傳聞“靴子落地” 恒隆加碼布局上海核心商圈

恒隆“V.3戰略”的一次關鍵落子。

中房報記者 付珊珊 上海報道

市場傳聞已久的消息終于“靴子落地”。

12月12日，恒隆地產（以下簡稱“恒隆”）正式與上海九百（集團）有限公司（以下簡稱“九百集團”）簽約，拿下上海南京西路1038號商業運營項目——即外界熟知的梅龍鎮廣場。

這一消息雖在市場早有傳聞，但此前恒隆方面始終未予官方確認。如今“靴子落地”，意味著恒隆將以20年營運租賃模式，獲得這一上海商業地標的經營權，為其在南京西路的物業組合增加約9.6萬平方米建筑面積。這一簽約完成后，包括商場及辦公樓等業態在內，恒隆在南京西路的物業組合建筑面積將整體擴大至31.23萬平方米。

此次簽約并非一次普通的商業擴張，而是老牌港資房企恒隆在行業深度調整與自身業績雙重壓力下，對其全新“V.3戰略”的一次關鍵落子。

投資不低于5億元獲取20年租約

南京西路1038號項目背后，是上海商業地產發展史的一個重要節點。

該項目前身為“梅龍鎮廣場”，于1997年開業，是首個將“購物中心”概念引入上海的商業項目。與之毗鄰的美琪大劇院，曾是大華飯店的原址，曾是20世紀20年代上海最奢華的酒店之一，亦是昔日重要的政治及社交活動場所，以及海派文化的象征。

2024年6月30日，陪伴上海人27年的梅龍鎮伊勢丹百貨正式終止營業。在不少上海人的記憶中，伊勢丹百貨曾是洋氣、時髦的代名詞，它的閉店讓不少人深感遺憾。現在，這片區域迎來了新的合作伙伴。

早在數月前，南京西路1038號項目處就已經立起圍擋。施工銘牌信息顯示，南京西路1038號商辦用房改建項目于2025年7月4日開工，竣工日期為2028年7月3日，九百集團為建設單位。

如今，恒隆宣布與九百集團聯合對該項目進行整體改造升級，其中，恒隆將投入不低于5億元，整體投資超20億元。項目將打造為集零售、酒店及辦公于一體的綜合商業地標。按計劃，商業部分將于2027年初開業；辦公與酒店部分計劃于2028年5月前啟用。同時，酒店部分為一家總面積不低于1.8萬平方米的國際頂尖品牌酒店。這也是該項目首次引入奢華酒店。

對于恒隆而言，這一布局彌補了其在南京西路商圈長期以來的規模短板。旗下上海恒隆廣場雖為重奢標桿，但僅5.37萬平方米的商業體量，在激烈競爭中發展受限。正在擴建的三期項目新增面積僅3080平方米，難以根本改變局面。拿下梅龍鎮廣場后，恒隆在南京西路的商業面積將擴大至約12萬平方米，整體物業組合增長44%至約31.23萬平方米。

在一位商業地產分析人士看來，恒隆這一布局使其在南京西路商圈競爭中獲得更多籌碼，可容納的品牌和業態空間大幅擴充，有望提升其在這一高端商圈的協同效應與市場話語權。

對于雙方此次合作，九百集團董事長許騂也表示，集團將依托與恒隆等伙伴的戰略協同，在文化體驗營造、消費場景創新、國際高端品牌引進等方面持續發力，助力南京西路建設。

戰略轉型下的V.3策略

南京西路1038號項目的獲取，正是恒隆“V.3策略”的典型落地案例。恒隆地產行政總裁盧韋柏此前接受采訪時，詳細闡釋了這一戰略轉型的內在邏輯。

據其介紹，恒隆的發展歷程可分為三個階段：V.1時期在香港布局多元化業務；V.2時期聚焦內地發展大型資本密集型綜合體；而V.3策略則側重在已建成項目周邊，以高資本效益方式挑選再投資項目。

“過去那種粗放式、依托城市空白點的增長模式已經結束。”盧韋柏直言，中國各城市商業體量已相當飽和，單純依靠數量擴張的時代已經過去。

在這一策略下，恒隆不再盲目開拓新城市、重新組建團隊，而是著眼于擴大既有項目在所在區域的影響力，提升整體可見度與可達性。

就在官宣拿下南京西路1038號項目前三天，恒隆還公布了在無錫的擴建項目。通過與無錫市梁溪城市發展集團有限公司合作，以長期租約獲得原無錫新世界百貨經營權。

這一項目與2013年開業的無錫恒隆廣場相鄰，改造后將新增約4.7萬平方米商業空間，令無錫恒隆廣場總零售面積擴大38%至約16.9萬平方米。

盧韋柏表示，V.3策略的核心在于“以高資本效益的方式，挑選再投資項目，進一步擴大原有的項目規模”。這與當前中國房地產市場環境的變化密切相關。

他認為當前商業地產面臨的困境與過去有根本不同：買地成本高，拆遷費用昂貴；市場供給環境改變，一個城市從過去只有一兩個主要商場變為幾十個競爭；新土地供應有限，政府更多轉向城市更新。“現在在內地城市核心區域拿地開發，面臨環保要求嚴格、開發周期長、土地年限有限等現實問題。”盧韋柏表示，即使投入大量資金，回報周期也可能長達20年。比如上海，早年項目可能一年即可回本，而現在能有4%~5%回報率已屬不錯，回本周期大幅拉長。

在這種市場環境下，恒隆的壓力是顯而易見的。2025年中期報告中，恒隆的總收入下跌19%至49.68億港元，股東應占基本純利也下跌9%至15.87億港元，即便是作為“現金牛”的標桿項目上海恒隆廣場，其租戶銷售額2025年上半年也下滑了8%。

在業績承壓與行業變局的驅動下，恒隆選擇以運營租賃模式輕資產切入，通過改造提升現有資產價值，即V.3策略。盧韋柏強調，恒隆不愿像部分開發商那樣單純做輕資產輸出，以免稀釋品牌價值。“我們更傾向于尋找能深度參與、實現規模協同的項目，通過更新改造將資產價值最大化。”他表示。

“中國依然是全球最好的投資市場之一”

恒隆的戰略轉身，建立在對房地產行業新一輪調整周期的深刻認知之上。盧韋柏認為，當前困境與過去有根本不同：買地成本高、市場供給過剩、土地供應有限，使得“劃地-建設-變現”的傳統邏輯失效。政府也在逐步轉向城市更新與歷史保護并重的發展思路。

對于這一輪行業調整將持續多久，盧韋柏的預測較為謹慎，認為“還是看這幾年”。他認為，全球長期利率居高不下是根本挑戰，作為港資企業，恒隆的融資成本受全球利率環境影響顯著。同時，他也強調，中國內地的情況相對較好，沒有通脹壓力，甚至因為市場競爭激烈而出現普遍打折促銷。“但如果制度環境沒有進一步優化，開發商就需要尋找新的發展方式。”盧韋柏表示：恒隆V.3策略正是應對當前階段的一種路徑探索。

在V.3策略落地的城市選擇上，恒隆較為謹慎。盧韋柏透露，布局的關鍵還是看是否位于核心位置。他強調恒隆不會單純追求城市規模或項目數量，而是必須找到真正有潛力的位置。對于內地主要城市，恒隆基本能快速判斷出誰在當地市場占據主導地位。

這種審慎背后是對中國市場的長期信心。盧韋柏認為中國依然是全球最好的投資市場之一，政治環境穩定，人口基數大，消費能力持續增長。從長遠來看，國民收入持續增長是必然趨勢，這必將推動消費升級和租金水平的穩步提升。