房價跌不跌已經不重要了！昨晚和銀行信貸部的老同學吃飯

房價跌不跌已經不重要了！昨晚和銀行信貸部的老同學吃飯，兩杯茅臺下肚，他拉著我袖子說：“哥，現在市場上80%的買房人，腦子一熱，都在往同一個坑里跳！我們批貸款的時候看得清清楚楚，都替他們捏把汗！”
他嘆了口氣，掰著手指頭給我數了數那幾個最常見的“坑”：
第一個坑：月供緊貼“紅線”
“現在敢貸足30年的，月供幾乎卡著月收入50%的警戒線在批。不少人只算理想工資，沒算績效波動、育兒支出、父母醫療備用金。一次降薪或一場病，現金流說斷就斷。”
第二個坑：只看新房單價，無視總持有成本
“郊區盤單價是誘人，可通勤油費+時間成本+商業配套缺失+未來學區不確定性，折算下來每平米‘隱形成本’比市區老破小還高。更可怕的是，這類房子最先扛不住周期波動。”
第三個坑：盲目迷信“一步到位”
“結婚非要搶四房，二胎還沒影就壓上全家積蓄。結果小孩出生后，發現對口學校不行，想置換時才發現——當初‘一步到位’的房子，流動性比剛需小戶型差太多，割肉都難出手。”
第四個坑：把經營貸當房貸用
“看著利率差就心動，以為能一直續貸。但經營貸三年一審核，一旦抽貸，瞬間要還清百萬本金。去年到現在，我們處置的法拍房里，三成都是倒在這個坑里的中小業主。”
第五個坑：錯把“房貸”當“資產”
“很多人覺得背了房貸就是擁有了資產，其實在還貸的前八年，你還的大部分是利息，房子漲得慢點或者跌了，加上稅費和利息，算總賬可能還是虧。更關鍵的是，這套房子把你未來二十年的現金流和選擇權都鎖死了，不敢換工作、不敢創業、甚至不敢生孩子。這不叫資產，這叫‘人生流動性負債’。”
第六個坑：盲目跟風“抄底”新區
“看著規劃圖熱血沸騰，以為買了就是原始股。但新區發展周期動輒十年起，期間配套缺失，居住體驗差，更關鍵是——規劃是會調整的。除非你是用閑錢賭一把，否則把自住需求和事業黃金期，押寶在一個圖紙上的‘未來’，風險太大了。我們見過太多人，房子交付五年了，晚上亮燈率還不到三成，想出租都沒人接，自己住又太遠，徹底成了‘不動’產。”
他抿了口酒，搖頭說：“現在買房真正拼的不是膽量，是算賬能力。可惜大多數人，賬只算到首付就停了。”