南京一跳水館內(nèi)建“樓中樓” 投資三千多萬建音樂酒吧打水漂

大象新聞記者 倫帥省 劉宜昕

南京金馬餐飲文化管理有限公司（以下簡稱南京金馬公司）項目經(jīng)理孫先生向大象新聞·大象幫反映，他們在2023年租用的南京五臺山體育中心游泳跳水館改建音樂酒吧時，發(fā)現(xiàn)游泳館內(nèi)部加蓋四層“樓中樓”的樓體存在建筑安全隱患，鑒定報告顯示建筑結(jié)構(gòu)安全等級僅為C級，存在顯著影響整體承載力的缺陷，構(gòu)成局部危房。

孫先生加固樓體完成裝修后，音樂酒吧在試營業(yè)期間卻屢遭市民投訴樓體存在安全隱患。在與體育中心多次溝通無果后，2025年4月，五臺山體育中心以租賃期間拖欠房租為由，將南京金馬的工作人員清退，導(dǎo)致孫先生等人無法正常經(jīng)營，投資3000多萬改建的音樂酒吧項目打了水漂。

體育館里有危房 巨額投資陷困境

2025年11月初，南京金馬公司項目經(jīng)理孫先生站在南京市鼓樓區(qū)五臺山體育中心游泳跳水館內(nèi)，望著人去樓空的“夢田音樂”酒吧感嘆，三年多的投資經(jīng)歷如同一場噩夢。

孫先生告訴大象新聞記者，2023年他在考察項目時，看中了“夢田音樂”這個品牌，覺得項目很有投資前景。同年8月份，孫先生得知五臺山體育中心游泳跳水館正在招租的信息，便前往實地考察。

五臺山體育中心游泳跳水館在公共資源交易平臺上顯示的對外租賃建筑面積為一樓1800平方米，而孫先生經(jīng)過了解得知，跳水館的實際可使用面積包括游泳館內(nèi)的四層建筑，總建筑面積達5400平方米，之前的租戶做的也是酒吧娛樂行業(yè)。

由于當(dāng)時孫先生的南京金馬公司尚未完成工商注冊，他就用另一個股東濟南賽文阿普餐飲管理有限公司競得五臺山體育中心跳水館五年期租賃權(quán)。

雙方簽訂的租賃協(xié)議顯示，租期自2023年12月15日起至2029年3月14日止，其中包含三個月裝修免租期。租金標準為前三年每年948.45萬元，后兩年上調(diào)至995.87萬元。

2023年秋，南京金馬公司啟動場地改造時，要求體育中心提供游泳跳水館內(nèi)的四層建筑圖紙，但對方一直沒有提供。為了趕工，南京金馬公司聘請專業(yè)的測繪公司對建筑構(gòu)造進行測繪，在此過程中，意外發(fā)現(xiàn)了房屋存在安全問題。

2023年11月30日，南京市房建工程檢測有限公司出具的房屋安全鑒定報告顯示，游泳館內(nèi)部建造的四層“樓中樓”建筑結(jié)構(gòu)安全等級僅為C級，存在顯著影響整體承載力的缺陷，構(gòu)成局部危房，需要立即按規(guī)范進行加固處理。

項目員工王偉（化名）透露，他們向五臺山體育中心反映樓體存在安全隱患問題，對方僅承諾延長數(shù)月免租期，由于前期已投入租金、品牌加盟費、設(shè)計等費用共計720多萬元，退出將面臨巨額損失。經(jīng)多方權(quán)衡，南京金馬公司、濟南賽文阿普公司與五臺山體育中心三方隨后簽署補充協(xié)議，將裝修免租期延長至8個月，租賃期限相應(yīng)調(diào)整為2023年1月15日至2029年8月14日。

為追趕施工進度，南京金馬公司決定采取加固與裝修同步推進的方案。然而在實際施工過程中，加固設(shè)計方案因陸續(xù)發(fā)現(xiàn)安全隱患多次修改，直接導(dǎo)致裝修工程三次大返工。

2024年3月左右，濟南賽文阿普公司退出該項目。2024年8月，加固工程結(jié)束，經(jīng)第三方機構(gòu)重新檢測，建筑安全等級提升至基本符合使用要求的B級，即經(jīng)過加固處理后，仍能滿足安全使用要求。

音樂酒吧月利潤達百萬 不斷遭舉報被迫停業(yè)

2024年10月1日，南京“夢田音樂”酒吧啟動試營業(yè)。據(jù)孫先生介紹，試營業(yè)期間月度利潤可達百萬元水平。經(jīng)營剛見起色，附近居民開始不斷投訴游泳館內(nèi)加蓋的四層樓體屬于違建且手續(xù)不全。

