房貸由他人長期償還，法院認定非夫妻共同財產｜北京房產糾紛律師

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一、案情介紹

陳靜與趙明遠于2008年12月登記結婚，2023年2月經法院判決離婚。

2013年，趙明遠以個人名義與案外人簽訂《存量房屋買賣合同》，通過甲公司居間，以120萬元購買一號房屋（位于北京市大興區），并登記在其個人名下。購房時支付首付款50萬元，貸款70萬元。

陳靜在離婚訴訟及本案中主張：

一號房屋系婚姻關系存續期間購買，房貸從趙明遠賬戶扣款，應屬夫妻共同財產；

趙明遠隱匿財產，請求確認其與趙明遠共同所有，并依法分割售房款。

趙明遠及其弟弟趙明輝辯稱：

一號房屋實為趙明輝借趙明遠名義購買；

首付款46萬余元由趙明輝配偶李婷直接支付至甲公司資金監管賬戶；

自2015年起，每月房貸均由趙明輝、李婷穩定轉賬至趙明遠還貸賬戶；

2024年，趙明輝一次性付清剩余貸款43.2萬元；

2017年雙方在離婚協商中，陳靜已知悉并認可該房歸趙明輝所有。

2024年11月，一號房屋已過戶至趙明輝名下。

二、裁判結果

法院判決：駁回陳靜的全部訴訟請求。

注：此前離婚訴訟已認定該房可能涉及案外人權益，未予處理。

三、法院說理

實際出資與還款行為高度吻合借名買房事實

首付款由李婷直接支付至中介監管賬戶；

近十年房貸均由趙明輝夫婦持續、穩定償還，金額與月供一致；

趙明遠從未向趙明輝夫婦償還上述款項；

2024年提前結清貸款亦由趙明輝出資。

原告曾明確認可房屋歸屬

在2017年雙方就財產分割的正式協商記錄中，陳靜同意：“該房產為趙明輝所有，未來應過戶至其名下”。雖其稱“當時受誤導”，但未能提供相反證據推翻該自認。

登記名義不等于真實權屬

不動產登記具有公示效力，但在存在借名買房合意且實際履行的情況下，可推翻登記推定。本案中，出資、還款、協商記錄形成完整證據鏈，足以證明趙明輝為實際權利人。

離婚后主張夫妻共同財產缺乏基礎

因房屋自始不屬于趙明遠個人財產，更非夫妻共同財產，故陳靜無權要求分割。

四、律師提示

“登記在誰名下”≠“房子就是誰的”

借名買房雖存在風險，但若能證明出資+還款+合意三要素，法院可確認實際權利人。本案即典型成功案例。

離婚時隱瞞“代持”房產？未必能得逞

若一方在婚姻期間僅為“名義持有人”，且配偶知情或曾書面認可，離婚后難以再主張分割。

關鍵證據往往藏在“舊記錄”里

本案勝負關鍵之一，是2017年雙方在程序中的書面確認。任何關于財產歸屬的書面或錄音表述，都可能成為日后證據。

長期穩定代還房貸，是借名買房的重要佐證

法院特別強調：趙明輝夫婦“連續、穩定”還款近十年，且金額精準匹配月供——這遠超一般親屬間“幫忙”，指向真實權屬安排。

借名買房雖有效，但仍高風險

本案趙明輝勝訴，但因其及時過戶、證據充分。若遇名義人債務、離婚、死亡等情況，實際權利人可能喪失房屋。強烈建議：具備資格后立即過戶。

本文由北京房產糾紛律師靳雙權團隊整理。提醒：借名買房不是“簽個字”那么簡單。無論是出名人還是借名人，都應保留完整出資憑證、書面協議及溝通記錄——否則將面臨巨大風險。