廣東首例！她把房子放進信托，父母走后為自閉癥兒子托底

VOL 3690

“30分鐘搞定，無需承擔任何費用。”

2025年12月2日，盧瑩成為廣東省首例不動產信托委托人。

繼北京、上海之后，廣州成為全國第三個開放不動產信托辦理的城市。

盧瑩用不到一個月的時間，就抓住了這項政策紅利，為24歲的自閉癥兒子森森敲定了這份信托合同。

22年前，兩歲的森森被確診自閉癥，讓盧瑩經歷了 “天打雷劈” 的人生至暗時刻。

如今，看著兒子順利讀完大專、獨立工作、自主出行，她開始思考——父母終會老去，如何讓孩子在自己離世后，既能擁有穩定居所，又能避免財產處置的風險。

2025年7月14日，相關部門聯合印發《關于開展不動產信托財產登記試點工作的通知》，正式拉開廣州不動產信托財產登記試點序幕。

此次試點政策有兩大核心突破：

打破地域限制，允許非廣州本土信托公司擔任受托人；

推出“預登記”模式，辦理者無需承擔任何稅費及信托設立費用。

是什么促使她快速推進這項規劃？辦理過程有哪些程序？自閉癥家庭又該如何判斷自己是否適合這類信托？

針對這些問題，大米和小米對話盧瑩——

文 | Lila

編輯 | Zoey_hmm

圖源 | 盧瑩

“繞不開的剛需”

大米和小米：為什么辦理不動產信托？

盧瑩：對我們這類家庭來說，如何安全托付資產，保障孩子未來的生活，是繞不開的剛需話題。

政策出臺后，我8月4日就和信托公司對接提交資料，10月14日拿到合同初稿，12月初完成不動產預登記，成為廣東首例不動產信托委托人。

我的兒子森森，是一位中輕度孤獨癥人士，這20多年來我們走過康復訓練，融合教育，支持性就業，自主生活。他自己獨立居住，喜歡一個人的旅行，逛遍了祖國的地鐵。

大專畢業后,他在一個小學擔任文印員，至今已經三年多了，就是工資比較低，不夠養活他自己，需要家里補貼。

森森在社區廚房工作

我們要考慮怎樣留錢給他，提供終生的支持。他心智幼稚，單純易騙，擔心他會守不住我們未來留給他的遺產。他需要有監護人的守護，但監護人和遺產最好能分開。

2023年，我在光大設立了特需信托，把保單和現金裝進去，為森森每個月發生活費，支付他的個案管理服務費用，小區健身中心的私教費用，還支付過他的醫療費用。運作至今已經有兩年半了。

他有獨立生活的能力，希望可以一直住在自己家里，不管父母在不在世。不動產信托補上了這塊拼圖。

房子是大多數家庭的核心資產，過去國內信托只能承接現金或保單，房產一直沒法納入信托體系，這種需求只能懸著。

直到北京田惠萍老師辦成全國首例不動產信托，我們這些家長才看到希望。

當時“揚愛”（廣州市揚愛特殊孩子家長俱樂部，簡稱“揚愛”）的家長們立刻行動起來，我們理事會里的人大代表雷建威提交兩會提案，和相關部門反復溝通，從去年開始推動本地政策落地。

2025年7月14日，廣州正式出臺不動產信托登記試點政策，成為全國第三個開放該業務的城市。

所以，我們不是等政策來了才做規劃，而是從推動政策時就開始籌備。

大米和小米：納入信托的房產目前是什么狀態？合同里對房產的使用和處置有哪些約定？

盧瑩：廣州執行的是預登記政策，就是說房子還沒過戶到信托公司，房子的管理、租金收取等都還沒有產生。

我這套房產的核心定位是優先保障森森的居住需求，不以出售為目的，只要他愿意就能一直自住。

如果他想去其他地方生活，比如森森非常喜歡上海，一直說要去上海租房子。這套房子就可以讓信托公司出租，租金收入補貼他租房子的費用。信托合同里的條款，就是諸多的“如果XXX ,那么XXX”。

