這兩年,廣州民企開發(fā)商暴雷后的城市更新項目,因為涉及保交樓,保民生。
兜底很重要,發(fā)展兼顧民生邏輯。
一般走兩條路:
1)國企兜底,比如黃埔很多項目。這個不展開了。
2)銀團的盤活。比如,白云陳田富力,興業(yè)銀行組成銀團,華發(fā)等國企代建。
3)破產(chǎn)重組。
這兩天,我們了解到:
南沙金洲沖尾村要盤活了,具體通過司法裁定實現(xiàn)債權債務固化和資產(chǎn)隔離,采用“預重整+信托+公益?zhèn)蹦J揭朐隽抠Y金。
目前方案已經(jīng)獲得村集體的基本同意,正在搞細則。
翻譯成人話就是:
法院主導對沖尾舊改進行破產(chǎn)重整程序,把爛賬理順、把項目資產(chǎn)單獨拎出來,國企背書,再引進新錢,爭取復工。
金洲沖尾村舊改,在2018年由升龍以12億拿下,是升龍進軍廣州第一個舊改,也是廣州第一個通過公共資源交易平臺掛網(wǎng)招商的舊改項目。
金洲、沖尾村其實體量不大,改造面積大約15萬平,而且地處南沙區(qū)府,萬達和市民廣場旁邊。
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所以,升龍拿下后,一度進度是非常快的,僅用8個月時間實現(xiàn)100%簽約率。
但從2020年開始,整個舊改屢次停擺,原因有很多:村民阻撓、土地手續(xù)問題,再到升龍暴雷導致臨遷費停發(fā)。
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一直到最近,傳來金洲、沖尾村舊改進入“破產(chǎn)重組”的消息,才算看到轉(zhuǎn)機。
幾個重點:
1)司法重整,不是宣布舊改死刑,而是給項目續(xù)命,靠法律力量去除風險
2)資產(chǎn)隔離,是把舊改土地、在建工程和監(jiān)管資金從升龍的債務包里剝離,避免受影響
3)很大概率有政府力量進場,比如地方城投、金控給舊改投錢
你可以理解為,在保留原來舊改模式基礎上,單獨為金洲、沖尾村舊改設立的安全屋。
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為了加快節(jié)奏,方案還提出了“預重整”,也就是提前和主要債權人、潛在投資人談好大致方案,等成功率比較高了,再走正式重整流程。
政府力量,其實就是最好的定心丸,地方城投投錢,解決了資金來源問題,以保交付,保回遷為首要目標。
說起來,金洲沖尾村舊改也算是舊模式中的典中典了。
開發(fā)商在市場上行時大肆擴張,中途碰上政策轉(zhuǎn)換期+市場下行期,最后暴雷+停工。
而金洲沖尾村舊改的轉(zhuǎn)機,也許正能為廣州那些爛在半路、又換不了新模式的存量舊改,開辟出第三條路。
我們前幾天說過,廣州未來3年要推進的舊改項目多達1700個,其中屬于新模式的,有多少個呢?
已經(jīng)是明牌的有52個項目,也就是我們早前說的那批。
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黃埔60多條村,其中有一半轉(zhuǎn)換為新模式,剩下的一半還是舊模式。
其實,新舊模式之間,并不是你想轉(zhuǎn)就能轉(zhuǎn),全部轉(zhuǎn)也不現(xiàn)實。
以金洲沖尾村舊改為例,升龍前期已經(jīng)投入不少成本。
早在2019年,升龍就把12.38億元復建安置資金,存入五方共管的復建安置資金監(jiān)管賬戶,融資區(qū)升龍臻府也建起來了,現(xiàn)在放棄沉沒成本不小。
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另一方面,想進入新模式得排隊,資金是有限的,像金洲沖尾村舊改又沒有黃埔南崗這種尖銳程度,自然就沒有入圍了。
事實上,金洲沖尾村也不是廣州第一例司法重整的舊改。
去年4月,在花都區(qū)專班推動下,花都田美村由廣州中院推進預重整,9月正式啟動,10月花都城投就以共益?zhèn)顿Y人身份進場,重啟經(jīng)營建設團隊,項目復工。
也就是半年時間,就完成了重啟,速度很快。
相比廣州來說,隔壁深圳的經(jīng)驗會更加豐富。
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2021年深圳就有相關案例,到了這兩年案例還在增加。
比如深圳益田羅湖木頭龍舊改、勤誠達龍崗項目譽府,原先是恒大的岳盟工業(yè)區(qū)舊改,都引入了深圳安居建業(yè)集團紓困保交付。
不難看出,這些走司法重整模式的舊改,都有一些共性特征:
1)原先由暴雷民企主導,債務鏈條復雜
2)位置相對核心
3)前期投入成本高
4)難以轉(zhuǎn)換為新模式
通過司法重整,剝離暴雷房企復雜的債務問題,單獨起一桌,拉上政府、法院一起背書,重啟效率還挺高。
對于陷入泥潭里的舊改,何嘗不是一種辦法呢?
從花都到南沙區(qū),就證明司法重整這種模式正在廣州加速鋪開,雖然現(xiàn)在還是外圍區(qū),但農(nóng)村包圍城市也是一種戰(zhàn)略。
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再看看廣州核心區(qū)舊改,有多少是因為類似問題一直停滯,比如說和佳兆業(yè)綁定的石溪舊改,又比如番禺沙溪舊改。
不管黑貓白貓,抓到耗子的就是好貓。
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