開發商一直不辦證，商鋪買方可以退房嗎？北京房地產律師：可以

（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以上案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）

一、案情介紹

2005年9月23日，李建國與甲公司簽訂《北京市商品房預售合同》，購買其開發的一號商鋪（建筑面積15.72㎡），總價42.8萬余元。李建國分兩筆付清全部購房款406,872元，并繳納印花稅214元，甲公司開具了相應票據。

合同明確約定：

甲公司應于2007年6月1日前取得樓棟初始登記；

如因甲公司原因，李建國在交房后360日內未能取得房產證，有權退房；

退房時，甲公司應退還全部已付款，并按銀行存款利率支付利息。

然而，截至起訴時（近20年），甲公司仍未取得該樓棟的初始產權證明，一號商鋪始終無法辦理過戶登記。李建國遂起訴，請求：

解除合同；

退還購房款及印花稅；

支付兩筆房款的利息（按五年期定存利率）；

額外支付違約金（按五年期貸款利率1.5倍計算）。

甲公司同意解除合同并退款，但拒絕支付違約金，并主張：

利息應按兩年期定存利率計算；

利息與違約金不能同時主張，屬于重復索賠；

公司經營困難，無力承擔高額賠償。

二、裁判結果

解除雙方于2005年9月23日簽訂的《商品房預售合同》；

甲公司退還李建國購房款406,872元、印花稅214元；

甲公司支付利息：

以228,842元為基數，自2005年9月23日起；

以178,030元為基數，自2006年2月9日起；

均按中國人民銀行同期二年期定期存款利率計算至實際付清之日；

駁回李建國關于違約金的訴訟請求。

注：法院未支持“利息+違約金”雙重主張，也未采納五年期利率。

三、法院說理

合同有效，開發商長期未辦證構成根本違約

甲公司近20年未取得初始登記，導致買方始終無法取得產權證，合同目的無法實現，買方有權退房。

退房情形下，利息與違約金不得重復主張

合同第二十條已對“退房”情形作出專門約定：僅退還本金 + 按存款利率付息。

該條款視為雙方對違約損失的預先估算和唯一救濟方式，故不得再另行主張違約金。

“銀行存款利率”約定不明，法院酌定為二年期

合同未明確“存款利率”期限，結合同類案件慣例及公平原則，采用二年期定存利率更為合理。

房價上漲損失≠可索賠違約金

雖然商鋪現值遠超當年，但合同已約定退房救濟方式，買方選擇退房即放棄房屋升值利益，不能以“實際損失大”為由突破合同約定。

四、律師提示

“退房”和“不退房”的違約責任完全不同

若退房：只能拿回本金 + 存款利息（通常很低）；

若不退房：可按日主張違約金（雖低但持續累積）。

一旦選擇退房，就等于放棄房屋本身及所有升值收益。

合同約定的違約金條款，往往是維權上限

本案合同寫明退房只給“存款利息”，法院便不再支持額外違約金。簽約時務必看清“退房怎么賠”。

20年都沒辦證？早該行動了！

很多業主以為“反正收著租金，等等看”，但拖延越久，開發商償付能力越差。發現無法辦證，應在合理期限內果斷維權。

不要同時主張“利息+違約金”

法院通常認為二者性質重疊，在合同有明確約定時，只支持其中一項。策略應聚焦于“選哪個更劃算”。

商鋪類房產風險更高，務必查清產權狀態

商鋪、公寓等非住宅類項目，初始登記難度大、周期長，購買前應核實開發商是否已取得大產證。

本文由北京房產律師靳雙權團隊整理，旨在提醒購房者：長期無法辦證的商鋪，看似有租金收益，實則暗藏“錢房兩空”風險。若開發商多年未取得初始登記，建議盡快評估是繼續持有還是及時退房止損。一旦決定退房，需接受合同約定的有限賠償，切勿誤判可獲高額違約金。