就算以后孩子不在了，我這套房子一般情況下是會作為孩子的遺產去處理，但又因為孩子屬于限制民事行為能力人，沒有辦法立遺囑，我也沒法替他立遺囑。

那我們家長就會面臨這樣一個問題：孩子去世后，我們留給孩子的財產，沒有辦法處置。

但是我把它放到信托合同里，成為信托財產，我可以在信托合同里規定：受益人去世以后，我剩余的信托財產怎么處理？我捐贈也行，給親戚朋友也行，誰對我的孩子好，以后這個財產就給誰，可以寫在合同里面。

所以我們的財產不會以遺產的方式出現，而是以信托剩余財產的方式，這也是信托的靈活性之一。

大米和小米：這些房產使用與處置的約定，如何確保能逐一執行？有哪些具體的保障機制？

盧瑩：特殊需要信托跟普通信托不一樣的地方就是它設置有指定權人和監督人，構成一個三方制衡機制，這個是必須的。

指定權人由親屬擔任，我是第一順位，孩子爸爸為第二順位，主要負責根據森森的實際生活狀況，向信托公司下達房產使用、處置的具體指令。

信托監察人有兩位，其中一個便是能為森森對接社會服務的家長組織揚愛。他們的核心職責是監督信托公司按照合同約定行事。

如果信托公司沒有約定執行，監察人有權利、也有義務提出來，要求信托公司執行，甚至可通過訴訟途徑維權。

大米和小米：您簽訂的這份不動產信托，有沒有約定具體年限？能否終止？終止是否需要支付違約金？

盧瑩：在信托合同里面是沒有寫具體年限的，所以它等于是一個無期限信托合同。

同時合同明確了終止條款，現在在預登記階段，我可以隨時主動申請終止。因為預登記全程免費，也不存在違約金的相關約定。

不動產信托3大亮點

大米和小米：作為廣東省首例辦理不動產信托預登記的當事人，能否具體講講廣州這項政策的核心亮點？

盧瑩：這次有三個亮點——

首先是預登記政策帶來的免稅便利。

我辦的是預登記，就是說我的房子還沒過戶，還在我名下，產權沒發生實際轉移，信托合同里的財產相當于為0，自然就沒有相關費用，不管是不動產登記中心的稅費，還是信托公司的設立費、加辦費都沒有產生。

