屋本身的抵押權(quán)。

4. 債權(quán)受讓人承繼義務(wù)：丙公司雖未辦理抵押權(quán)變更登記，但依據(jù)《民法典》第547條，其作為債權(quán)受讓人依法取得抵押權(quán)，同時(shí)也應(yīng)承擔(dān)配合滌除的附隨義務(wù)。

5. 房地一體原則適用：房屋與所占土地不可分割，房屋抵押滌除必然包含對(duì)應(yīng)土地使用權(quán)的解押。

6. 三被告均負(fù)協(xié)助義務(wù)：甲公司為出賣人，負(fù)有主合同義務(wù)；乙公司、丙公司作為（名義/實(shí)際）抵押權(quán)人，在同意銷售后，負(fù)有配合注銷抵押的法定義務(wù)。

律師提示

1. “同意銷售”是關(guān)鍵證據(jù)：購(gòu)房者務(wù)必保留開(kāi)發(fā)商提供的《抵押權(quán)人同意銷售證明》，這是突破抵押障礙的核心依據(jù)。

2. 全款支付要有銀行流水佐證：僅憑發(fā)票不足以證明付款事實(shí)，法院更看重轉(zhuǎn)賬憑證。建議大額房款通過(guò)銀行轉(zhuǎn)賬并備注用途。

3. 抵押權(quán)≠絕對(duì)優(yōu)先：一旦抵押權(quán)人同意銷售，其權(quán)利范圍即限縮至購(gòu)房款，不得再阻礙房屋過(guò)戶。這是對(duì)商品房消費(fèi)者生存權(quán)的特殊保護(hù)。

4. 債權(quán)轉(zhuǎn)讓不影響買(mǎi)家權(quán)利：即使抵押權(quán)已轉(zhuǎn)讓，新債權(quán)人仍須配合解押。登記未變更不影響實(shí)體義務(wù)承擔(dān)。

5. 及時(shí)起訴可強(qiáng)制滌除：若開(kāi)發(fā)商拖延、抵押權(quán)人推諉，購(gòu)房者可直接訴請(qǐng)法院判令各方配合辦理過(guò)戶及解押，無(wú)需等待債務(wù)清償。

北京房產(chǎn)律師特別提醒：購(gòu)買(mǎi)設(shè)有抵押的新建商品房，務(wù)必確認(rèn)三點(diǎn)：①抵押權(quán)人是否書(shū)面同意銷售；②購(gòu)房款是否進(jìn)入監(jiān)管或指定賬戶；③合同是否明確約定解押與過(guò)戶時(shí)限。一旦交房后長(zhǎng)期無(wú)法辦證，應(yīng)立即啟動(dòng)法律程序，避免項(xiàng)目爛尾或二次查封風(fēng)險(xiǎn)。