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南京長江悅府

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先聚焦幕府創新區，該區域成交均價達30182元/㎡，在城北區域中位居前列。主要原因是區域內高品質商品房稀缺，比如葛洲壩招商紫郡蘭園一套125㎡的中樓層房源，以469萬成交，單價3.7萬/㎡，直接拉高了區域均價。不過，同板塊的長江悅府情況卻不同，其剛成交一套136㎡中樓層（12層/共25層）房源，單價28044元/㎡，總價381.4萬，相比該小區2022年上市時3.5萬/㎡的均價，降幅達20%，差距明顯。目前長江悅府僅有3套房源在售，業主多為自住，掛牌均價仍為3.37萬/㎡，按常理不應如此低價，據此推測：很可能是房主急需用錢，才會以這個價格出售。

再瞧瞧新玄武，均價為30110元/㎡，與幕府創新區相差無幾。這里的房價“因房而異”特征顯著，中海小區上月成交5套房源，低樓層小戶型單價3.7萬/㎡，中樓層大戶型單價3.8萬/㎡，而頂樓房源單價僅2.9萬/㎡，同一小區價差近萬元。曾經作為該區域“品質標桿”的招商局中心臻境西園，也有二手房成交，一套118㎡房源以460萬成交，單價38691元/㎡，看似價格不低，但與2023年該小區新房銷許均價4.2萬/㎡相比，仍低了7.8%，屬于“買新房虧損”的情形。

鼓樓濱江的價格差距堪稱驚人，整體均價為30013元/㎡，可優質房源與普通房源的價差竟接近4萬。仁恒桃園世紀的房價高企，一套197㎡的房源以965萬成交，單價達4.88萬/㎡，還有一套130㎡的高樓層房源，單價更是飆升至5.27萬/㎡，總價690萬，大品牌的抗跌能力果然名不虛傳。然而，同板塊的南堡新寓卻截然不同，8月掛牌均價為1.95萬/㎡，實際成交均價卻只有1.32萬/㎡，降幅頗為明顯。此外，世茂濱江新城、恒大濱江等老小區，如今小面積房源一百多萬就能入手，吸引了不少渴望入住鼓樓主城的剛需購房者。

剛需板塊的情況也大致如此，燕子磯新城均價為23034元/㎡，很大程度上依賴燕璟和頌來支撐。該小區有一套88㎡的低樓層房源，以262.5萬成交，單價為2.98萬/㎡，還有一套109㎡的中樓層房源，成交價為356.5萬，單價3.2萬/㎡。但其他小區就沒這般好運了，像海賦尚城、紫御東方等，由于房齡較長，如今一百來萬就能買到，價格優勢盡顯。

邁皋橋的房價均價為21475元/㎡，在次新小區中，邁上品院表現突出，一套130㎡的高樓層（18層/共22層）房源，以451.1萬成交，單價達3.47萬/㎡，是該區域唯一單價突破3萬的房源。其他小區價格大多在2萬出頭，而且和美小區、幸福家園、化纖新村均登上了安居客8月南京二手房降價TOP20榜單，環比降幅分別為3.2%、2.8%、2.5%，想要順利出售，降價已然成為常態。

最貼合剛需的當屬新堯新城，均價為14967元/㎡，8月成交了420套，與燕子磯的435套僅相差15套，銷售情況還算可觀。這里的房源主要分為兩類，老小區如堯順家園，房齡超過10年，單價一萬出頭，物業費為1.2元/㎡/月，不過戶型較小；次新小區像紫樾府，有一套110㎡的高樓層（25層/共30層）房源，以204.6萬成交，單價1.86萬/㎡，物業費為2.5元/㎡/月，戶型更契合當下人們的需求，剛需購房者在老小區與次新小區之間究竟該如何抉擇，確實需要好好思量一番。

今年1 - 7月，全國新建商品房銷售額下滑了6.5%，銷售面積下降了4.0%，銷售額降幅更為顯著，這表明全國房價整體處于下行態勢。進入8月上半月，全國住宅銷售額相較于7月下半月又減少了3.1%，短期內房價下降的壓力依舊不減。2