溢價(jià)率高達(dá)65% 中鐵置業(yè)7.92億元競(jìng)得深圳梅林地塊

中經(jīng)記者 陳婷 趙毅 深圳報(bào)道

12月10日，深圳迎來本月第二場(chǎng)土拍，B405-0308宗地經(jīng)過148輪限時(shí)報(bào)價(jià)，最終由中鐵置業(yè)集團(tuán)華南有限公司（以下簡(jiǎn)稱“中鐵置業(yè)”）以7.92億元成交，溢價(jià)率約65%，綜合樓面單價(jià)42695.42元/平方米。

公告顯示，B405-0308宗地位于深圳市福田區(qū)梅林街道越華路10號(hào)，為二類居住用地，土地面積不到5000平方米，堪稱“迷你宅地”，建筑面積約1.86萬平方米。

中指研究院深圳分院高級(jí)分析師孫紅梅對(duì)《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者表示，B405-0308宗地位于福田核心區(qū)域，這是福田區(qū)近16年來首宗公開出讓的純住宅用地，也是深圳2025年出讓的最后一宗住宅用地。“B405-0308宗地作為年末收官之作，其以65%高溢價(jià)成交，標(biāo)志著深圳樓市進(jìn)入結(jié)構(gòu)性復(fù)蘇期，核心區(qū)土地稀缺性持續(xù)支撐價(jià)格，央企主導(dǎo)市場(chǎng)格局。”

競(jìng)價(jià)148輪

公告顯示，B405-0308宗地起始價(jià)為4.8億元，土地面積4994.02平方米，起始樓面價(jià)25876元/平方米，其在開拍前已獲得8家競(jìng)買人報(bào)價(jià)。據(jù)悉，該地塊吸引了中海、保利、中鐵置業(yè)、天健、新世界深圳、華僑城、萬駿偉業(yè)、越秀等房企參與競(jìng)價(jià)。經(jīng)過148輪線下競(jìng)價(jià)后，由中鐵置業(yè)以高溢價(jià)斬獲，成交樓面價(jià)約4.3萬元/平方米。

B405-0308宗地現(xiàn)狀 來源：深圳公共資源交易中心

根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)審批表，B405-0308宗地規(guī)定容積率≤3.72，新建規(guī)定建筑面積中，住宅面積約1.54萬平方米，物業(yè)服務(wù)用房面積100平方米，商業(yè)面積1500平方米，社區(qū)公共配套設(shè)施面積1500平方米，單元機(jī)房面積70平方米。該宗地建筑高度小于100米。

記者獲悉，B405-0308宗地此前為“新型產(chǎn)業(yè)+教育設(shè)施用地”，今年7月調(diào)整為住宅用地。出讓公告要求，地塊內(nèi)的商品住房需全部實(shí)行現(xiàn)房銷售，地塊須自簽訂出讓合同之日起1年內(nèi)開工，4年內(nèi)竣工。

孫紅梅表示，作為深圳又一宗“現(xiàn)房銷售”試點(diǎn)地塊，B405-0308宗地的市場(chǎng)接受度將影響未來土地出讓政策走向。“‘現(xiàn)房銷售’模式加速行業(yè)洗牌，中小房企因資金承壓被淘汰，房企從‘高周轉(zhuǎn)’轉(zhuǎn)向‘高品質(zhì)’競(jìng)爭(zhēng)，精品住宅供應(yīng)占比將提升，對(duì)增強(qiáng)購(gòu)房者信心，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期具有積極作用。”

值得注意的是，中鐵置業(yè)此前在深圳已有布局，其開發(fā)的閱臻府項(xiàng)目處于現(xiàn)房在售階段。

深圳今年土拍收官

隨著B405-0308宗地成交，深圳今年土拍落下帷幕。

據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，截至目前，2025年深圳已成交12宗涉宅用地，總土地面積約23.44萬平方米，總規(guī)劃建筑面積約77.29萬平方米，總成交金額約290.9億元，平均溢價(jià)率32.81%。

孫紅梅分析指出，預(yù)計(jì)2026年深圳將繼續(xù)通過少量?jī)?yōu)質(zhì)地塊維持市場(chǎng)熱度，避免庫(kù)存壓力，核心區(qū)住宅用地高溢價(jià)成交將成為常態(tài)。

樓市表現(xiàn)方面，深圳貝殼研究院提供的數(shù)據(jù)顯示，今年1—11月，深圳新房與二手房累計(jì)成交約11.15萬套，比去年同期增長(zhǎng)12%，創(chuàng)下近5年同期成交量新高。近5年來，深圳樓市經(jīng)歷了平穩(wěn)調(diào)整與復(fù)蘇增長(zhǎng)階段。2021年1—11月成交量為109582套，2022年及2023年同期成交量分別為69168套、74831套，2024年逐步回升至99588 套，2025年前11個(gè)月突破11萬套，市場(chǎng)復(fù)蘇趨勢(shì)明確。

值得注意的是，自今年9月起，深圳陸續(xù)出臺(tái)放寬限購(gòu)、優(yōu)化首付比例、“認(rèn)房不認(rèn)貸”等一攬子措施，相關(guān)政策效應(yīng)在四季度持續(xù)釋放。

12月5日，深圳出臺(tái)住房公積金新政，聚焦職工多元化住房消費(fèi)需求，增設(shè)多項(xiàng)住房消費(fèi)類提取情形，放寬提取條件，更好地滿足職工剛性和改善性住房需求。具體而言，允許提取公積金支付首付款，并支持“既提又貸”，新增異地購(gòu)房還貸提取。新規(guī)自2025年12月15日起施行。這意味著，購(gòu)房者可將賬戶余額用于首付，同時(shí)不影響貸款額度計(jì)算，極大緩解資金壓力。

（編輯：趙毅 審核：童海華 校對(duì)：翟軍）