北京內城頂豪，神秘金主浮出

文/北京進深 林振興

歲末之際，北京頂豪市場無比熱鬧，一個比一個豪，一個比一個貴。

前有，中海樹村的疊拼，最高每平18.7萬；再有，北京潤園，單套最貴超1億；現在，首開也加入戰局，掏出東二環壓箱底——建國門9號。

在建國門9號面前，其他頂豪項目仿佛都成了“小弟”。

它共97套房源，建面為270㎡-520㎡，均價15萬 /㎡，最貴的頂復甚至要一平21萬，總價在3000萬-1.9億元。

年物業費8.4—16.1萬，讓不少吃瓜群眾感嘆“就算買得起，也未必養得起”。

建國門9號也是一個有故事的項目，拿地至今已有21年。漫長的拆遷和建造過程，不僅耗費了大量時間，更帶來了高昂的成本。

雖然項目住宅總貨值達57.3億元，但首開對它的總投資就預估高達71.31億元。

而且，建國門9號背后的股東結構并不簡單，除首開股份外，還聚集了若干神秘金主。

倘若項目銷售順利，這些幕后投資者也將隨首開一同分享盛宴。

01

建國門9號的位置，硬核到沒朋友。

它距離長安街約300米，地鐵建國門站約800米。左手是北京客運吞吐量的扛把子——北京站，右手是北京最繁華的商圈——國貿，周邊配套堪稱“全熟”。

作為長安街沿線近20年來唯一的新盤，建國門9號從景觀到樣板間，全是設計大拿出手。

真正的豪裝交付，據說一套房子里光是窗戶的成本就值百來萬。

建國門9號共6棟樓，包括3棟住宅 2棟商業 1棟寫字樓組成。容積率4.17，的確高，但畢竟在核心區也能理解。

其中，1、2、3號樓為住宅，總高16層-26層，共97套房源，建面為270㎡-520㎡，還有5套410-893㎡的頂層復式，總價3000萬-1.9億。

物業費暫定25.78元/㎡/月，年物業費8.4—16.1萬。很多人就算買得起，也養不起。

它的戶型跟傳統的南北通透格局不同，屬于“一邊甩”戶型，臥室在南，客廳在東北或者西北。

但戶型上，也做到了動靜分區，南邊為居住區，北邊為社交區（餐客廚），兩個入戶門都配了電梯。

其中，住區為獨立電梯廳，相當于私梯入戶；社交區梯廳與對門共用。

小區還建有4000平的會所，會所僅對業主開放，有游泳、健身、高爾夫、壁球、雪茄、紅酒房等。

1號樓是16層，29套，三梯兩戶，擬售均價為15.06萬元/㎡。

其中，西單元是270㎡，東單元是301㎡戶型;

