父母在世互換房產(chǎn)，子女還能主張?jiān)汲鲑Y權(quán)嗎？北京房產(chǎn)糾紛律師

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一、案情介紹

王振國與張秀蘭系夫妻，育有三子女：長子王志強(qiáng)、次子王建國、長女王麗華。張秀蘭于2016年去世，王振國于2025年去世。

上世紀(jì)90年代，單位分配兩套福利房：

一號(hào)房屋（原登記在王建國名下）；

二號(hào)房屋（原登記在王振國名下）。

2015年12月，王振國、張秀蘭與王建國辦理房屋產(chǎn)權(quán)互換，將一號(hào)房屋過戶至王振國名下，二號(hào)房屋過戶至王建國名下。雙方均簽字確認(rèn)，性質(zhì)為“房屋交換”。

2023年4月，王振國在世時(shí)，將一號(hào)房屋通過《贈(zèng)與合同》全部贈(zèng)與長子王志強(qiáng)，并完成過戶。

王建國認(rèn)為：

一號(hào)房屋實(shí)際由其出資購買，僅因使用父親工齡優(yōu)惠才登記在父親名下；

張秀蘭去世后，其對(duì)一號(hào)房屋享有法定繼承權(quán)；

王振國未經(jīng)其他繼承人同意擅自處分含母親遺產(chǎn)份額的房產(chǎn)，贈(zèng)與應(yīng)無效。

遂起訴請(qǐng)求：

確認(rèn)贈(zèng)與合同無效；

確認(rèn)其對(duì)一號(hào)房屋享有55%份額；

主張繼承母親15%的遺產(chǎn)份額。

王志強(qiáng)、王麗華辯稱：

房屋系父母單位分配，購房款由父母支付；

產(chǎn)權(quán)互換是父母真實(shí)意愿；

父親生前立有新遺囑，明確排除王建國繼承權(quán)，并將房產(chǎn)贈(zèng)與王志強(qiáng)；

贈(zèng)與合法有效。

二、裁判結(jié)果

王振國與王志強(qiáng)于2023年4月7日簽訂的《贈(zèng)與合同》部分無效；

一號(hào)房屋中屬于張秀蘭遺產(chǎn)的部分（50%），由王建國繼承12.5%份額。

注：法院認(rèn)定一號(hào)房屋為王振國與張秀蘭夫妻共同財(cái)產(chǎn)，張秀蘭去世后，其50%份額由四名繼承人（王振國、王志強(qiáng)、王建國、王麗華）各繼承12.5%。王振國僅能處分自己名下的62.5%（50%+12.5%），無權(quán)處分其他繼承人尚未分割的遺產(chǎn)份額。

三、法院說理

房屋權(quán)屬以登記+出資綜合認(rèn)定，但互換行為構(gòu)成有效處分

雖雙方對(duì)原始出資存在爭議，但2015年產(chǎn)權(quán)互換系王振國、張秀蘭在世時(shí)共同作出的財(cái)產(chǎn)處分行為，具有法律效力。互換后，一號(hào)房屋依法成為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。

夫妻一方去世后，遺產(chǎn)未分割前屬全體繼承人共同共有

張秀蘭2016年去世，其對(duì)一號(hào)房屋享有的50%份額即轉(zhuǎn)為遺產(chǎn)。在未進(jìn)行繼承分割前，該50%由全體繼承人共同共有，任何一人不得單獨(dú)處分。

贈(zèng)與合同處分他人共有份額的部分無效

王振國2023年將整套房屋贈(zèng)與王志強(qiáng)，其中處分自己62.5%份額有效，處分其他繼承人共有的37.5%份額無效。故贈(zèng)與合同“部分無效”。

后立遺囑優(yōu)先，且原告未申請(qǐng)筆跡鑒定

王振國2024年所立新遺囑明確排除王建國繼承權(quán)。王建國雖質(zhì)疑真實(shí)性，但經(jīng)法院釋明后未申請(qǐng)鑒定，視為認(rèn)可，遺產(chǎn)按新遺囑執(zhí)行——但僅限于王振國自有份額。

四、律師提示

“借名買房”難成立，尤其涉及父母單位福利房

即便實(shí)際付款人是子女，只要合同、收據(jù)、登記均為父母姓名，且使用了父母工齡、職級(jí)等專屬優(yōu)惠，法院通常認(rèn)定房屋歸父母所有。

父母在世時(shí)做的產(chǎn)權(quán)互換、贈(zèng)與，一般視為真實(shí)意思表示

只要手續(xù)完備、無脅迫證據(jù)，即使子女長期居住，也不能推翻父母對(duì)自有財(cái)產(chǎn)的處分權(quán)。

配偶去世后，房產(chǎn)不能由在世一方單方處置

夫妻共同房產(chǎn)中，一方去世后，其50%份額立即成為遺產(chǎn)。生存配偶僅能處分自己的50%+自己應(yīng)繼承的部分，其余份額需全體繼承人同意才能處分。

繼承開始后未分割 = 共同共有，擅自處分可訴請(qǐng)確認(rèn)無效

如本案，其他繼承人可主張：“你送的是大家的財(cái)產(chǎn)，沒經(jīng)過我同意，這部分無效。”這是維權(quán)的關(guān)鍵法律依據(jù)。

質(zhì)疑遺囑真實(shí)性？必須及時(shí)申請(qǐng)鑒定！

若對(duì)簽名、神志、見證人有異議，務(wù)必在舉證期內(nèi)申請(qǐng)筆跡或行為能力鑒定。否則法院將采信對(duì)方提交的遺囑。

本文由北京房產(chǎn)律師靳雙權(quán)團(tuán)隊(duì)整理，旨在提醒家庭成員：房產(chǎn)處置涉及親情與法律雙重維度。父母在世時(shí)應(yīng)盡量通過書面協(xié)議明確房屋歸屬；父母一方去世后，切勿擅自處分含遺產(chǎn)份額的房產(chǎn)，否則即便完成過戶，也可能被法院確認(rèn)部分無效。早確權(quán)、早分割，才是避免兄弟反目的根本之道。