戶口晚遷兩個(gè)月，違約金怎么算才合理？北京房地產(chǎn)律師解讀案例

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一、案情介紹

2021年11月，陳志遠(yuǎn)與劉某通過(guò)甲房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司簽訂《北京市存量房屋買(mǎi)賣合同》，約定將陳志遠(yuǎn)名下的一號(hào)房屋以626萬(wàn)元出售給劉某。合同明確：陳志遠(yuǎn)須在房屋過(guò)戶后180日內(nèi)（即2022年12月6日前）將本人及家人的全部戶口從該房屋遷出；若逾期，按日支付總房款萬(wàn)分之五的違約金。

同日簽署的《補(bǔ)充協(xié)議》還約定：買(mǎi)方從房款中預(yù)留20萬(wàn)元作為“戶口遷出保證金”，待戶口遷出后支付，也可用于抵扣違約金。

2022年4月，經(jīng)四方同意，買(mǎi)方變更為林曉梅，原合同權(quán)利義務(wù)全部由其承繼。林曉梅于2022年6月8日將全部房款（含20萬(wàn)元保證金）打入資金存管賬戶，次日完成一號(hào)房屋過(guò)戶。

然而，陳志遠(yuǎn)直至2022年12月8日才向公安機(jī)關(guān)提交戶口遷出申請(qǐng)，實(shí)際遷出完成時(shí)間為2023年2月6日，比約定期限晚了61天。

此后，陳志遠(yuǎn)起訴要求林曉梅支付剩余20萬(wàn)元保證金及利息；林曉梅則反訴要求陳志遠(yuǎn)支付逾期遷戶違約金19萬(wàn)余元。

雙方爭(zhēng)議焦點(diǎn)在于：“戶口遷出完成”是指“提交申請(qǐng)”還是“實(shí)際遷出”？違約金是否過(guò)高？

二、裁判結(jié)果

法院作出判決：

林曉梅向陳志遠(yuǎn)支付剩余戶口遷出保證金19萬(wàn)元；

認(rèn)定陳志遠(yuǎn)構(gòu)成違約，酌定違約金為1萬(wàn)元，從20萬(wàn)元保證金中直接抵扣。

三、法院說(shuō)理

“遷出完成”指實(shí)際遷出，非僅提交申請(qǐng)

根據(jù)北京二手房交易慣例及合同目的，“辦理完成戶籍遷出手續(xù)”應(yīng)理解為戶口已從房屋地址實(shí)際遷出，而非僅提交材料。公安機(jī)關(guān)的內(nèi)部流程時(shí)間不可歸責(zé)于買(mǎi)方，但賣方有義務(wù)提前規(guī)劃、盡早辦理。

疫情防控不構(gòu)成免責(zé)理由

陳志遠(yuǎn)雖稱受疫情影響無(wú)法進(jìn)京，但其早在2022年9月前已可辦理遷戶，且曾成功遷出另一家庭成員戶口，說(shuō)明客觀條件允許。疫情并未實(shí)質(zhì)阻礙其履約。

違約金標(biāo)準(zhǔn)過(guò)高，依法調(diào)整

合同約定的日萬(wàn)分之五（年化約18%）明顯過(guò)高。林曉梅未舉證證明因戶口遲遷造成實(shí)際損失（如子女入學(xué)、落戶受阻等），法院綜合違約天數(shù)、過(guò)錯(cuò)程度等因素，酌減違約金至1萬(wàn)元。

保證金優(yōu)先用于抵扣違約金

根據(jù)《補(bǔ)充協(xié)議》，20萬(wàn)元戶口保證金可直接抵扣違約金。抵扣后，林曉梅應(yīng)將剩余19萬(wàn)元支付給陳志遠(yuǎn)。

四、律師提示

“戶口遷出”是重要合同義務(wù)

在北京等限購(gòu)城市，戶口是否清空直接影響房屋價(jià)值和買(mǎi)家權(quán)益。賣方務(wù)必在約定期限內(nèi)完成實(shí)際遷出，而非僅提交申請(qǐng)。

違約金并非越高越好

即使合同約定高額違約金，若買(mǎi)方無(wú)法證明實(shí)際損失，法院有權(quán)大幅調(diào)低。建議買(mǎi)賣雙方設(shè)定合理、可執(zhí)行的違約標(biāo)準(zhǔn)（如每日200–500元）。

保證金機(jī)制可有效保障履約

通過(guò)資金存管預(yù)留“戶口保證金”，是防范賣方拖延遷戶的有效手段，建議在交易中普遍采用。

不可抗力需真實(shí)且直接影響履約

以“疫情”為由主張免責(zé)，必須證明確因封控、隔離等導(dǎo)致完全無(wú)法辦理，且已盡合理努力。否則難以獲得法院支持。

變更買(mǎi)受人不影響原合同義務(wù)

即使買(mǎi)方中途更換，賣方對(duì)原合同項(xiàng)下的戶口遷出、交房等義務(wù)仍需向新買(mǎi)方履行。

本文由北京房產(chǎn)律師靳雙權(quán)團(tuán)隊(duì)整理，旨在幫助買(mǎi)賣雙方厘清戶口遷出責(zé)任與保證金處理規(guī)則。如遇類似房產(chǎn)交易糾紛，建議盡早咨詢專業(yè)律師，依法維護(hù)自身合法權(quán)益。