這也是預登記的意義所在，讓家長可以快速做出決定，提前安排好這個事情，不需要擔心費用等問題。

如果是直接過戶，稅費會比較高：包含常規的房產過戶稅費、所得稅。

另外，個人持有房產目前不用交房產稅，可信托公司是企業主體，持有房產就得每年繳房產稅。

現在就等觀望看看，未來能有針對不動產信托的稅費減免政策，和是否征收個人房產稅。

第二個亮點是，不僅覆蓋廣東本土信托機構，更面向在廣州設有異地部門的全國性信托公司。

這是北京、上海都沒有的政策。這些城市都明確要求本地信托公司，可很多省份本地就只有一家信托公司，比如廣東本地也只有一家信托公司，等于沒得選。

但廣州不排外，從政策一開始就放開了非廣東本地信托公司準入，只要該信托公司在廣州設有異地部門，就能做受托人，我們有充分的選擇余地。

第三個亮點就是超高的辦理效率。

政策7月份出臺，房管局官網發布了詳細的工作指引，明確了預登記和過戶的具體流程。

我是全省首例，去不動產登記中心辦理時，工作人員一臉懵，說從沒聽過、沒辦過這種業務，但有指引在，他就直接照章辦事。30分鐘就辦好了。

完全出乎我的意料，我以為需要解釋很久，但實際很快，第二天就通知我拿證了。

3點避坑建議

大米和小米：對于同樣有自閉癥孩子、正為未來保障發愁的家庭，最想分享的經驗是什么？如果他們也想嘗試設立類似信托，有哪些避坑建議？

盧瑩：第一個建議是結合家庭核心需求和資產規劃來決策，區分“是否需要靠房產保障孩子日常生計”。

如果家庭缺現金，核心訴求是讓房產成為孩子未來的生活費來源，那我建議家長在有生之年直接賣掉房子，用現金設立信托。

因為如果先將房產納入信托，后續再通過信托公司出售，中間產生的稅費會非常高，反而不劃算。

但如果是“不想賣房”的情況，比如房子用于自住或出租，僅計劃在孩子離世后再處理房產，那用房產設立信托就比較合適，能提前鎖定資產歸屬。

森森在實習

第二個建議稍微復雜點，就是提前預判政策風險，重點關注兩類未落地的稅費。

一是房產稅，國內討論開征房產稅已經很久了，未來落地可能性很大，一旦開征，我們現在所猶豫的這些問題就不是問題了，可以考慮過戶給信托公司。

二是遺產稅，目前國內尚未開征，未來遺產稅一旦開征，就不會是小數。而家長都不希望房子折半以后再留給孩子。

所以這兩類稅費的不確定性都要納入我們的考慮范圍內。

大米和小米：作為行業里的資深家長，你覺得目前國內針對自閉癥家庭的資產保障方式，還存在哪些不足？你希望通過自己的案例，推動哪些改變？

盧瑩：不動產信托的落地確實是孤獨癥家庭資產保障領域的一大進步，但當下現有的保障方式普遍存在一個核心短板——缺乏實戰經驗的檢驗。

據說目前國內已經有100多例特殊需要信托案例，但這些絕大多數都只是一份保單，還沒真正進入實際運作階段，相當于停留在“紙面規劃”。

畢竟大家都很渴望這個東西（保障），但又沒人知道實際落地會是什么樣子。我覺得，與其想著，還不如付諸于實踐。

國內各省份的首單特殊需要信托，基本都是當地家長組織的負責人牽頭落地的。比如北京第一例是田惠萍老師，我是廣東首例。

可能家長組織的負責人比較勇敢一點，也比較有責任感，愿意和孩子去做白老鼠，去做當地第一個吃螃蟹的人。

榜樣的力量會傳染，看到身邊熟悉的人邁出第一步，很多原本猶豫的家長也會跟著想試試。

北京田惠萍老師開了先例，我們當時就盼著廣州也能跟上。現在我辦完后，也有很多外地家長來咨詢，我也會鼓勵他們去做當地的第一例。

我最希望推動的是，能有更多家庭和從業者敢去實踐、去探索。

只有積累足夠多的實戰案例，才能真正發現行業和政策里的空白，進而針對性地去完善，讓特殊需要信托從“紙上方案”變成能切實兜底的保障工具。

大米和小米：外地家長來和你討論時，主要會關注哪些方面？

盧瑩：他們一方面會聊自己家庭的具體需求，問得最多的，就是廣州模式到底怎么實現的——既包括政策層面的推動邏輯，也包括我個人辦理的實操流程。

很多家長還會提到本地信托公司資源的局限，不少省份都是沒得選。

我會建議他們先沉下心去對接本地資源，和當地信托公司建立聯系、摸清對方的態度，再考慮下一步規劃。

畢竟我們不可能讓所有家庭都跑到廣州來辦業務，也不能凡事都依賴北上廣深的資源。

特需家庭的未來托付計劃，就像在拼一幅拼圖，每一塊都不一樣，我們不知道拼出來是什么樣子的，但家庭，社會和政府一起，一塊一塊地打磨填補，我們一起創造以前沒有過的未來。

大米和小米：除了這份不動產信托外，自閉癥孩子的長遠保障還需要哪些支持？

盧瑩：孩子的長遠保障，主要需要來自三方面的支持。

首先是社會服務組織。不管是重度需要托養的孩子，還是像森森這種比較輕度、可以獨立居住的孩子，他依然需要有人幫他解決問題，需要有人為他提供服務。

其次是金融行業。幫他們安排各種財產規劃，不管是保險、信托，還是銀行存款，他們需要金融界的人加入進來。

最后是法律層面。如果說未來有一天，我們的孩子被抓了，說他販毒啥的這種事是很容易發生的，比如說森森，有人叫他拿包東西交給誰的話，他會照做。

如果他因為販毒被抓了，我們一定要有法律界的人幫我們“出頭”，打官司，證明他們是限制民事行為能力人，只是被他人利用、并不清楚行為的法律后果。

本文僅代表作者觀點，不代表本號立場。文章版權歸「大米和小米」所有，未經許可，嚴禁復制、轉載、篡改或再發布。本號長期征集線索/稿件，一經采用，稿費從優。提供線索/投稿請聯系：contents@dmhxm.com。

點擊撥打大小米服務熱線

有任何問題點擊“閱讀原文”咨詢“AI顧問”——你的專屬個性化AI督導，專業又懂你！