百億重生，珠江新城補完最后一塊價值拼圖

在廣州，一片沉寂多年的土地，正隨著一紙公文，從城市記憶的深處被驟然喚醒。

近期，廣州市規劃和自然資源局的發布公告，經市政府批準，依法收回馬場片區低效用地再開發項目紅線內3.6萬㎡國有土地使用權。

土地原權屬人為廣州賽馬場運營管理有限公司，補償工作由天河區土地開發中心牽頭推進。

這并非一次普通的土地流轉，它指向的是被譽為珠江新城最后一塊未開發“寶地”的馬場地塊。

此前流出的文件顯示，此次收回的補償款總額約100億元。

扣除稅費及必要支出后，剩余66.4億元將由股東按持股比例分配。（具體以政府批復為準）

這片承載著老廣州記憶的土地，終于迎來從低效用地到城市新地標的轉型契機。

那么，耗費如此巨資收回，并讓多方利益達成平衡的這片土地，究竟將被塑造成何等模樣？

答案早已在12月初通過的《珠江新城東區AT1113規劃管理單元控制性詳細規劃》中揭曉。

這份藍圖賦予馬場地塊的使命，是成為“人民文體新客廳”和“國際商都消費地”。

這意味著它絕非簡單的商業地產開發，而是一次城市功能的深度重塑與能級躍升。

規劃的核心思路是“縫合”與“融合”。

首先，是縫合城市生態。

馬場地塊將成為一條貫通南北、長達23公里的“超級城市綠鏈”的核心。

這條綠鏈北起暨南大學，南抵臨江公園，西連珠江公園與花城廣場，東至天河公園。

馬場自身將貢獻超過10公頃的綠地，化身為一處世界頂級的城央公園。

在這里，規劃創新地融入“公園+”與“體育+”理念，不僅在地上設置各類球場與活動空間，更將創新利用地下空間，打造“折疊式”的運動綜合體，讓生態與活力無縫銜接。

其次，是縫合城市功能與社區生活。

馬場地塊位居珠江新城CBD與金融城之間的戰略支點，規劃致力于將其打造為集工作、生活、運動與消費于一體的城市先行試驗區。

在產業與商業上，它將引入“頂奢百貨+高端酒店+特色體驗”的一體化消費鏈，旨在塑造世界級的消費中心。

備受市場關注的SKP項目有望落地于此，廣州市和天河區在2025年的政府工作文件中，已多次明確提及要“加快SKP等高端商業載體建設”。

與此同時，規劃并未忘記“人民城市”的底色，將新增22處公共服務設施。

其中最關鍵的是彌補區域教育短板的36班九年制學校，以及一座鄰里中心，旨在構建一個功能完善的“15分鐘優質生活圈”。

交通方面，現有的地鐵5號線潭村站與在建的13號線二期馬場站將實現雙線換乘，為這片未來的熱土注入強勁的客流。

可以說，這片土地的未來，是一個超級公園、一個高端商圈、一個創新社區、一個交通樞紐的多元融合體。

當規劃照進現實，這塊“寶地”一旦掛牌出讓，可以預見將對廣州，尤其是珠江新城的高端市場產生難以忽視的影響。

最直接的信號是，它將重新錨定城市核心區的價值坐標。

百億級別的補償成本，本身就奠定了土地價值的堅實基礎，所以市場普遍預期，其掛牌價很可能將指向廣州新一代“地王”的寶座。

這種預期并非空穴來風，看看它的鄰居們便可知曉。

距離地塊約2.2公里的保利玥璽灣項目，在近期開盤時實現了首日銷售破百億，直接創造了2025年全國唯一“開盤破百億”的行業紀錄。

可以說，馬場地塊內規劃的約22萬平方米住宅建筑面積，其未來的市場定價無疑將重新錨定整個頂級豪宅板塊價值。

當然，巨大的機遇之下也潛藏著挑戰與思考。

有市場分析指出，珠江新城片區近年來正面臨金融城、琶洲等新興商務區的分流壓力，部分樓盤價格已有回調。

馬場地塊未來入市的高端住宅與商業，是否會面臨市場飽和的風險？

這要求未來的開發者必須具備高超的產品塑造能力與市場運營智慧，通過極致的產品力實現價值超越。

此外，如此大規模、高標準的綜合開發，周期長、投入大，在當前的房地產市場環境下，對開發商的資金實力和長期運營能力都是嚴峻考驗。

最后，無論馬場地塊以何種價格花落誰家，其開發歷程都必將深刻影響珠江新城乃至廣州的城市肌理與氣質。

這片土地的蛻變，不僅關乎地產市場的起伏，更關乎一座城市如何書寫自己的未來。