二十年懸置！成都郫都三愛海陵舊改停擺內幕調查

西匯錦苑小區。 冷萬欣/攝

三愛海陵片區部分居民仍居住在破舊住宅內。 冷萬欣/攝

中房報記者 冷萬欣 四川成都報道

在四川省成都市郫都區犀浦街道，一場始于 2005 年的舊城改造工程，歷經二十載春秋仍懸而未決。

這場牽涉大量動遷居民、數億元投資及多重地方政府承諾的城市更新項目，如今深陷三重困局：動遷工作全面停滯，居民長期漂泊在外；開發企業瀕臨財務絕境，經營難以為繼；多重歷史遺留問題交織疊加，導致項目推進遙遙無期。

檔案資料顯示，三愛海陵片區舊城改造最初被定位為 “提升城鎮形象、消除治安隱患” 的重點工程。然而，在經歷地方政府換屆、規劃調整、資金短缺等多重變故后，該項目已演變為典型的歷史遺留問題樣本。曾經向居民許下的回遷承諾、企業期待的投資回報、地方政府描繪的規劃藍圖，都在漫長的時間消磨中逐漸褪色。

如今的三愛海陵片區，數棟尚未拆遷的舊樓孤零零矗立，斷壁殘垣與部分居民仍在居住的破敗磚混預制板家屬樓交織共存。與之形成鮮明對比的是，周邊區域早已建成現代化住宅區與商業綜合體，這種時空交錯的景象，成為這片城市更新 “孤島” 最直觀的寫照。

針對項目破局推進事宜，郫都區與犀浦街道卻各執一詞。郫都區相關方面表示，需向具體負責單位咨詢詳情；而犀浦街道辦公室轉達的一位吳姓副主任的說法則稱，該項目作為歷史遺留問題，已移交區里統籌研究解決。

三愛海陵部分居民已經搬遷至其他小區。 冷萬欣/攝

三愛海陵拆遷片區現狀。 冷萬欣/攝

舊改的二十年未竟之約

2005 年，成都市郫都區（當時為郫縣）政府啟動犀浦鎮舊城改造工作。彼時，為加快犀浦城市化進程、推進舊城改造步伐、提升城鎮形象，同時解決犀浦下街、花街存在的 “腸梗阻” 交通問題及重大治安隱患，三愛海陵片區被納入重點改造范圍。郫都區及犀浦鎮通過招商引資，引入四川省遂寧市欣茂房地產開發有限公司（下稱 “欣茂公司”）作為該項目的投資主體。

根據當時的規劃文件，三愛海陵片區動遷完成后，將建設現代化住宅小區，并配套完善的商業設施與公共綠地。然而，二十年光陰流轉，2016 年郫縣已撤縣設區，而三愛海陵片區卻始終深陷搬遷漩渦，其發展進度與郫都區整體發展嚴重脫節。

2025 年 11 月 19 日，中房報記者前往三愛海陵動遷區域實地探訪，街道兩側老式建筑隨處可見，部分拆遷區域內仍有房屋未完成動遷。周邊群眾透露，目前該片區內仍有約 56 戶居民居住在當年的三愛海陵宿舍樓中，該樓為磚混預制板結構，早已不符合居住安全標準。

“三愛海陵片區的動遷原本分為兩期，我們這棟樓屬于后續計劃動遷范圍。但由于一期動遷就陷入停滯，我們這一等就是近二十年。多少人從壯年等到老年，現在已經沒什么期盼了。” 一位居住在該宿舍樓的居民向記者感慨道。

部分受訪群眾回憶，在當年的舊城改造過程中，三愛海陵片區部分商戶曾提出強烈的就地安置訴求。經犀浦鎮政府與開發商協商一致，土儲中心、規劃局及犀浦鎮政府共同研究確定了相應安置方案。但隨著片區舊改工作停滯，就地安置成為奢望，這一情況在當時還引發了巨大爭議。

記者在采訪中進一步了解到，居民難以回遷的背后，開發商欣茂公司也因舊改停擺陷入生存危機，一系列歷史遺留問題交織形成了三愛海陵舊改項目的 “發展血栓”。

地方政府違約致企業瀕臨破產

欣茂公司成立于 1998 年，曾榮獲 “國家自主創新先進單位”“全省優秀民營企業” 等榮譽稱號。據公司負責人透露，自 2005 年進入郫都區投資以來，因當地政府未能按協議約定支付項目款項、兌現土地供給承諾，企業逐漸陷入嚴重財務危機。

該負責人介紹，為推進犀浦城市化建設、加快舊城改造步伐、提升城鎮形象，解決犀浦下街、花街 “腸梗阻” 問題及治安隱患，郫都區政府于 2005 年通過招商引資引入欣茂公司，投資建設 “犀浦下街與三愛海陵片區舊城改造整治項目”，并于當年 12 月 10 日簽訂《舊城改造整治投資合作協議》（以下簡稱《協議》）。

2006 年，拆遷工作正式啟動。當年 11 月 2 日，郫縣第十五屆人民政府召開第 57 次常務會議，議決了該舊城改造項目相關事宜并出具會議紀要。2007 年 6 月 18 日，犀浦鎮政府與欣茂公司簽訂《舊城改造整治投資合作補充協議》（以下簡稱《補充協議》）。然而，此后因地方政府換屆等因素，拆遷工作再無實質性推進，拖延至今，欣茂公司因此遭受巨大損失，已無力繼續推進項目。

《協議》明確約定，項目應在協議簽訂后 1 個月內動工，3 個月內完成拆遷并向欣茂公司交付土地。“公司已摘得的土地中，至今仍有兩戶未完成拆遷，導致該地塊無法進行開發建設。” 欣茂公司該項目負責人表示。

