買方長期占有產權份額卻不付款！房地產律師 優先適用合同解除路徑

（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以上案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）

案情介紹

2022年5月17日，陳靜與林梅（雙方曾為伴侶）簽訂《北京市存量房屋買賣合同》，約定陳靜將其名下的一號房屋（大興區）50%份額以43萬元價格出售給林梅，房款應于簽約當日付清。

簽約當天，陳靜即配合將房屋產權變更登記為雙方按份共有（各占50%）。但此后林梅始終未支付任何購房款。

2024年6月3日，陳靜向林梅發送催款函，要求其3日內支付43萬元。林梅次日回函稱：“錢早已給過，你屬重復索要。”

陳靜遂起訴，請求：

解除雙方《房屋買賣合同》；

判令林梅協助將一號房屋50%份額過戶回陳靜名下。

林梅辯稱：

房款已通過此前五筆現金借款（合計43萬元）抵扣；

陳靜2023年8月曾起訴又撤訴，現再訴已超一年解除權除斥期間。

經查：

林梅無法說明借款用途，亦未提供借條、轉賬記錄等任何證據；

陳靜否認存在借貸關系，并稱因信任對方才先辦理過戶；

一號房屋一直由陳靜實際占有使用。

裁判結果

法院判決：

一、陳靜與林梅簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》于2025年1月9日解除；

二、林梅于判決生效后10日內協助陳靜辦理一號房屋產權變更手續，將50%份額過戶至陳靜名下，陳靜恢復100%產權。

法院說理

房款未支付事實成立：

林梅主張以現金借款抵房款，但既無法說明借款用途，又無任何書面或轉賬證據佐證，法院不予采信。陳靜關于“未收到房款”的主張成立。

構成根本違約：

合同明確約定房款應于2022年5月17日前支付，林梅長期未付，經催告后仍明確拒絕履行，已導致陳靜合同目的無法實現，構成根本違約。

解除權未超除斥期間：

雖合同約定付款日為2022年5月17日，但無證據表明林梅當時即表示“永不付款”；

雙方可能存在協商或寬限，故解除權起算點應為2024年6月4日林梅明確拒絕付款之日；

陳靜于2025年1月起訴，未超《民法典》第564條規定的“一年”除斥期間。

合同解除后應恢復原狀：

根據《民法典》第566條，合同解除后，尚未履行的終止履行；已履行的，可要求恢復原狀。故林梅應返還房屋份額。

律師提示

“先過戶、后收款”是高危操作：

房屋一旦過戶，買方即取得物權，即使未付款，賣方也僅享有債權，維權難度陡增。務必堅持“先收款、后過戶”或使用資金監管賬戶。

現金交付大額款項風險極大：

主張以現金借款抵房款，必須提供借條、取現記錄、見證人等完整證據鏈。否則，法院極可能不予認可。

解除權起算點≠合同違約日：

若違約后雙方仍在協商，或違約方未明確拒絕履行，解除權可從“催告后明確拒絕之日”起算。保留催款函、短信、微信等書面證據至關重要。

特殊關系更需“親兄弟明算賬”：

情侶、朋友、親屬間房產交易，往往因“信任”省略書面協議或付款憑證，一旦關系破裂，極易陷入“說不清、道不明”的舉證困境。

房屋共有≠交易完成：

即使完成產權登記，若核心義務（如付款）未履行，守約方可依法解除合同并要求返還財產。

北京房產律師特別提醒：房產交易無小事，無論關系多親密，都應做到“三有”——有書面合同、有資金流水、有履約憑證。切勿因一時信任，將價值百萬的房產置于法律風險之中。如已發生類似糾紛，應立即固定證據，及時通過法律途徑維權。