物業和業主誰有理？最高法公布典型案例

因物業費扯皮，老物業賴著不走……物業服務糾紛，是許多城市小區共同的痛點。近日，最高人民法院發布了五個典型案例，為小區高頻矛盾提供了清晰的司法指引。這些案例不僅是一紙判決，更蘊含著構建和諧社區關系的治理智慧。

一、維權有邊界，催討物業費不能過度

案例一中有業主欠費，物業直接把人家的門禁和電梯給停了，法院明確表示不行：《民法典》明文禁止用停水停電或類似方式催費。這類行為的實質是以不當方式限制業主的建筑物區分所有權，物業催費應通過溝通、調解、訴訟等合法途徑進行。判決為物業公司的不當催收行為劃出了“紅線”。

那業主就能隨便不交費嗎？也不行。

案例二中，業主因為“廚房設計差、油煙倒灌”等房屋質量問題，拒交好幾年物業費。法院判決必須交。因為房屋質量是跟開發商之間的買賣合同問題，而物業費買的是小區的保潔、保安、設備維護等服務。不能把開發商的“鍋”，甩給物業公司來背。

二、服務合同到期，老物業必須痛快走人

老物業合同到期了，新物業都選好了，可老物業就是不走，還起訴業主要求繼續收錢。對此，法院明確不予支持。根據《民法典》，合同終止后，原物業服務人負有退出小區、移交相關資料用房、配合交接的后合同義務。違反此規定者，不僅無權請求業主支付后續物業費，若造成損失還需賠償，這充分體現“誠信履約，進退有序”。

三、業主大會選聘物業，原物業沒資格反對

小區業主大會依法投票，決定要換一家新物業，被解雇的老物業不服，去法院起訴要求撤銷大會決定。結果呢？法院直接駁回了起訴。依據在于《民法典》第二百八十條：業主大會的決定對業主具有法律約束力。當決定侵害個別業主權益時，受侵害的業主有權請求法院撤銷。然而，物業服務人并非小區業主，其法律地位是服務提供者，不是小區主人，沒權利對業主的集體選擇指手畫腳。這說明，業主的自治權利，必須尊重。

四、巡回審判進社區，批量化解糾紛

最后一個案例很有溫度。一個小區上百戶業主欠費，物業也準備批量起訴，眼看矛盾要爆發。法院沒有坐堂問案，而是主動將巡回審判車開進小區，通過現場審理一個典型案子，當場調解，物業意識到自己服務有不足，業主也愿意按服務情況交費。這一場公開審理，讓雙方都消了氣，成功化解了上百起潛在糾紛，實現了“解決一個，教育一片”的目的。

最高法這五個典型案例，從“理性維權”“依法交接”“尊重自治”“源頭化解”多個維度，為物業服務這一高頻民生糾紛繪制了清晰的“解紛圖譜”。構建和諧的社區環境，需要規則的清晰指引，也需要各方在法治框架內，秉持誠信與同理心，共同履行責任與義務。這是這些案例帶給我們的普遍啟示。

原標題：《物業和業主誰有理？最高法公布典型案例》

本文作者：解放日報 謝飛君