頂層有兩套復式，其中一套面積為459.43㎡，擬售均價為20.5萬元/㎡，總價超過9400萬；另一套是413㎡，擬售均價為20萬元/㎡，總價8260萬元。

1套首層下躍，建面453㎡，擬售均價13.86萬元/㎡。

最便宜的是最低樓層的202室，擬售均價約12萬元/㎡，總價也要3000多萬。

由于占地受限，該樓棟戶型竟然是狹長型。這類戶型面寬不僅窄，還浪費面積多。

其中，270㎡是3室2廳3衛，北邊餐廳外有270度大露臺；南面主次臥套房；但公衛在南面起居室，缺乏隱私性。

301㎡是4室2廳4衛，南面主臥外有270度大露臺；但客廳面積比餐廳略小。

2號樓是26層，44套，三梯兩戶。

這棟樓5層及以下是商業，6層及以上是住宅，主力戶型為406㎡，擬售均價為14.79萬元/㎡，全小區最低。

2套頂復，建面614㎡，擬售均價分別為20.5萬元/㎡和20萬元/㎡，單套總價超1.2億元。

還有2套非標戶型，位于6層，建面396㎡，其中一套擬售均價11.96萬元/㎡，該樓棟最低。

406㎡戶型，125平米的餐客廳，15.9米超大面寬與270度1.5米寬的大露臺，保姆有獨立衛生間和電梯。

3號樓是樓王，26層，24套，520㎡的五居。

一層一戶，三梯一戶，擬售均價為15.34萬元/㎡，全小區最高，單套6000萬元起步。

該戶型為六面窗的鉆石戶型，東南朝向，客廳正對東二環。

雙露臺、雙會客廳，主打一個對稱美學。

頂層為893㎡復式，擬售均價更是逆天，一平21萬，總價預估超1.8億元。

次頂層的價格也不菲，一平17.28萬元，單套總價接近9000萬元，套內364.6㎡，得房率70.27%。

還有1套首層復式，建面約464㎡，均價約13萬元/㎡。

02

建國門9號是一個有故事的項目，它的開發歷程一波三折。

它所在的項目地塊，原為華僑村二期5號地，2004年由天鴻集團以1.27億元競得。原計劃在2005年初動工建設，2007年底竣工交付。

但這一地塊，卻因資金壓力與拆遷困難一直“擱置”。

耗時長達14年之久，直至2018年底才取得施工許可。

漫長的拆遷過程，不僅耗費了大量時間，更帶來了高昂的成本。

據首開股份2025年半年報，它打算在建國門9號投資71.31億元，項目用地面積2.05萬平方米，總建筑面積9.4萬平方米，計容建筑面積為5.5萬平方米。按此計算，每平方米的開發成本將接近13萬元。

但為何，建國門9號會從天鴻落到首開手中？

那是因為，2005年天鴻集團與城開集團合并以后，組建首開集團，地塊項目自然而然劃入該集團，并進一步注入上市公司首開股份。

至于為何遲遲未開盤，有消息稱，項目內部除首開外還有很多小股東，內部意見無法達成一致。

建國門9號的項目公司為北京東銀燕華置業，成立于2004年，注冊資本3000萬元，法人兼經理為解勇，董事長為孫憲海。孫憲海曾是首開億信公司黨總支書記、董事長，目前是京南大區黨委書記。

股權上，它由旺泰地產（北京）集團、北京燕華置業、北京首開億信置業分別持股49%、40%和11%。

其中，二、三股東中都有首開的身影。

北京燕華置業，背后是首開股份和首開集團分別持股75%和25%。

首開億信置業，則是由首開股份、城建集團、住總集團、北辰實業、同方股份，分別持股96.8750%、1.0938%、1.0938%、0.6250%和0.3125%。

由此計算，首開股份與首開集團在項目公司中共計持股約50.66%。

但項目大股東旺泰地產背后，究竟是何許人也？

此前，建國門9號項目公司的金主還有平安信托、中誠信托等，各個資金實力超群。

2020年底，中誠信托和曹威將持有北京東銀燕華置業合計49%股權，轉讓予旺泰地產，自此它成為建國門9號項目的大股東。

穿透可知，旺泰地產由旺泰能源（北京）集團和旺泰控股集團分別持股99%和1%。

旺泰控股背后是張紹昆（總經理）和程寶仁（董事長），公司對外投資包括地產、能源（加油站）、金融（小額貸、金控、融資擔保、典當行等）。

自2006年起，旺泰就開始涉足房地產開發投資領域，通過控股或參股方式，先后開發了京內外十多個房地產項目。在北京，它曾主導開發建設豐臺的歐泰大廈。

旺泰能源最早由旺泰控股100%持股，后者在2023年退出，目前背后股東是程梓真、程致璇、郭平、儲惠敏、張嘉煜。該企業是北京規模最大的民營加油站運營商，在2023年就擁有27座加油站。

股東之一的程致璇，曾是空氣工廠蹦床館的創始人。家境優渥的他，從小在父親經商的熏陶下，骨子里有創業的沖勁。

在澳洲留學時期，程致璇嘗試做過很多工作，服務員、洗車工、賣電腦、賣化妝品、在機場做促銷…...他曾經在澳洲還開了一間洗車行。

2015年，程致璇成立北京炫動時尚體育投資有限公司，注冊資本1000萬元，但去年這家公司已注銷。

為何，首開要在這時掏出“壓箱底”？財報數據或許可以說明一切。

2024 年度，首開股份實現營業收入242.13億元，同比下降 49.31%；歸屬于上市公司股東的凈利潤為-81.41億元，同比去年-63.39億元。

今年1-9月，首開股份營業收入231.86億元，歸屬于上市公司股東的凈利潤-31.05億元。