銀行直供房熱度背后的真相

近期國內銀行直供房引發市場廣泛關注，但中銀證券認為這本質上是銀行在年底集中處置不良資產的常規操作，目的是回籠資金，對整體房地產市場影響有限。

12月5日，中銀證券房地產行業研究團隊研報指出，銀行直供房本質上是銀行處置不良貸款的常規操作，早在2015年就已出現。

中銀證券認為近期關注度提升主要源于三方面因素。一是房地產市場持續低迷下的市場敏感情緒，二是銀行不良資產壓力上升的客觀現實，三是年底資產處置的季節性需求。

研報強調銀行直供房對一二線核心城市樓市影響微乎其微，但在三四線城市局部區域可能形成一定價格壓力。市場情緒的真正驅動力仍來自宏觀經濟和房地產基本面，而非銀行直供房現象本身。

銀行直供房與法拍房區別

銀行直供房由銀行通過處置不良貸款獲得，在完成債權剝離、取得完整產權后，直接以房東身份對外銷售，而非傳統的司法拍賣方式。

銀行直供房的房源主要來自三個渠道：企業或個人貸款抵押房產因無力還款歸銀行所有、個人房貸斷供被依法收回，以及房企破產或債務重組時銀行被迫承接的未售房產。

根據阿里資產平臺數據，2025年1-10月掛牌的銀行直供房中，二手房占比83%，新房占比17%，出租型房源僅占1%。銀行獲得這些房源的標準流程是：

債務人違約后，抵押物先經兩輪司法拍賣，若均流拍，再由法院裁定轉至銀行名下形成"抵債資產"。

值得注意的是，銀行直供房的交易流程更類似于二手房交易，通常可實地看房。此外與法拍房的核心區別

• 產權：銀行直供房產權清晰（已過戶至銀行名下），法拍房拍賣時產權仍在原房主名下。
• 價格：銀行直供房成交均價（3754元/平）遠低于法拍房（8319元/平）。原因在于直供房多位于低能級城市，且是經過法拍流拍后的資產，品質相對較低。
• 風險：銀行直供房交易對手為銀行，基本規避了法拍房常見的騰退、租賃、欠費等糾紛，風險較低。但需警惕部分平臺以“債權轉讓”形式出售的房產，而非真正的產權。

研報指出，銀行直供房的供應量有限，同時區域分布高度集中在三四線城市，此外房源精裝修比例極低，整體成交情況也非常低迷。

從銀行直供房的供應量來看。數據顯示，雖然2024年以來銀行直供房掛牌規模明顯增加，但絕對量有限，整體體量也遠低于法拍房。

2019年至2025年10月累計掛牌直供住宅5.2萬套，同期法拍房累計供應98萬套，銀行直供房數量不及法拍房的十八分之一。

地域分布高度集中于低能級城市。2025年1-10月掛牌房源中，一線城市占比僅0.6%，二線及省會城市占比11.7%，三四線城市占比高達87.7%。

從區域看，東北三省占比最高達42.4%，其中遼寧占22.5%，黑龍江占16.5%。西北地區占19.2%，內蒙古、甘肅各占13.0%。

房源特征凸顯空置與剛改需求。掛牌房源中毛坯占比59%，表明多數為空置房。

戶型結構上，90平以下剛需戶型占30%，120-200平改善型產品占30%。總價100萬以下的房源占比高達86%，這既與房源多位于低能級城市相關，也反映出近兩年房價下行的影響。

成交率低迷且多為底價成交。

報告強調今年1.4萬套掛牌房源中僅920套成交，成交率僅7%，遠低于同期法拍房的20%。成交房源中66%為底價成交，平均溢價率僅7%。甘肅、黑龍江、遼寧、內蒙古四省成交占比達55%，基本與供應格局吻合。

哪些銀行在出售？

報告統計截至2025年11月12日，掛牌房源中主要銀行的類型：

• 城市商業銀行占比最高，40%。
• 國有大行占比28%。
• 全國性股份制銀行占18%。
• 農村商業銀行占14%。

從抵債資產余額看，2025年6月末27家樣本銀行合計528億元，較2024年末增長6.0%。

值得注意的是，近兩年中小銀行出現直供房的情況明顯增多(國有銀行、股份銀行多在2015-2017年出現)，這可能反映部分業務激進的中小銀行在樓市上行期風控較弱，市場下行后違約情況顯著增加。

整體市場影響有限，局部承壓

中銀證券強調，今年銀行直供房累計成交量不足千套，在全國市場中占比微乎其微，難以撼動整體量價走勢。

對于房源占比僅12%的一二線城市，少量低價房源更難產生實質影響。

但在三四線城市需警惕局部沖擊。這些城市銀行直供房占比達88%，購房者價格敏感度更高。

當大量低于市場價5%-25%的直供房集中入市時，可能成為區域或小區新的價格錨點，帶動周邊二手房價格下行。

市場情緒層面，銀行批量出售房產可能被誤讀為看空信號，短期影響市場心理。但更主要的看跌情緒仍源于宏觀經濟和房地產基本面，與銀行直供房熱度關聯度不高。

報告指出在法拍市場流拍率持續走高，2025年三季度達81.3%的背景下，銀行選擇直接銷售提升處置效率，是應對地產下行周期的正常舉措。