此外，《協議》還約定，欣茂公司為犀浦鎮墊付項目缺口資金 1500 萬元，該筆資金計算投資回報及利息后，將轉移至舊改項目二期中，且項目二期需在兩年內啟動。“但項目二期至今未啟動。因郫都區政府換屆等原因，地塊拆遷工作遲遲未能完成，且現郫都區已將項目二期范圍納入 TOD 建設規劃，原方案中的土地供給已無法兌現。” 該負責人補充道。

記者梳理《協議》及《補充協議》發現，三愛海陵片區舊改項目與郫都區西匯錦苑四期新居工程項目存在配套實施關系。舊城改造項目涉及的全部資金均由欣茂公司墊付，屬于犀浦鎮政府負擔的資金，約定在錦苑四期新居工程項目中結算沖抵。

在欣茂公司負責人看來，犀浦鎮政府對于西匯錦苑四期項目的建設結算及回購承諾，成為壓垮公司資金鏈的最后一根稻草，引發了嚴重的財務危機。這一危機產生的蝴蝶效應，為三愛海陵片區舊改項目埋下了巨大的資金隱患。

2005 年 10 月，犀浦鎮政府與欣茂公司簽訂《“西匯錦苑四期” 新居工程項目投資合作協議》。根據當時的約定，犀浦鎮政府為項目業主方，欣茂公司為投資商，雙方合作建設該項目。四期項目建設分為一期和二期兩個部分，項目竣工驗收合格后，由犀浦鎮政府負責回購。

“2007 年，錦苑四期一期工程建成竣工，隨后啟動了二期項目建設。2007 年至 2011 年期間，郫都區政府組織相關部門先后進行了 4 次審計，直至 2011 年 6 月，才出具了郫審投報【2011】第 49 號錦苑四期新居工程造價結算審計報告。但此后，結算工作再度陷入停滯。公司不得不委托第三方會計師事務所根據結算協議進行核算，目前項目一期政府欠付款項已超 10 億元，二期欠付款項超 11 億元。” 欣茂公司負責人透露。

據該負責人介紹，至今仍有 10 萬余平方米的房屋未按約定由政府回購，經評估機構評估，這部分空置房屋的價值超 30 億元。

二十年過去，遲遲未到賬的結算款與回購款，疊加三愛海陵項目地塊動遷工作的停滯，使得欣茂公司的財務狀況每況愈下，瀕臨破產。而三愛海陵片區的舊改項目，也淪為難以破解的 “歷史遺留問題”，當地群眾改善居住環境的愿望成為奢望。

舊城改造投資合作協議掃描圖來源:受訪者提供

舊城改造整治投資合作補充協議 來源:受訪者供圖

“遺留問題” 的破局之路

郫都區當地知情人士向記者透露，西匯錦苑四期新居工程項目最初是為解決 317 國道建設過程中產生的大量拆遷戶安置問題。彼時，犀浦鎮政府資金短缺，無力獨立解決這一難題，才引入欣茂公司代建該項目。而三愛海陵項目動遷未能實現凈地出讓，兩戶至今未完成拆遷的樓房，嚴重阻礙了該地塊的開發進程，且隨著時間推移，大幅推高了片區整體開發成本。

“開發商欣茂公司一方面墊資推進拆遷卻未能順利建設，另一方面墊資建設新居工程卻未能完成結算，在多重債務壓力之下，郫都區及犀浦鎮政府主動履約顯得尤為必要。” 該知情人士表示。

另據當地政府相關人士透露，2021 年 4 月，郫都區曾組織召開 “遺留問題處置工作專題會議”，明確將依法推動解決遂寧欣茂公司相關遺留問題，統籌處理好社會穩定與企業生存等系列問題，堅決防范 “灰犀牛” 事件發生，并成立了由區主要領導牽頭的各遺留問題工作專班。但此后，因政府再次換屆，相關工作未取得任何實質性進展。

關于三愛海陵片區舊改項目的破局方向及下一步工作安排，郫都區與犀浦街道仍各執一詞。2025年 11 月 20 日，記者前往郫都區政府了解情況，該區某部門負責人通過電話告知記者，需向具體負責部門咨詢三愛海陵片區相關問題。記者嘗試約訪當年負責拆遷工作的犀浦街道某副主任，卻被告知 “三愛海陵拆遷屬于‘歷史遺留問題’，已由區里統一管理”。

城市治理問題分析人士李巖（化名）表示，推動三愛海陵片區舊改項目取得突破，當務之急是構建系統性解決框架。應建立權責清晰的 “遺留問題清單” 管理制度，明確責任主體與解決時限，打破 “新官不理舊賬” 的惡性循環。具體而言，可探索 “異地安置 + 綜合補償” 的實施路徑，在 TOD 等新規劃背景下，靈活平衡公共利益與企業合法權益；針對資金難題，可設計分期支付、收益共享等創新機制，既緩解政府當期資金壓力，又能保障居民與企業的合法權益。

四川豐慶律師事務所向紀全律師認為，地方政府必須帶頭強化契約精神，切實履行協議、會議紀要等法律文件所確立的義務，避免因換屆或政策調整而弱化承諾效力。在此基礎上，應進一步完善歷史遺留問題解決的法律路徑，明確政府違約的認定標準與問責機制，讓企業維權有法可依、有章可循。

向紀全律師建議，可通過引入第三方審計與司法調解機制，將爭議解決納入規范化、透明化軌道，既保障企業合法權益，又維護政府依法行政的公信力。只有將法治原則貫穿于問題解決的全過程，才能真正打破 “舊賬難清、新官難理” 的僵局，為居民安居、企業生存與城市發展提供穩定可預期的制度環境。