溢價27%！激戰76輪！海珠西的攪局者來了！

搶地大戰開始！

今天，經過76輪競價，保利最終以35億元總價競得海珠區南泰路AH0124032地塊。

較27.5億元起拍價溢價27%，折合名義樓面價約2.4萬/㎡。如果扣除配建的話，實際樓面價去到約3.7萬/㎡。

據悉，這宗被業內稱為“海珠西王炸”的地塊，從掛牌起就吸引了保利、越秀、華潤等5家頭部房企關注。

其成交結果不僅印證了核心區土地的稀缺價值，更將重塑海珠西的市場格局。

作為海珠近十年罕見的中大型綜合地塊，地塊的基本質素堪稱硬核。

其出讓建面約143507㎡，容積率僅3.4，限高100米（約33層）。

遠低于區域內在售新盤的容積率，居住舒適度優勢顯著。

根據出讓要求，競得人需配建約20萬方回遷安置商業、27班昌崗中路小學（省一級梯隊），整體建成后將形成約35萬㎡的綜合體社區，填補海珠西缺乏大型優質住區的空白。

地塊的核心優勢，我覺得集中在“全能配套+稀缺低密”兩大維度。

交通上，周邊環繞2號線、8號線、11號線及廣佛線4條地鐵。

步行10分鐘內可達寶崗大道站、江泰路站，30分鐘地鐵直達珠江新城、琶洲等核心板塊。自駕經昌崗中路、內環可快速通達全城；

教育配套是最大亮點，配建的昌崗中路小學新校區將分流本部學位壓力，共享優質師資，解決了區域內學位緊張的痛點；

商業方面，除自身20萬方大型綜合體外，3公里內已有燕匯廣場、萬科里等成熟商圈，日常消費需求無需遠行。

更難得的是，地塊處于“海珠二環”核心區，周邊是翠城花園、光大花園等成熟社區，既避開了老城區的陳舊界面，又不像新區那樣配套待培育，地緣客認同度極高。

另一方面，南泰路地塊還是海珠西稀缺的低密大盤。

海珠西新房市場多以“蚊型盤”、“超高層” 為主，在售主力樓盤如保利燕語堂悅、綠城馥香園等規模也不過5-8棟樓。

還有如中建天玨、越秀桂悅東曉、中旅天宸府府等項目大多在2-4棟樓，君曜府則為單體樓。

可見如今海珠西的大盤之稀缺。

二手房市場則以20年左右樓齡的小區為主，翠城花園、保利紅棉等小區普遍存在密度高、戶型老舊等問題，置換需求強烈但缺乏優質標的。

這種供需錯配，正是南泰路地塊引發房企爭搶的核心原因。

預計后續項目產品會圍繞剛改及改善去規劃，這樣既能填補總價真空帶，又能以低密大社區、新規高使用率的優勢，滿足地緣客的升級需求。

當然，地塊成交后對周邊市場也會有很大的影響。

短期來看，溢價成交將強化區域價值預期，周邊二手業主心態或趨穩。

對新房市場而言，按現在的市場快節奏，該地塊很可能明年就入市，屆時將直接與保利燕語堂悅、綠城馥香園的剩余庫存形成直接競爭。

或倒逼周邊項目加快去化節奏，部分樓盤可能推出優惠政策搶占先機。

長期來看，20萬方商業綜合體的落地將重塑海珠西商業格局，填補區域缺乏高端商業的空白，帶動周邊物業增值；

而昌崗中路小學新校區的建成，將進一步提升區域教育資源能級，形成“名校+商業+地鐵”的價值閉環。

更重要的是，該地塊的成功出讓將打破海珠西“小盤主導”的市場格局。

3.4容積率的低密標準或將成為區域改善盤的新標桿，推動后續地塊出讓向高品質、全配套方向升級。

對購房者而言，南泰路地塊的入市將提供更多改善選擇，盯緊海珠西的，不妨等等該項目。

而持有周邊老舊二手房的業主，可抓住板塊價值提升的窗口期優化資產配置。

歸根結底，此次能溢價出讓，也說明了核心區的稀缺土地永遠是市場硬通貨。

今年最后一個月，廣州也是掏家底掏好貨了，后續還有金融城地塊、天河棠下地塊、羅沖圍發電廠地塊等陸續有來。

關注我們，一起看收官月廣州土拍能否逆風翻盤。