借款85萬元，抵押的卻是“空中樓閣”

姚雯/漫畫

　　將低價購買的一處普通民宅開發成四層“小洋樓”后，每層以高價出售。為了還債，又偽造證件騙取了房屋所有權證，將“小洋樓”抵押貸款，由此引發一起長達10年的房產糾紛案。河南省新野縣檢察院辦理的這起房產糾紛監督案，不但讓違法者受到法律制裁，還監督相關部門撤銷了假房屋所有權證，讓無辜百姓靜心安居。

　　偽造證件設騙局

　　“空中樓閣”作抵押

　　2011年10月，阿波用15萬元購買了位于新野縣的一處房產，后又出資20萬元將該處宅基地開發為四層“小洋樓”。

　　2014年3月，阿波用妻子明花的名義偽造了《國有土地使用證》和《建設工程規劃許可證》后，向新野縣原房管局申請辦理了房屋所有權證。隨后，明花委托某房地產評估公司出具評估報告，將該房產評估為160萬元。同年4月，阿波以該房屋所有權證為抵押，向白有借款85萬元，約定借款期限為一年，并就該債權辦理了抵押登記。阿波用這筆借款還了部分外債。

　　2015年4月，到了還款期限，阿波以種種理由不予償還白有借款。白有決定走法律程序。經白有申請，新野縣公證處出具了執行證書。此后，白有向法院申請強制執行。

　　新野縣法院在立案執行中發現，四層“小洋樓”已全部售出。樓內住著的3戶居民情緒激動地拿出各自的購房合同、付款憑證，聲稱他們才是房屋的實際所有人，并且已經在此居住多年。

　　白有親自到現場了解實情后，才恍然大悟：抵押給自己的房子早已賣給了他人，自己得到的不過是“空中樓閣”。

　　抵押房產早出售

　　拍賣風波惹爭端

　　被抵押的房產，為何有3戶人家居住多年？

　　原來，早在2012年，阿波建成四層“小洋樓”后，便四處打廣告賣房子。2013年春天，老高看到售房廣告后，以19.5萬元的價格購買了“小洋樓”的第三層。此后，楊惠以18萬元買下了一層，小陶以20萬元購買了二層和四層。四層“小洋樓”被全部售出的背后，正是阿波精心策劃的“一房多賣”騙局。巧合的是，幾位買家因種種原因，均未及時辦理不動產過戶登記。

　　2017年春的一天，老高回家時發現自家大門被貼上了法院的拍賣公告。老高立即聯系其他戶主，并到法院詢問。法院告知他們，房子已被阿波用作借款抵押。這一答復如晴天霹靂，讓老高等人慌了手腳。他們試圖聯系阿波夫婦，卻音訊全無。3戶購房人商定先到法院對該房產進行確權，確認他們與阿波之間的購房合同有效。但法院認為該購房合同不能對抗白有的抵押權。

　　隨后，老高等人又到法院提起行政訴訟，要求撤銷阿波通過偽造證件騙取的房屋所有權證。法院審理認為，白有是善意第三人，撤銷對其不公正，故僅判決確認辦證行為違法，不予撤銷。

　　該房產經一拍、二拍，因有人居住，最終無人購買。2018年，案件終結本次執行程序。

　　2021年，白有再次向法院提出執行申請，該案被立案恢復執行。經協商，法院作出恢復執行裁定書，該房產交付申請執行人白有抵償債務。白有要求老高等3戶人家搬出，遭到拒絕。經申請，法院以拒不執行生效判決為由將3位戶主司法拘留。隨后3戶人家多次上訪。

　　檢察監督“三線并進”

　　揭穿騙局糾錯誤

　　2024年年初，走投無路的老高等人和權益無法實現的白有，先后向新野縣檢察院求助。該院受理案件后成立專案組，啟動一體化辦案機制。

　　承辦檢察官在初步審閱材料后意識到，此案并非普通的民事或行政糾紛，而是涉及刑事、民事、行政三類法律關系的交叉。專案組確立了“三線并進”的調查方案。

　　民事檢察官對3戶購房人的購房事實進行了審查，核實了老高等人最早的購房憑證，確認了他們的購房事實在阿波偽造證件騙取房屋所有權證之前。

　　行政檢察官前往自然資源局，調取了2014年辦理案涉房屋所有權證的全部檔案材料，經仔細核查和專業比對，確認檔案中存放的《國有土地使用證》和《建設工程規劃許可證》系偽造。檢察官進一步調查發現，原登記機關在受理申請時，未能依法對上述關鍵證明材料的真實性進行有效查驗，也未對房屋的實地建造情況、可能存在的權屬爭議履行必要的實地查看等調查職責。

　　刑事檢察官通過調取銀行流水、詢問相關人員、比對書證材料，發現阿波等人偽造國家機關證件、印章的事實清晰，且其以非法占有為目的，使用騙取的房屋所有權證，夸大評估價值，設騙局獲取85萬元，涉嫌詐騙犯罪。

　　針對不同環節的問題，檢察機關充分發揮一體化履職優勢，打出精準監督的“組合拳”。

　　新野縣檢察院將阿波夫婦的犯罪線索，立即移送公安機關。在引導偵查的同時，持續跟蹤案件進展。2024年12月，阿波因犯詐騙罪被判處有期徒刑十年，并被責令退賠白有85萬元；明花因犯詐騙罪被判處有期徒刑三年，與阿波共同承擔債務。

　　新野縣檢察院認為，原房管局在登記審核時存在明顯過錯，而原審法院在行政案件中僅判決確認違法卻不撤銷證件，屬于適用法律錯誤。今年3月，檢察機關依法向法院提出再審檢察建議時指出：善意取得的抵押權不能阻卻撤銷房屋所有權登記，這是法律的明確規定。2025年11月，法院作出再審判決，撤銷原行政判決、原房屋所有權登記。

　　在阿波的借貸被認定為詐騙后，原有的民事執行基礎已經不存在。今年8月，新野縣檢察院向法院發出檢察建議，撤銷原執行裁定。法院采納檢察機關意見，撤銷了原執行裁定。

　　“心里的這塊大石頭總算落地了！”得知檢察機關的監督意見被法院采納，案件迎來轉機后，老高激動地表示，要不是檢察院主持公道，多年血汗錢買來的房子可能就真的沒有了。

　　白有也對此結果表示認可：“雖然過程很曲折，但檢察院把事情查清楚了，也給我指出了正確的維權路子。我將起訴評估公司和自然資源部門，相信法律最終會給我一個公平的結果。”

　　這起困擾多方當事人十年，涉及刑事、民事、行政三大領域的復雜糾紛，最終得到了實質性化解。老高等購房者的合法權益得到了有力維護，房屋所有權登記錯誤問題被糾正，他們再也不用擔心無家可歸。

（文中案件當事人均為化名）

來源：檢察日報