試營業(yè)四個月后，孫先生面對持續(xù)不斷的投訴以及對建筑安全的擔(dān)憂，決定暫停運營酒吧，“我們懷疑這個建筑是屬于違章建筑，存在著很大的安全隱患，基于安全的考慮，這個項目就暫停了。”

項目暫停后，孫先生多次就房屋安全問題與五臺山體育中心磋商，但對方始終未回應(yīng)四層“樓中樓”的樓體安全隱患問題，反而持續(xù)催收后續(xù)租金，雙方溝通陷入僵局。2025年4月18日，孫先生突然接到酒吧工作人員電話，得知現(xiàn)場工作人員被驅(qū)離，場館也被上了鎖，公司存放重要文件的保險柜及價值千萬的設(shè)備資產(chǎn)被封存。

2025年11月初，南京金馬公司項目經(jīng)理孫先生帶著大象新聞記者走進位于南京五臺山體育中心的“夢田音樂”，酒吧內(nèi)漆黑一片，已經(jīng)斷水?dāng)嚯姟４髲d內(nèi)的音響、燈光、電子大屏等關(guān)鍵設(shè)備已經(jīng)被拆除，桌椅也被清空。

11月5日，大象新聞記者和孫先生一起來到了五臺山體育中心，見到了一名丁姓工作人員。這位工作人員表示，“框架里搭的樓，你們公司也是看了房屋的現(xiàn)狀，才跟我們簽的合同，這是你們公司認可的房屋現(xiàn)狀。”孫先生則回應(yīng)稱，因為之前“樓中樓”也有一家租戶在做夜場酒吧，當(dāng)時并沒有考慮到房子會存在質(zhì)量安全隱患。

當(dāng)問及建在游泳館內(nèi)的四層“樓中樓”是否有相關(guān)部門的備案手續(xù)時，五臺山體育中心的工作人員以“此前已溝通”拒絕回應(yīng)。對于體育中心突然封閉經(jīng)營場館的行為，這位工作人員強調(diào)，“是你們公司自己走的，并把鑰匙交到我們手上，說要騰空房屋，我們有交鑰匙的記錄。”工作人員表示，營業(yè)場所內(nèi)的資產(chǎn)已由第三方保全，“封存的設(shè)備我們也動不了”。孫先生稱，他向全體股東核實，表示在事前收到閉館通知。

“樓中樓”檔案信息缺失 老賬還未厘清新租戶進駐

為厘清“樓中樓”建筑的合規(guī)性問題，11月6日，承租方南京金馬向南京市鼓樓區(qū)城管局、區(qū)建設(shè)局、區(qū)規(guī)劃與自然資源局等政府部門提出公開申請，查詢“樓中樓”的備案信息。

南京市鼓樓區(qū)城管局和區(qū)建設(shè)局分別于11月13日、11月25日做出回復(fù)稱，沒有掌握體育中心游泳跳水館的相關(guān)檔案。南京市鼓樓區(qū)規(guī)劃與自然資源局在11月21日出具了建設(shè)規(guī)劃圖紙，顯示一層為跳水館、二層、三層為看臺設(shè)計，并沒有四層“樓中樓”的任何信息。

針對當(dāng)?shù)卣块T出具的規(guī)劃圖紙，律師朱新安表示，房屋實際出租的現(xiàn)狀與規(guī)劃圖不相符，依據(jù)《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》的規(guī)定，能夠認定房屋屬于違章建筑，因為改變了原來的房屋設(shè)計結(jié)構(gòu)，在承重、消防等方面存在較大安全隱患。依據(jù)《商品房屋租賃管理辦法》能夠確認，違章建筑的出租屬于無效，違反法律的強制性規(guī)定。而按照《中華人民共和國民法典》的規(guī)定，將違章建筑出租給承租人的，造成合同無效，出租人應(yīng)該承擔(dān)締約過失的損害賠償責(zé)任，包括裝修損失、租金損失。至于合同中簽約的租賃面積是1800平米，而實際租賃是整個樓中樓，律師朱新安強調(diào)這并不影響雙方責(zé)任的劃分，因為租賃合同第三條明確，承租方退租時，應(yīng)以交付時的現(xiàn)狀作為依據(jù)。

大象新聞記者注意到，在2025年8月，江蘇省五臺山體育中心已將跳水館重新掛牌出租，并以每年394.2萬元的租金成交，此價格僅為原租金的四成。截至記者發(fā)稿前，五臺山體育中心跳水館新的承租方已經(jīng)開始裝修。