債務人賣房，債權人能撤銷嗎？北京房地產律師：關鍵看是否低于70%

（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以上案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）

一、案情介紹

2019年10月，法院生效判決確認：李志強需向債權人王建國償還借款本金630萬元及利息。因李志強無其他財產可供執(zhí)行，王建國的債權長期未能清償。

2019年12月13日，李志強將其名下的一號房屋（建筑面積135.59平方米）以312萬元的價格轉讓給張文博，并于12月25日完成過戶。王建國于2023年10月通過法院調查才得知此事，隨即提起債權人撤銷權訴訟，主張該交易系“明顯不合理的低價”，意圖逃避債務，請求法院：

撤銷李志強與張文博之間的《房屋買賣合同》；

判令張文博將一號房屋返還并過戶回李志強名下。

李志強辯稱：交易價格合理，不存在惡意轉移財產。

張文博則提交充分證據證明：

實際成交價為478.63萬元（合同備案價312萬元僅為避稅指導價）；

已支付中介費17萬元、稅費34.28萬元，總支出超530萬元；

房屋存在10年長期租約（剩余5年不可漲租），且已與相鄰辦公用房打通，不具備居住功能；

經法院委托評估，2019年底同類房屋市場單價約4.45萬元/㎡，其實際成交單價3.53萬元/㎡，高于市場價70%的法定紅線。

二、裁判結果

法院作出判決：

駁回王建國的全部訴訟請求。

三、法院說理

撤銷權未過除斥期間

房屋轉讓發(fā)生于2019年12月，王建國于2024年1月起訴，未超過《合同法》規(guī)定的5年最長除斥期間，程序合法。

“明顯不合理低價”需滿足法定標準

根據司法解釋，只有當轉讓價格低于市場價70%，才構成“明顯不合理低價”。本案中：

市場參考價：鏈家歷史成交價（3.95萬–4.57萬/㎡）+ 法院委托評估價（4.45萬/㎡）；

實際成交價：3.53萬/㎡；

70%紅線：約3.11萬/㎡；

實際價格高于紅線，不構成“明顯不合理”。

特殊瑕疵顯著影響房屋價值

一號房屋帶有長期固定租約且已改造為辦公用途，流動性差、租金鎖定、無法自住，在二手房市場屬于重大減分項。買方以低于純住宅價格購入，符合市場規(guī)律。

付款證據鏈完整，交易真實

張文博提供了完整的銀行流水、中介證言、解押記錄，證明478萬余元房款已實際支付，不存在虛假交易或無償轉讓。

債權人舉證不足

王建國僅憑網絡平臺“小區(qū)均價5.8萬元”主張價格不合理，但該數(shù)據系經紀人掛牌價，非真實成交價，且未考慮房屋特殊狀況，法院不予采信。

四、律師提示

“備案價≠真實價”，不能僅憑網簽合同判斷是否低價

實踐中，買賣雙方常以“指導價”網簽以降低稅費，真實交易價需結合付款流水、補充協(xié)議等綜合認定。

70%是撤銷權的關鍵紅線

債權人主張撤銷，必須證明交易價低于市場價70%。若接近或高于此線，即使略低于市價，法院通常不予撤銷。

房屋瑕疵可大幅壓低合理成交價

長期租約、抵押、查封、結構改造、非居住用途等，都會顯著影響價值。評估時必須考慮這些因素，不能簡單套用小區(qū)均價。

撤銷權需及時行使，5年是硬性上限

自債務人行為發(fā)生之日起超過5年未起訴，撤銷權自動消滅，無論債權人是否知情。

債權人應主動監(jiān)控債務人資產變動

對大額債權，建議定期查詢債務人名下房產、股權變更情況，避免因信息滯后喪失救濟機會。

本文由北京房產律師靳雙權團隊整理，旨在幫助債權人正確理解撤銷權適用條件，避免盲目起訴；同時也提醒購房者保留完整交易證據，防范被卷入他人債務糾紛。如遇類似房產爭議，建議盡早咨詢專業(yè)律師，精準評估勝訴可能性。