房地產(chǎn)律師：安置房買賣合同有效，賣家拒不過(guò)戶怎么辦

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一、案情介紹

2009年，王建國(guó)作為被拆遷人，與甲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司簽訂《拆遷認(rèn)購(gòu)（期房）購(gòu)銷合同》，取得一套安置房（后稱“一號(hào)房屋”）。2014年8月19日，王建國(guó)與李明簽訂《北京市房屋買賣合同》，約定將一號(hào)房屋以258.66萬(wàn)元出售給李明。

合同簽訂后，李明通過(guò)其母親支付了全部購(gòu)房款，王建國(guó)出具收條，并將購(gòu)房協(xié)議、收據(jù)等原始材料交付李明。李明自2014年起一直實(shí)際居住在一號(hào)房屋內(nèi)。

因該房屋系拆遷安置房，當(dāng)時(shí)尚不具備辦理產(chǎn)權(quán)登記條件，雙方約定：待可辦證時(shí)，王建國(guó)須配合將房屋先登記至自己名下，再過(guò)戶給李明。

2021年，王建國(guó)反悔，稱房屋涉及其他家庭成員權(quán)益，自己無(wú)權(quán)單獨(dú)處分，且房屋屬“小產(chǎn)權(quán)房”，買賣無(wú)效。李明遂起訴確認(rèn)合同效力。

A號(hào)判決于2022年4月作出，認(rèn)定雙方買賣合同合法有效。該判決已生效。

2024年，甲公司發(fā)布通知：一號(hào)房屋現(xiàn)已具備集中辦理產(chǎn)權(quán)證條件。但王建國(guó)拒絕配合辦證及過(guò)戶。李明再次起訴，要求甲公司、乙經(jīng)紀(jì)公司協(xié)助王建國(guó)先辦證，再由王建國(guó)將房屋過(guò)戶給自己。

王建國(guó)未出庭應(yīng)訴。甲公司、乙公司均表示愿意配合，但需繳清相關(guān)費(fèi)用。

二、裁判結(jié)果

法院判決：

甲公司、乙公司于判決生效后7日內(nèi)，協(xié)助王建國(guó)將一號(hào)房屋登記至其名下；

王建國(guó)在取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證后7日內(nèi)，協(xié)助李明將一號(hào)房屋過(guò)戶至李明名下。

三、法院說(shuō)理

法院認(rèn)為：

雙方買賣合同已被A號(hào)生效判決確認(rèn)為合法有效，王建國(guó)負(fù)有繼續(xù)履行合同的法定義務(wù)；

李明已全額支付房款并長(zhǎng)期實(shí)際占有使用房屋，履約誠(chéng)信無(wú)可爭(zhēng)議；

一號(hào)房屋現(xiàn)具備辦證條件，王建國(guó)拒不配合，構(gòu)成違約；

因房屋目前仍登記在開(kāi)發(fā)商名下，需先完成“初始登記”至王建國(guó)名下，再行“轉(zhuǎn)移登記”至李明名下，此為政策流程所限；

甲公司、乙公司作為開(kāi)發(fā)及居間方，明確表示愿意協(xié)助，法院予以支持。

王建國(guó)經(jīng)合法傳喚未到庭，視為放棄抗辯權(quán)利，不影響法院依法裁判。

四、律師提示

拆遷安置房可買賣，但流程特殊

此類房屋通常需先由被安置人辦理“初始登記”，再過(guò)戶給買家，不能跳過(guò)環(huán)節(jié)。

合同有效≠自動(dòng)過(guò)戶

即使法院確認(rèn)合同有效，若賣方不配合，仍需通過(guò)執(zhí)行程序強(qiáng)制過(guò)戶。

保留付款+交房證據(jù)至關(guān)重要

本案勝訴關(guān)鍵在于：全款支付憑證、原始合同、長(zhǎng)期居住事實(shí)形成完整證據(jù)鏈。

“小產(chǎn)權(quán)房”≠所有安置房

本案房屋雖源于拆遷，但由正規(guī)開(kāi)發(fā)商建設(shè)、納入商品房管理，不屬于禁止交易的小產(chǎn)權(quán)房。

及時(shí)起訴確權(quán)，避免夜長(zhǎng)夢(mèng)多

若賣方反悔或房屋被查封，早一步確權(quán)就能早一步鎖定權(quán)益。

北京房產(chǎn)律師提醒：

購(gòu)買尚未辦證的拆遷安置房，務(wù)必在合同中明確“賣方配合辦證及過(guò)戶”的具體義務(wù)，并保留所有履約證據(jù)。

一旦對(duì)方拖延，立即啟動(dòng)法律程序——時(shí)間拖得越久，風(fēng)險(xiǎn)越大。